15 déc. 2011 ... Madame le Conseiller AUBLIN-MICHEL a été entendue en son rapport oral de la
procédure avant plaidoiries. Le magistrat rapporteur a rendu ...
Cour d'appel Rouen Chambre de proximité 15 Décembre 2011 N° 11/01966 OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE SEINE-MARITIME exerçant sous l'enseigne ROUEN HABITAT Madame Christine O. Contentieux Judiciaire
R.G : 11/01966 COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ ARRET DU 15 DECEMBRE 2011 DÉCISION DÉFÉRÉE : Jugement du TRIBUNAL D'INSTANCE DE ROUEN du du 18 Février 2011 APPELANTE : OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE SEINE-MARITIME exerçant sous l'enseigne ROUEN HABITAT [SIRET : 38839724200016] représentée par Me Marie christine COUPPEY LEBLOND, avoué à la Cour assistée de Me Alain DE BEZENAC, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : Madame Christine O. représentée par la SCP LEJEUNE MARCHAND GRAY SCOLAN, avoués à la Cour assistée de Me Agnès PANNIER, avocat au barreau de ROUEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/007035 du 28/06/2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 07 Novembre 2011 sans opposition des avocats devant Madame PLANCHON, Président, rapporteur, en présence de Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller, Madame le Conseiller AUBLIN-MICHEL a été entendue en son rapport oral de la procédure avant plaidoiries Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame PLANCHON, Président Madame PRUDHOMME, Conseiller Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme LOUE-NAZE, Greffier DEBATS : A l'audience publique du 07 Novembre 2011, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2011 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 15 Décembre 2011, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame PLANCHON, Président et par Mme NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience. * ** FAITS ET PROCEDURE En 1998 l'OFFICE PUBLIC DE l'HABITAT exerçant sous l'enseigne ROUEN HABITAT a donné à bail à Mme O. un appartement situé à [...]. Par ordonnance de référé du 26/12/2008 le président du tribunal d'instance de Rouen a désigné Me CORMIER huissier de justice avec pour mission de :
- procéder dans chaque pièce du logement à une mesure de la température résultant du chauffage fourni par le bailleur hors fonctionnement d'un éventuel chauffage d'appoint et à deux heures différentes dans la journée - décrire l'état du logement constater éventuellement les traces d'humidité ou les infiltrations apparentes - examiner et décrire l'état des menuiseries de chaque pièce - décrire la baignoire équipant la salle de bains en prendre les mesures - décrire l'état du linoléum recouvrant le sol des W.C. Me CORMIER a effectué le constat le 9/01/2009. Par ordonnance de référé du 24/02/2009 le président du tribunal d'instance de Rouen a : - condamné ROUEN HABITAT à effectuer toutes interventions et réparations nécessaires afin de permettre le chauffage normal du logement dans les conditions de l'article R 131-19 et R 131-20 du code de la construction et de l'habitation et ce dans le délai d e15 jours à compter de la signification de l'ordonnance - débouté Mme O. de ses autres demandes - condamné ROUEN HABITAT aux dépens. Par acte d'huissier du 29/07/2009 Mme O. a fait assigner ROUEN HABITAT devant le tribunal d'instance de Rouen afin de le voir condamné sous le bénéfice de l'exécution provisoire à: - effectuer dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir les travaux de remise en état du logement loué à savoir: travaux permettant que soient réglés les problèmes d'humidité présents dans toutes les pièces et remises en état des peintures et du papier peint reprise de l'ensemble des menuiseries à l'exception de celle de la chambre droite par rapport au couloir installation d'une baignoire ou d'une douche conforme aux normes de sécurité en vigueur changement du linoléum posé au sol dans les toilettes - lui verser la somme de 7800 euro au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 1er/06/2009 - lui verser une indemnité de 1000 euro au titre de l'article 700 du code de procédure civile Par jugement en date du 18/02/2011 le tribunal a :
- vu les articles 6 de la loi du 6/07/1989 2 et 3 du décret du 13/12/2000 - vu l'ordonnance de référé rendue le 26/12/2008 par le président du tribunal d'instance de Rouen vu le constat établi par Me CORMIER huissier de justice le 9/01/2009 suite à sa désignation en date du 26/12/2008 - déclaré le logement sis [...] mis en location par L'OPH ROUEN HABITAT à Mme O. non conforme aux normes de décence et de confort en vigueur s'agissant du chauffage de l'humidité présente dans les lieux de la menuiserie de la fenêtre du salon de l'absence de douche ou de baignoire dans l'installation sanitaire - dit qu'il appartient à L'OPH ROUEN HABITAT d'entretenir les lieux loués s'agissant du revêtement du sol des toilettes dégradé de son fait - en conséquence - condamné L'OPH ROUEN HABITAT à procéder au sein du logement occupé par Mme O. dans le délai d'un mois suivant la notification du présent jugement aux travaux suivants: *travaux permettant de résoudre les problèmes d'humidité présents dans toutes les pièces et remise en état des peintures et papiers peints *reprise de la menuiserie de la fenêtre du séjour *installation d'une baignoire ou d'une douche conforme aux normes de sécurité et de confort en vigueur *réparation ou changement du linoléum posé au sol des toilettes - condamné L'OPH ROUEN HABITAT à payer à Mme O. la somme de 5000 euro au titre du préjudice de jouissance arrêté au 1er/04/2010 - ordonné l'exécution provisoire - condamné L'OPH ROUEN HABITAT à payer à Mme O. la somme de 800 euro sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires - condamné l'OPH ROUEN HABITAT aux dépens. L'OPH ROUEN HABITAT a interjeté appel de cette décision le 11/04/2011. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 8/07/2011 auxquelles il convient de se référer pour plus ample informé de ses moyens il demande à la Cour de: - constater que les travaux énumérés au dispositif du jugement du 18/02/2011 ont été effectués
- débouter Mme O. de l'intégralité de ses demandes concernant l'indemnisation d'un préjudice de jouissance - subsidiairement réduire les sommes allouées à Mme O. au titre du préjudice de jouissance dans de très larges proportions - débouter Mme O. de toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile - la condamner au paiement d'une indemnité de 1000 euro sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit des avoués de la cause. Dans ses dernières écritures en date du 8/09/2011 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample informé de ses moyens, Mme O. conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'exécution des travaux de remise en état du logement. Elle demande de donner acte à l'OPH que les travaux suivants ont été réalisés: travaux permettant de résoudre les problèmes d'humidité du logement et remise en état des peintures et papiers peints installation d'une douche changement du linoleum dans les toilettes Elle demande à la Cour de constater que les travaux de reprise des menuiseries et les travaux permettant un chauffage normal du logement ne sont toujours pas réalisés; Elle forme appel incident et demande à la Cour de condamner l'OPH ROUEN HABITAT à lui verser: - la somme de 6000 euro au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 1er/08/2011 suite au dysfonctionnement du chauffage du logement - la somme de 8000 euro au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 15/04/2011 en raison des problèmes d'humidité présents dans le logement - la somme de 5000 euro au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 1er/08/2011 en raison des menuiseries dégradées - la somme de 2500 euro au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 22/04/2011 en raison de l'absence de douche et baignoire - la somme de 800 euro au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 18/04/2011 en raison du non changement du linoleum des toilettes Elle conclut à la confirmation du jugement en ses dispositions non contraires et à la condamnation de l'appelant au paiement d'une indemnité de 2500 euro au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14/10/2011. Par courrier du 26/10/2011 l'avoué de ROUEN HABITAT demande le rejet des débats des cinq pièces communiquées par la partie adverse le 20/10/2011 n°23 à 27 postérieurement à l'ordonnance de clôture. SUR CE, Sur l'incident de procédure En application de l'article 783 du code de procédure civile les pièces n°23 à 27 communiquées le 20/10/2011 par Mme O. seront écartées des débats ; Sur la demande d'exécution des travaux Au soutien de son appel ROUEN HABITAT expose que les travaux permettant de résoudre les problèmes d'humidité présents dans toutes les pièces et remise en état des peintures et papiers peints ont été réalisés du 18 au 23/04/2011; que le problème d'humidité a été traité par l'entreprise TAN selon certificat d'intervention du 6/12/2010; que de nouveaux joints ont été réalisés sur toutes les fenêtres du séjour le 18/04/2011; Qu'une douche et un lavabo neufs ont été posés en avril 2011; Que s'agissant du chauffage Mme O. a d'abord refusé l'accès de son logement à son représentant ainsi qu'à la société DALKIA qui finalement a procédé le 19/01/2009 à un relevé de température, qui a montré que celle-ci était convenable; qu'elle a ensuite fait poser un thermographe entre le 20 et le 27/11/2009 révélant une température moyenne de 21,4 degrés; Que le thermomètre utilisé par Me CORMIER n'était pas professionnel et non fiable; Il convient de donner acte à ROUEN HABITAT de ce que les travaux permettant de résoudre les problèmes d'humidité du logement et remise en état des peintures et papiers peints ainsi que l'installation d'une douche et le changement du linoléum dans les toilettes ont été réalisés en avril 2011 ; Le bailleur ne conteste pas que les fenêtres n'ont pas été changées mais le seront lors de la réhabilitation de l'immeuble qui à ce jour n'a toujours pas eu lieu ; Il résulte des pièces du dossier que la locataire a fait délivrer par huissier au bailleur le 28/03/2011 un commandement d'avoir à réaliser les travaux ; Il y a lieu en effet de constater que les travaux ordonnés par l'ordonnance de référé définitive en date du 24/02/2009 en vue de permettre le chauffage normal du logement n'ont toujours pas été exécutés, ROUEN HABITAT persistant à soutenir que ce dernier est correctement chauffé et que les mesures de température opérées par l'huissier le 9/01/2009, qui ont révélé une température constante de 15 degrés, ne sont pas fiables ; Il sera rappelé que les nombreuses attestations concordantes versées aux débats montrent que la question du manque de chauffage est récurrente depuis 1995 dans tout l'immeuble
considéré et que les locataires ont tous été contraints de se munir d'un chauffage d'appoint électrique entraînant de lourdes notes d'électricité ; S'il est exact que Mme O. s'est opposée à l'accès de la société DALKIA missionnée par le bailleur en mars 2009 c'est uniquement en raison du fait qu'elle s'opposait à un nouveau relevé de température jugé inutile eu égard à l'ordonnance de référé susvisée ; Il résulte du rapport en date du 21/09/2009 de la société EQUAD RCC expert missionné par la compagnie d'assurance de ROUEN HABITAT qu'il apparaît des difficultés de chauffage de l'appartement dues à un dysfonctionnement des corps de chauffe que les tuyauteries bouillantes ne redistribuent pas la chaleur dans les corps de chauffe puisque tous les appareils de l'appartement étaient froids le jour de l'expertise ; qu'il conviendrait à ce titre que la société en charge de l'entretien du chauffage dans cet immeuble puisse effectuer un contrôle complet de l'appartement de Mme O. et le cas échéant, effectuer les réglages et réparations nécessaires à une bonne distribution du réseau de chauffage dans tout l'appartement ; Il est donc manifeste que la question du chauffage n'a pas été réglée par le bailleur au mépris de l'injonction judiciaire ; S'agissant des menuiseries il résulte des pièces produites que seuls des joints d'étanchéité ont été posés, mais que les fenêtres ne pourront être changées que lors de la réhabilitation de l'immeuble ; Il convient d'en donner acte au bailleur ; Sur le préjudice de jouissance L'appelante fait valoir que le préjudice de jouissance allégué n'est pas établi; Que s'agissant des problèmes d'humidité il résulte d'un rapport du service d'hygiène de la mairie de Rouen que la condensation est liée à un manque de ventilation; qu'il a posé une ventilation haute dans la cuisine et deux bouches d'aération dans les W.C; qu'en décembre 2007 il avait constaté que l'ensemble des grilles de ventilation avaient été obstrué par la locataire; qu'il a refait la chambre n 1 à cette époque mais que moins d'un an plus tard le phénomène de condensation se reproduisait; Qu'elle n'est pas responsable du préjudice de jouissance invoqué; Qu'en ce qui concerne les menuiseries elle s'engage à réhabiliter entièrement le groupe d'immeubles dans lequel se trouve l'appartement de Mme O., mais est soumise à une procédure de maîtrise d'oeuvre avec des délais incompressibles; Que la locataire bénéficiait d'une baignoire sabot conforme aux normes de décence et non d'un bac à laver, et qu'elle a désormais effectué les travaux de pose d'une douche; Qu'elle a remplacé les dalles du W.C le 18/04/2011 et que l'intimée n'a subi aucun préjudice de jouissance à ce titre; Mme O. réplique que le chauffage est toujours défectueux malgré l'ordonnance de référé définitive en date du 24/02/2009; qu'elle s'est seulement opposée à un nouveau relevé de
température alors même que l'entreprise DALKIA mandatée par le bailleur avait elle- même préconisé des travaux le 19/01/2009; qu'elle a été contrainte d'acheter un chauffage d'appoint; qu'elle est fondée à solliciter la somme de 6000 euro au titre de son préjudice de jouissance; Que les problèmes d'humidité persistent dans presque toutes les pièces du logement et que si le bailleur est intervenu ponctuellement aucune recherche n'a été effectuée pour connaître l'origine de l'humidité; qu'il résulte du certificat d'intervention de l'entreprise TAN que les problèmes d'humidité ne sont pas liés à l'obturation des ventilations mais à la présence de deux zones de pénétration d'humidité, ainsi qu'une zone de dégradation du béton sur le bandeau de fenêtre de la cuisine; qu'elle est fondée à solliciter une indemnité de 8000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi au 15/04/2011; Que toutes les menuiseries sont dégradées et que la fenêtre du séjour n'est pas étanche, nonobstant la pose de joints; que les travaux de réhabilitation sont désormais programmés pour l'année 2013; qu'elle estime son préjudice de jouissance de ce chef à 5000 euros au 1er/08/2011; Qu'elle évalue enfin son trouble de jouissance du fait de n'avoir disposé que d'un bac à laver en guise de douche à la somme de 2500 euros et à 800 euros celui résultant du défaut de changement du linoléum dans les toilettes; Il résulte des pièces versées aux débats que Mme O. subit depuis qu'elle est locataire de ROUEN HABITAT un préjudice de jouissance lié au manque de chauffage qu'elle n'a dénoncé en justice qu'en décembre 2008 mais qui n'est toujours pas réglé actuellement; Il est constant qu'elle a subi les problèmes d'humidité du logement liés à l'absence de VMC jusqu'à l'intervention du bailleur ; Il est encore établi qu'il n'a pas été vraiment remédié à la vétusté des menuiseries, la fenêtre du séjour laissant toujours passer l'eau mais que le bailleur social est contraint par le programme de réhabilitation de l'immeuble dont le principe est acquis, mais qui n'a pas encore eu lieu ; Il apparaît également que Mme O. n'a disposé pour son hygiène courante que d'un bac à laver jusque fin avril 2011, dont les photographies révèlent qu'il ne s'agit nullement d'une baignoire sabot et qui n'était donc pas conforme aux normes de sécurité et de confort, ainsi que l'a justement décidé le tribunal ; En revanche, elle n'a subi aucun trouble de jouissance du fait du non remplacement du linoleum, mais un simple désagrément ; En considération de ces éléments il y a lieu de confirmer le critiqué sur l'évaluation du préjudice de jouissance global de la locataire ; Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et non compris dans les dépens; Sur les dépens
L'appelant qui succombe dans la présente procédure sera tenu aux entiers dépens de première instance et d'appel;
PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et contradictoirement Ecarte des débats les pièces n°23 à 27 communiquées le 20/10/2011 par Mme O.. Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Donne acte à l'OPH de ROUEN de ce qu'il a réalisé en avril 2011 les travaux suivants : travaux permettant de régler les problèmes d'humidité et remise en état des peintures et papiers peints installation d'une douche changement du linoleum dans les toilettes Constate que le changement des menuiseries et les travaux de chauffage n'ont pas été effectués. Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne l'OPH ROUEN HABITAT aux entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués de la cause conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, et à celles sur l'aide juridictionnelle.
Le Greffier Le Président
Décision Antérieure Tribunal d'instance Rouen du 18 février 2011
