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LA OFICINA EN NÚMEROS

GUÍA DE COSTOS PROJECT MANAGEMENT ARGENTINA

2S 2015

CONTENIDOS

ESTE REPORTE SE HA CONFECCIONADO EN RESPUESTA A LA PREGUNTA QUE MÁS COMÚNMENTE REALIZAN NUESTROS CLIENTES: “¿CUÁNTO COSTARÁ EQUIPAR EL ESPACIO CORPORATIVO?” Los costos de equipamiento son un componente protagónico a la hora de instalar una oficina o realizar una mudanza de una locación a otra. El perfil del cliente, y sus objetivos empresariales, ayudarán a definir y diseñar su espacio de trabajo. Como proveedores de servicios de Project Management, nuestro objetivo primordial en CBRE es escuchar atentamente los requerimientos de nuestros clientes para así ayudarlos a tomar las mejores decisiones en lo que concierne a sus proyectos.

Reconocemos que no todos los proyectos poseen las mismas características, pero esta guía de costos es un preciso ejemplo de cómo la determinación de especificaciones, que responden a las categorías Básico, Medio o Alto, puede impactar en el costo de un proyecto. Mediante este reporte el equipo de Project Management de CBRE da un paso adelante en la búsqueda por ayudar a nuestros clientes en los procesos de presupuestación durante la etapa de toma de decisiones en el desarrollo de sus interiores corporativos. Como siempre, sus sugerencias y comentarios para la mejora de esta Guía de Costos son bienvenidos.

Para lograr proveer el mejor asesoramiento posible hemos desarrollado el reporte La Oficina en Números, Guía de Costos, para que nuestros clientes puedan estimar cuánto costaría desarrollar los interiores corporativos de sus proyectos. A partir del trabajo colectivo entre nuestras oficinas regionales y nuestro equipo de Project Management, hemos confeccionado un diseño estándar para una planta de 1.000 m 2 que funcionará como base para plantear nuestro modelo de costos, aplicable a todo tipo de empresa. Las especificaciones técnicas y de diseño se mantuvieron constantes, siendo los costos la única variable que fluctúa.

SUPUESTOS APLICADOS GUÍA DE COSTOS ESTÁNDARES DESGLOSE DE COSTOS CRONOGRAMA GUÍA REGIONAL DE COSTOS

“

“

INTRODUCCIÓN

“No existe una fórmula mágica que pueda aplicarse a todo espacio de trabajo ni una sola manera de concebirlo. El trabajo moderno involucra una amplia variedad de tareas:

colaborativas, individuales, en silencio y ruidosas. Durante los últimos cincuenta años el Real Estate Corporativo ha promovido soluciones de trabajo genéricas y homogéneas, en su mayoría proponiendo espacios de trabajo con plantas abiertas. Bajo esta consigna se

imponían los escritorios individuales y se creía que existía una única solución a la hora de configurar los lugares de trabajo.

A corto plazo se comenzarán a ver lugares de trabajo vibrantes y emocionantes donde ARQ. MARIANA TAMBUSSI Directora Project Management CBRE Argentina [email protected]

habrá una vasta variedad de configuraciones que responderán a las distintas necesidades y

tareas (concentración, creación y colaboración) y donde los individuos tendrán flexibilidad y movilidad pudiendo realizar su trabajo de la manera que les resulte más eficaz.”

En respuesta a la recurrente pregunta de nuestros clientes, "¿Cuánto costará equipar el espacio? ", CBRE ha desarrollado ésta guía de costos para brindar ayuda a todos los profesionales del Real Estate Corporativo y a los Project Managers más específicamente. Esta guía incluye estimaciones presupuestarias, desglose de costos, descripción de los estándares contemplados y de los tiempos de realización estimados. Las especificaciones del proyecto han sido clasificadas en tres estándares: Básico, Medio y Alto. Esta clasificación nos ha permitido obtener un abanico de información que puede ser aplicada dependiendo del nivel de inversión que una organización requiera. Estas especificaciones, así como sus presupuestos correspondientes podrán ser refinados para lograr mayor precisión durante la evolución del proyecto. Asimismo, para homologar los criterios en los diferentes mercados de la región, y considerando las implicaciones de la construcción, los siguientes supuestos fueron utilizados:

EL EDIFICIO ESTÁ UBICADO EN EL DISTRITO DE NEGOCIOS DE LA CAPITAL DEL PAÍS Y ES DE CLASE A. LA LOCACIÓN SE ENCUENTRA EN BUEN ESTADO Y POSEE TODA LA INFRAESTRUCTURA NECESARIA. LA PLANTA CUENTA CON UNA SUPERFICIE DE 1.000 M 2. EL DISEÑO ES GENÉRICO. LA GUÍA NO CONSIDERA VARIACIONES EN EL EDIFICIO QUE PUEDAN IMPACTAR EN LOS FACTORES DE EQUIPAMIENTO. EL MOBILIARIO Y EL EQUIPAMIENTO SON NUEVOS, NO SE CONSIDERÓ SU REUTILIZACIÓN. LOS SANITARIOS, INCLUIDO EL DE DISCAPACITADOS, ESTÁN COMPLETOS. SE CONTEMPLÓ UN CRONOGRAMA ESTÁNDAR PARA LOS TRABAJOS DE CONSTRUCCIÓN. PARA LA ESTIMACIÓN DE PRECIOS, SE UTILIZÓ LA COTIZACIÓN DEL DÓLAR A FECHA 30/07/2015 (USD 1 – ARS 9,2) SEGÚN TIPO DE CAMBIO BANCO NACIÓN ARGENTINA.

“

“

SUPUESTOS APLICADOS

“PARA EL AÑO 2020, MILLONES DE M 2 DE ESPACIOS DE OFICINAS SERÁN ELIMINADOS Y MÁS DE 60 EMPELADOS TRABAJARÁN EN PUESTOS DE TRABAJO NO ASIGNADOS.” “WORK 2020”, NEW WAYS OF WORKING

CONFECCIÓN DE LA GUÍA DE COSTOS LA CONFECCIÓN DE LA GUÍA DE COSTOS COMPRENDE LA COTIZACIÓN DE LOS SIGUIENTES ÍTEMS PARA CADA UNO DE LOS TRES ESTÁNDARES DE OFINAS DEFINIDOS:

OBRA CIVIL

INSTALACIONES

HONORARIOS

MOBILIARIO

1. Preliminares

1. Rociadores para extinción de incendios

1. Costos indirectos y beneficio

1. Islas de 6/8 escritorios, con cajonera

2. Demoliciones

2. Control de acceso

3. Albañilerías

3. Alarma y detección de incendios

2. Project y Construction Management

4. Nivelación para recibir alfombra

4. FM 200

3. Arquitectura

con mueble guardado

5. Limpieza diaria

5. CCTV

4. Ingenierías

4. Silla operativa gerencial

6. Limpieza final

6. Instalaciones sanitarias

5. Consultor LEED

5. Silla atención al cliente para privados

7. Tabiquería de yeso

7. Artefactos sanitarios

6. Costos de mudanza

6. Mesas salas de reuniones para 4 / 8 personas

8. Carpintería

8. Instalaciones eléctricas

9. Puertas y herrajes

9. Generador eléctrico

10. Herrería

10. Iluminación

11. Piso y zócalo vinílico

11. Cableado de voz y data

8. Sillas para sala de reuniones

12. Alfombra

12. UPS

9. Banquetas para barra en zona comedor

13. Mármol y/o piso de piedra natural

13. Equipos de multimedia

10. Juegos de living

14. Cielorraso

14. Equipos de Videoconferencia

11. Sillones individuales con mesa de café para

15. Persianas

15. Gestor eléctrico

del contratista general

2. Silla operativa 3. Posición de trabajo gerencial para privados,

con mueble guardado 7. Mesa sala de reuniones para 14 personas con mueble guardado

áreas colaborativas

16. Pinturas y terminaciones de muros

12. Aire acondicionado

17. Frentes vidriados

13. Gestor municipal

18. Señalética

ESTÁNDAR BÁSICO COSTO PROMEDIO DE MOBILIARIO US$160/M 2

ESPACIOS COLABORATIVOS - Butaca tipo Saarinen - Patas de madera y tapizado en tela

SILLA - Silla nacional con base giratoria, apoyabrazos regulables en altura, respaldo medio en red negra

MESAS Y SILLAS DE ESTRUCTURA METÁLICA CON ASIENTOS Y TAPAS PLÁSTICAS

y asiento tapizado en tela.

PUESTO PRIVADO - Escritorio con cajonera y estante - Tapa blanca

PUESTOS OPERATIVOS - Tapa con canto recto en blanco - Privacy con tapizado de tela - Cajonera pedestal de 2 cajoneras - Bandeja pasacable plateada

SALA DE REUNIÓN - Mesas con tapas blancas y patas silver

ESTÁNDAR BÁSICO DENTRO DEL ESTÁNDAR BÁSICO EL ÉNFASIS SE UBICA EN SACAR EL MAYOR PROVECHO DEL ESPACIO EXISTENTE. EL PRESUPUESTO ES AJUSTADO TANTO PARA LOS ESPACIOS DEDICADOS A VISITAS COMO AQUELLOS SOLAMENTE DEDICADOS AL PERSONAL; EL FOCO ESTÁ PUESTO EN LA MODIFICACIÓN DE LOS SERVICIOS DEL EDIFICIO PARA MAXIMIZAR LA CALIDAD DEL DISEÑO.

US$900 – US$1.500/M 2

RANGO DE VALOR DE EQUIPAMIENTO INCLUYENDO COSTOS DE OBRA CIVIL, INSTALACIONES, MOBILIARIO Y HONORARIOS.

ESTÁNDAR MEDIO

RECEPCIÓN - Front desk con revestimiento de madera - Living con sillones tapizados en tela

COSTO PROMEDIO DE MOBILIARIO US$ 253/M 2 SILLA - Silla importada con base giratoria, apoyabrazos regulables en altura, profundidad de asiento, respaldo y asiento en malla.

PUESTOS OPERATIVOS - Tapa en color blanco - Cajonera rodante con almohadón - Bandeja pasacable

SALA DE REUNIÓN - Tapa en aluminio anonizado natural - Mesa con tapa caoba lustre natural

PUESTO PRIVADO - Tapa en caoba lustre natural - Mueble para colgar en caoba lustre natural - Cajonera pedestal de 2 cajones - Mueble bajo tapa en caoba lustre natural

ESPACIO COLABORATIVO - Banqueta - Bretoia en acero cromado con almohadón ecocuero - Lockers

ESTÁNDAR MEDIO UNA OFICINA DE ESTÁNDAR MEDIO POR LO GENERAL CUENTA CON UN PRESUPUESTO MÁS ELEVADO QUE BUSCA REALZAR LOS ESPACIOS DEDICADOS A VISITAS, CON ESPECIAL ÉNFASIS EN LOS LUGARES DONDE SE RECIBIRÁ A LOS CLIENTES COMO LO SON LA RECEPCIÓN Y LAS SALAS DE CONFERENCIA. LOS ESPACIOS DEDICADOS SOLAMENTE AL PERSONAL NO SUELEN CONTAR CON TANTO PRESUPUESTO PERO DE TODAS FORMAS SE BUSCA QUE LOS MISMOS ESTÉN CÓMODOS Y BIEN ATENDIDOS.

US$1.500 – US$1.830/M 2


ESTÁNDAR ALTO

COCINA - Carpintería a medida, con mesada y zócalo en Corian, detalles en vidrio coloreado.

COSTO PROMEDIO DE MOBILIARIO US$ 383/M 2 SILLA - Silla importada. - Base giratoria, apoyabrazos regulables en altura, profundidad de asiento, respaldo y asiento en malla. PUESTOS OPERATIVOS - Sistema de pórtico con tapas en caoba lustre natural, tapa de acceso y bandeja en aluminio anodizado. - Cajoneras rodantes con almohadón tapizado en tela de 1 cajón y 1 fichero en caoba lustre natural. - Privacy vidrio templado

PUESTOS PRIVADOS - Tapas en madera caoba sapelli lustre natural. - Tapa de acceso, caja de tomas y bandeja en aluminio anodizado. Cajonera pedestal, mueble de guardado, mueble colgante y guardarropas en caoba lustre natural.

SALA DE REUNIONES - Tapa enchapadas en madera caoba sapelli lustre natural. Patas en aluminio anodizado natural con patín de regulación de altura. Vértebra y caja metálica para tomas. Muebles de guardado enchapados en caoba lustre natural con puertas de abrir.

RECEPCIÓN Carpintería a medida, con detalles en piedra natural y rehundidos para iluminación difusa.

ESPACIO COLABORATIVO - Sillón para 3 a 4 personas, base de roble macizo y almohadones tapizados en tela.

ESTÁNDAR ALTO EL INTERIOR DE UNA OFICINA DE ESTÁNDAR ALTO VELA POR LA EXCELENCIA TANTO PARA LOS ESPACIOS DEDICADOS A VISITAS Y CLIENTES COMO PARA LOS ESPACIOS DEDICADOS AL PERSONAL. SE UTILIZAN TERMINACIONES DE GRAN CALIDAD CON EL FIN DE CREAR UNA EXPERIENCIA ÚNICA QUE REFLEJE LOS ALTOS ESTÁNDARES TANTO EN LAS ÁREAS PARA CLIENTES, EN LOS ESPACIOS DE TRABAJO Y EN LAS ZONAS COMUNES.

> US$1.830/M 2


ESPECIFICACIONES TÉCNICAS MATRIZ DE PROYECTOS ESTÁNDAR

BÁSICO

MEDIO

ALTO

BÁSICO

Carpintería hecha a medida en recepción y cocina; con detalles en madera, piedra y / o terminaciones melamínimas especiales

Adecuación de instalación eléctrica existente en el edificio con agregado de cableado de todas las posiciones de trabajo

Alfombra importada de marca reconocida

Instalación eléctrica integramente nueva

Pisos vinílicos importados de marca reconocida

Generador eléctrico para cubrir 20% de iluminación y 100% servers room

Rociadores de extinción de incendio Extinción de incendios con hidrantes y matafuegos Control de acceso con tarjeta / biométrico para toda la población.

Iluminación LED con protocolo Dalí Cableado integral de voz y data Provisión e instalación de UPS 160 KVA 1A

FM 200 para extinción de incendio en servers room

Equipo de multimedia para sala de reuniones

Instalación de CCTV

Provisión e instalación de equipo telepresence MX300

Reutilización de sistema de acondicionamiento térmico propio del edificio con adaptación a nuevo layout

Sillas operativas importadas de marca reconocida con garantía de 10 años

Provisión de nuevo sistema integral de acondicionamiento térmico

Consultoría, asesoramiento y gestión para certificación LEED

MEDIO

ALTO

LAS CIFRAS PRESENTES EN LA TABLA DE COSTOS DEBAJO SE HAN GENERADO A PARTIR DE PROYECTOS REALES DE MODO DE LOGRAR MAYOR PRECISIÓN. ESTAS CIFRAS REFLEJAN LAS CONDICIONES REALES DEL MERCADO PUDIENDO SER ADOPTADAS COMO UN PUNTO DE REFERENCIA PARA PROYECTOS FUTUROS, CONTEMPLANDO LA TASA DE INFLACIÓN DEL PAÍS, LAS CONDICIONES LOCALES Y LAS NECESIDADES ESPECÍFICAS DEL PROYECTO.

ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M 2)

ESTÁNDAR MEDIO (US$/M 2)

ESTÁNDAR ALTO (US$/M 2)

900 – 1.500

1.500 – 1.830

> 1.830

TASA DE INFLACIÓN (3T 2015)

CRONOGRAMA

IVA

3,68%

28 SEMANAS

BUENOS AIRES

Fuente: INDEC

21%

“

“

GUÍA DE COSTOS

“UNA GUÍA DE COSTOS ES UNA VALIOSA HERRAMIENTA QUE AYUDA A ESTABLECER EXPECTATIVAS Y QUE PERMITE A LOS USUARIOS COMPRENDER QUÉ PUEDEN OBTENER A CAMBIO DE SU DINERO.”

DESGLOSE DE COSTOS EL COSTO DE CAPITAL SE HA CLASIFICADO EN 4 CATEGORÍAS: -

MOBILIARIO INSTALACIONES OBRA CIVIL (PRELIMINARES Y TERMINACIONES) HONORARIOS

ESTOS PORCENTAJES ILUSTRAN CÓMO SE DISTRIBUYEN LOS COSTOS EN CADA TIPO DE PROYECTO.

BUENOS AIRES

US$ 910

US$ 1.509

US$ 1.830

37%

33% US$296

22%

27%

27%

US$564

35%

US$645

US$415

US$248

US$205

18%

18%

US$276

US$161

26% US$468

17%

18%

US$254

US$334

MEDIO

BÁSICO

OBRA CIVIL SUBTOTAL

INSTALACIONES SUBTOTAL

ALTO

HONORARIOS SUBTOTAL

MOBILIARIO SUBTOTAL

21%

US$384

CRONOGRAMA El establecimiento y acuerdo de un cronograma de trabajo es un factor clave en el desarrollo de un proyecto junto con el presupuesto. Los tiempos a considerar deberán contemplar los procesos internos de aprobación del cliente, feriados nacionales y estándares y regulaciones locales entre otros. El cronograma expuesto define las etapas clave que CBRE siempre contempla a la hora de desarrollar un proyecto de equipamiento de espacios corporativos. Este ejemplo ilustra los tiempos requeridos para cada una de las etapas para una planta de 1.000 m 2 en Buenos Aires.

NO HAY UNA SOLUCIÓN PARA LOS LUGARES DE TRABAJO ÚNICA E IDEAL. CADA ORGANIZACIÓN DEBE COMPRENDER SUS NECESIDADES Y CAPACIDADES PARA IMPLEMENTAR UNA TIPOLOGÍA DE TRABAJO PERSONALIZADA. SE DEBE TENER EN CUENTA QUE LAS NUEVAS FORMAS DE CONCEBIR LOS ESPACIOS NO NECESARIAMENTE SERÁN MÁS COSTOS; POR EL CONTRARIO PODRÁN IMPLICAR UNA REDUCCIÓN DE COSTOS EN ALGUNOS CASOS CREANDO, AL MISMO TIEMPO, MEJORES AMBIENTES DE TRABAJO.

COMIENZO DISEÑO CONTRATACIONES CONSTRUCCIÓN FINAL

1 MES

2 MESES

3 MESES

4 MESES

5 MESES

6 MESES

7 MESES

GUÍA REGIONAL DE COSTOS

AMÉRICA LATINA COSTO DE EQUIPAMIENTO POR PAÍS Y POR ESTÁNDAR

BRASIL ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M 2) 840 – 1.150

MÉXICO ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M 2) 870 – 1.000 ESTÁNDAR MEDIO (US$/M 2) 1.000 – 1.240

ESTÁNDAR MEDIO (US$/M 2) 1.150 – 1.850 ESTÁNDAR ALTO (US$/M 2) > 1.850 Tipo de cambio al 23 de Julio 2015 (USD 1 – BRL 3,28)

ESTÁNDAR ALTO (US$/M 2) > 1.240 Tipo de cambio al 23 de Julio 2015 (USD 1 – MXN 16,12)

COLOMBIA ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M 2) 770 – 1.000 ESTÁNDAR MEDIO (US$/M 2) 1.310 – 1.600 ESTÁNDAR ALTO (US$/M 2) > 1.400 Tipo de cambio al 23 de Julio 2015 (USD 1 – COP 30112)

CHILE ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M 2) 1.050 – 1.310 ESTÁNDAR MEDIO (US$/M 2) 1.310 – 1.600 ESTÁNDAR ALTO (US$/M 2) > 1.600 Tipo de cambio al 23 de Julio 2015 (USD 1 – CLP 699,69)

ARGENTINA ESTÁNDAR BÁSICO (US$/M 2) 900 – 1.500 ESTÁNDAR MEDIO (US$/M 2) 1.500 – 1.830 ESTÁNDAR ALTO (US$/M 2) > 1.830 Tipo de cambio al 30 de Julio 2015 (USD 1 – ARS 9,2)

AMÉRICA LATINA

PAÍS

CIUDAD




ARGENTINA

BUENOS AIRES

900 – 1.500

1.500 – 1.830

> 1.830

BRASIL

SAO PAULO

840 – 1.150

1.150 – 1.850

CHILE

SANTIAGO

1.050 – 1.310

COLOMBIA

BOGOTÁ

MÉXICO

CIUDAD DE MÉXICO

INFLACIÓN

CRONOGRAMA

IVA

10,5%

28 SEMANAS

21%

> 1.850

7,8%

24 SEMANAS

19%

1.310 – 1.600

> 1.600

4%

32 SEMANAS

19%

770 – 1.000

1.000 – 1.400

> 1.400

4%

24 SEMANAS

16%

870 – 1.000

1.000 – 1.240

> 1.240

0,6%

28 SEMANAS

16%

Fuente: Banco Central Brasil, Banco de México, INDEC y www.datosmacro.com, 3T 2015. Inflación estimada desde Enero a Septiembre 2015. Nota: Las tasas de inflación registradas corresponden al acumulado de Enero 2015 a Septiembre 2015.

COSTO DE ALQUILER Y DE EQUIPAMIENTO

ALQUILER OFICINA (US$/M 2/AÑO)

1.500

COSTOS DE EQUIPAMIENTO (US$/M 2)

1.150 1.310 300

BUENOS AIRES

480 255

SAO PAULO

SANTIAGO

1.000 321

BOGOTÁ

1.000 335

CIUDAD DE MÉXICO

Nota: El gráfico ilustra el costo de equipamiento por m 2 para una oficina de estándar medio. El valor de alquiler incluido representa la renta anual para una oficina Clase A en el Distrito de Negocios, en cada ciudad. Fuente: CBRE Research, 3T 2015.

ANÁLISIS DE COSTOS ARGENTINA, BUENOS AIRES COSTOS INDIRECTOS COSTOS DIRECTOS COSTOS MOBILIARIO > 1.100

900 – 1.100

500 – 550 200 – 260

260 – 300

240 – 330

150 – 200



> 300

> 350


Nota: Los costos directos incluyen Preliminares, terminaciones e Instalaciones. Los costos indirectos incluyen Honorarios, Project y Construction Management, Gestores, Mudanza, Consultoría, Arquitectos e Ingenieros.

ANÁLISIS DE COSTOS BRASIL, SAO PAULO

ANÁLISIS DE COSTOS CHILE, SANTIAGO DE CHILE

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS MOBILIARIO

COSTOS MOBILIARIO

> 900

600 – 900

> 700

> 1.200

850 – 1.000

650 – 850

450 – 600 270 – 400

120 – 150


400 – 700 150 – 250


> 250



180 – 210

220 – 250


210 – 250

250 – 350


> 250

> 350



ANÁLISIS DE COSTOS COLOMBIA, BOGOTÁ

ANÁLISIS DE COSTOS MÉXICO, MÉXICO D.F.

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS INDIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS DIRECTOS

COSTOS MOBILIARIO

COSTOS MOBILIARIO > 840 > 750

530 - 600

550 – 750

400 – 550 120 – 150


> 450

300 – 450

250 – 300

600 - 750

150 – 200


> 200



240 - 270

100 – 130


> 300

270 - 300 130 - 190


> 190



CONTACTOS CBRE ARGENTINA Arq. Mariana Tambussi Directora Project Management +54 11 4590 5700 [email protected] Ana González Project Manager [email protected] www.cbre.com/argentina CBRE BRASIL Eduardo Coutinhho Project Management +55 11 3186 3902 [email protected] CBRE CHILE Bárbara Bernal Associate Project Management [email protected] CBRE MÉXICO Jaime Viejo Managing Director Project Management +55 5284 00007 [email protected] CBRE COLOMBIA Juan E. Zabala Country Director +571 4918783 [email protected] CBRE AMERICA LATINA Sergio Panero Sr Managing Director América Latina +55 5284 000007 [email protected]

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