Economic Report - Westminster City Council

12 downloads 199 Views 6MB Size Report
add real value to the economy of Westminster and London as a whole. ...... Figure 59: London Office Sub Markets Vacancy
City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

           

  City of Westminster 

  Economic Report      Local Economic Assessment Baseline Study   

      August 2011 

August 2011 

1

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

August 2011 

2

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Foreword   

 

 

 

 

 

 

 

  The City Council has a new duty to conduct a local economic assessment.  This baseline study  forms a key part of that assessment and brings together a wide range of public data for  Westminster.      The Government is currently consulting on reform of the business rate regime which could  give local authorities a new stake in the economic success of their areas. We have always  prided ourselves on being amongst the most business‐friendly councils in the country.  Westminster occupies a privileged position at the centre of one of the world’s most vibrant  cities but we cannot rest on our laurels. Understanding and analysing the challenges and  opportunities that come with this responsibility will be important in ensuring that our policies  add real value to the economy of Westminster and London as a whole.     This study assesses Westminster’s context within London, presents data on a Westminster  wide basis and looks at smaller areas within the city to assess local economic performance.   The study seeks to establish a robust evidence base to support our Economic Development  Strategy and our Local Development Framework.    We have split the study into three chapters – businesses, population and land and property  and each chapter starts with headline figures, a descriptive summary and a SWOT analysis  before presenting a wide variety of facts and figures that are followed by insight boxes that  provide in depth focus on particular aspects of the chapter.    The study demonstrates the importance of the Westminster economy, not just to our  residents and businesses but to the wider UK economy.  I hope you will find the document to  be a useful reference tool.  It is the first time that we have pulled together such a diverse  array of information on our economy into a single document and I would welcome any  comments on document. I would also like to know if you have any thoughts on how the  Council can support economic activities in the city that we can incorporate into our new  Economic Development Strategy to improve the city’s economic performance. 

  Brian Connell  Cabinet Member, Enterprise and Volunteering  August 2011 

3

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

 

August 2011 

4

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Table of Contents    Foreword ............................................................................................................................ 3  List of Figures ..................................................................................................................... 7  List of Maps ........................................................................................................................ 9  List of Tables ....................................................................................................................... 9    1 ‐ Westminster’s Economy ............................................................................................... 11  Chapter 1 Summary ............................................................................................................... 11  Chapter 1: Businesses and Economy, SWOT Analysis ........................................................... 12  Enterprise Numbers by Borough ........................................................................................... 13  Enterprises over time: London and Westminster .................................................................. 15  Enterprise Births and Deaths: London and Westminster ...................................................... 16  Enterprise Survival: London and Westminster ...................................................................... 17  Enterprise Turnover (£): London and Westminster ............................................................... 19  Employee Distribution across London ................................................................................... 20  Total Employee Jobs: London and Westminster ................................................................... 21  Projected Growth in Employees: London and Westminster ................................................. 22  Enterprises and Employees by Industry in Westminster ....................................................... 23  Enterprise Size in Westminster .............................................................................................. 24  Employee Change by Sector 2001‐2008 in Westminster ...................................................... 25  Enterprise Distribution in Westminster ................................................................................. 27  Employee Distribution in Westminster ................................................................................. 29  Employee Change (%) by Westminster Ward 2008‐2009 ..................................................... 30  Resident Occupation Structure by Westminster Ward ......................................................... 30  Gross Value Added (GVA): Westminster ............................................................................... 32  Business Rates: Westminster ................................................................................................. 35  Insight: Global 500 Company HQ’s in Westminster (CNN, 2010) ...................................... 37  Focus on: Retail .................................................................................................................. 38  Focus on: The Knowledge Economy: Higher Education ..................................................... 41  Insight: Global 100 Top Universities .................................................................................. 41  Focus on: Tourism & Night Time Economy ........................................................................ 43  Insight: Top London Visitor Attractions (Visit England, 2009) ........................................... 44  Insight: Theatres (Society of London Theatres, 2010) ....................................................... 45  Focus on: The Green Economy ........................................................................................... 46  Focus on: Business Services & Financial Intermediation .................................................... 48  Focus on: Creative Industries ............................................................................................. 49  Focus on: Charities/The Voluntary and Community Sector ............................................... 52    2 ‐ Population and Workforce ........................................................................................... 53  Chapter 2 Summary ............................................................................................................... 53  Chapter 2: Population and Workforce, SWOT Analysis ......................................................... 54  Resident Population – Historical Growth .............................................................................. 55  Reasons for Growth ‐ Migration ............................................................................................ 56  August 2011 

5

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Resident Population – Future Growth ................................................................................... 58  Current Demographics ........................................................................................................... 61  Age‐Sex ................................................................................................................................... 61  Diverse Communities ............................................................................................................. 62  Skills and Education ............................................................................................................... 65  Qualifications ......................................................................................................................... 65  Skills Gap ................................................................................................................................ 66  Occupations ........................................................................................................................... 67  Economic Activity ................................................................................................................... 69  Unemployment ...................................................................................................................... 70  Local Deprivation ................................................................................................................... 74  Focus on: Daytime Population ........................................................................................... 77  Focus on: Travel to Work ................................................................................................... 80  Transportation and Connectivity ........................................................................................... 80  Insight: Busiest Stations ..................................................................................................... 81  Future Infrastructure Works .................................................................................................. 82    3 – Land and Property ....................................................................................................... 87  Chapter 3 Summary ............................................................................................................... 87  Chapter 3 SWOT Analysis ....................................................................................................... 88  Residential Property Market .................................................................................................. 89  Housing Tenure ...................................................................................................................... 93  Commercial Property Markets ............................................................................................... 94  Offices ................................................................................................................................ 94  Office Rents ........................................................................................................................ 94  Office Yields and Vacancy Rates ........................................................................................ 96  Future Development .............................................................................................................. 99  CAZ Land Use and Development ...................................................................................... 100  The Core Strategy Opportunity Areas .............................................................................. 100  NWEDA Development ...................................................................................................... 101    GLOSSARY & Acronyms ................................................................................................... 105    REFERENCES ................................................................................................................... 109    Appendices ..................................................................................................................... 113  Appendix 1: Westminster’s Key Policy Boundaries ............................................................. 113  Appendix 2: Westminster’s Ward Boundaries ..................................................................... 114  Appendix 3: Key Performance Indicators ............................................................................ 115 

 

August 2011 

6

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

List of Figures Figure 1: Local Enterprise Units by London Borough ................................................................ 13  Figure 2:  Local Enterprise Units 2000‐2010, London and Westminster ................................... 15  Figure 3: Enterprise births and deaths trends, London and Westminster ................................ 16  Figure 4: Enterprise survival rate, London, Westminster and City of London .......................... 17  Figure 5: Percentage of businesses surviving for one year, 2004‐2008 .................................... 18  Figure 6: Enterprise total turnover, 2000‐2009, London and Westminster .............................. 19  Figure 7: Employees by London Borough .................................................................................. 20  Figure 8: Total employee jobs, 1995‐2009, London and Westminster ..................................... 21  Figure 9: Enterprises and Employees by Industry Sector .......................................................... 23  Figure 10: Westminster enterprises by size .............................................................................. 24  Figure 11: Industry sectors growth and decline 2001‐2008 ...................................................... 25  Figure 12: Industry sectors growth and decline 2008‐2009 ...................................................... 26  Figure 13: Enterprises by Ward, 2010 ....................................................................................... 28  Figure 14: Employee distribution by Ward, 2009 ...................................................................... 29  Figure 15: Employee Change by Ward 2008‐2009 .................................................................... 30  Figure 16: Occupation Structure by Ward, 2001 ....................................................................... 31  Figure 17: GVA in Westminster, past trends and future projections ........................................ 33  Figure 18: Westminster GVA by Industry Sector ....................................................................... 33  Figure 19: Shopper pedestrian counts in the West End and ORB streets ................................. 39  Figure 20: West End and National Sales monthly change, 2009‐2010 ...................................... 40  Figure 21: Universities Employment .......................................................................................... 42  Figure 22: Total trips by borough, 2007 .................................................................................... 43  Figure 23: Tourism expenditure 2007 ........................................................................................ 44  Figure 24: Employees by Creative Industries Sub‐Sector .......................................................... 50  Figure 25: Enterprises by Creative Industries sub sector .......................................................... 51  Figure 26: Mid Year Population Estimates for Westminster, 2001‐2010 .................................. 55  Figure 27: International Migration to Westminster .................................................................. 56  Figure 28: Migrant Workers by Country of Origin ..................................................................... 57  Figure 29: Projected Population Growth in Westminster 2008‐2033 ....................................... 58  Figure 30: Projected Growth in the working‐age population, 2009 onwards ........................... 59  Figure 31: Reasons for population growth in Westminster ...................................................... 60  Figure 32: Westminster’s Age Breakdown compared ............................................................... 61  Figure 33: The ethnic breakdown of Westminster’s residents.................................................. 63  Figure 34: Residents Qualifications, 2009 ................................................................................. 65  Figure 35: Adults with no or low qualification rates ................................................................. 66  Figure 36: Westminster residents by occupation ...................................................................... 67  Figure 37: Occupation profile of workers and residents in Westminster ................................. 68  Figure 38: Rate of Economically Active Residents by London Borough, 2010 .......................... 69  Figure 39: Reasons why economically inactive residents who want to work do not ................ 70  Figure 40: Rate of unemployment ............................................................................................. 71  Figure 41: JSA claimant rates ..................................................................................................... 72  Figure 42:  JSA Claimant Rates across London Boroughs, January 2010 ................................... 72  Figure 43: Proportion of JSA Claimants by Duration of Claim in Westminster ......................... 73  August 2011 

7

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Figure 44: Distribution of Daytime Population in Westminster ................................................ 78  Figure 45: Distribution of Night‐ Time Population in Westminster ........................................... 78  Figure 46: Busiest London Underground Stations (TFL, 2005‐2010) ......................................... 81  Figure 47: Busiest Mainline Rail Stations (ORR, 2008‐2010) ..................................................... 81  Figure 48: Places of work for Westminster residents aged 16‐74 ............................................. 84  Figure 49: Destination of working Westminster residents by occupation ................................ 85  Figure 50: Average House Prices in Westminster ...................................................................... 89  Figure 51: Broad average (mean) house prices, Westminster and London 2000‐2011 ............ 90  Figure 52: Household Income by Ward ..................................................................................... 92  Figure 53: Housing Tenure by Ward .......................................................................................... 93  Figure 54: West End Office Rents (Historic)............................................................................... 94  Figure 55: Prime Rents by Office Sub Market Area in Westminster ......................................... 95  Figure 56: Office Rents by London Sub Area ............................................................................. 95  Figure 57: West End Office Vacancy Rates ................................................................................ 96  Figure 58: Westminster Office Sub Markets Vacancy Rates ..................................................... 97  Figure 59: London Office Sub Markets Vacancy Rates .............................................................. 98 

 

August 2011 

8

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

List of Maps  Map 1: Enterprises by London Borough .................................................................................... 14  Map 2: Employee distribution by borough. ............................................................................... 21  Map 3: Enterprise density by Westminster postcode ............................................................... 27  Map 4: Westminster’s shopping centres ................................................................................... 38  Map 5: Creative Industries Employees in Westminster ............................................................ 49  Map 6: SOA’s Experiencing Multiple Deprivation in Westminster ............................................ 76  Map 7: Westminster’s major transport infrastructure .............................................................. 80  Map 8: Current and Future Transportation schemes ................................................................ 82  Map 9: Percentage of Westminster Employees by area of residence ...................................... 83  Map 10: Borough of work for working Westminster residents ................................................. 85  Map 11: Median Household Income across Westminster LSOA’s ............................................ 91  Map 12: Westminster’s Office Sub Markets .............................................................................. 97  Map 13: Key Development Sites in Westminster ...................................................................... 99  Map 14: NWEDA Developments Since 2004 ........................................................................... 102 

  List of Tables  Table 1: Employment Projections, London and Westminster ................................................... 22  Table 2: Westminster GVA by Industry Sector .......................................................................... 34  Table 3: Business Rates (rateable value) by Industry Sector in Westminster, 2010 ................. 35  Table 4: Top 20 Organisations/Businesses by Rateable Value (£) ............................................. 36  Table 5: Global 500 Company HQ’s ........................................................................................... 37  Table 6: Westminster’s Low Carbon Economy .......................................................................... 46  Table 7: Registered Charities in Westminster, 2011 ................................................................. 52  Table 8: 2008 SNPP, ONS Population Projection briefing 2010 ................................................. 60  Table 9: Annual Population Survey, Country of Birth Data ....................................................... 62  Table 10: Short Term Migrants to the UK by Local Authority ................................................... 63  Table 11: Proportion of employers reporting gaps in skills (%) ................................................. 66  Table 12: Claimant counts by Ward (average 2010 counts) ...................................................... 74  Table 13: Domain Weights in the Index of Deprivation 2010 ................................................... 75  Table 14: Numbers of individuals experiencing deprivation ..................................................... 77  Table 15: Method of Travel to Work – All workers in Westminster & London, Census 2001 .. 82  Table 16: Housing Rental Statistics (weekly rent, £) ................................................................. 90  Table 17: Household Income: Westminster, London, GB .......................................................... 92  Table 18: Housing Tenure, Westminster and London ............................................................... 93  Table 19: CAZ: Jobs and development recently delivered and in the pipeline ....................... 100  Table 20: Opportunity Areas: Developments and potential jobs in the pipeline .................... 101  Table 21: NWEDA: Jobs and developments recently delivered and in the pipeline ............... 101 

August 2011 

9

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

August 2011 

10

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

1 ‐ Westminster’s Economy         

Key Statistics  46,490 local enterprise units.  600,000 employees.  GVA generation of £40 billion (2008)  Most enterprises and employees of any London borough.  Increasing turnover despite falling number of enterprises  and employees.  More business deaths than births in 2009.  15% projected employee growth over next 20 years.  Nearly two thirds of employees located in two wards.   

Chapter 1 Summary  Westminster is a national and global centre of employment and industry, containing more  enterprises and employees than any other London borough by some distance. This is also  reflected in the GVA generated by Westminster, and by the business rates generated by  Westminster enterprises.    Employee growth is projected to be considerable over the next twenty years at rates above  London and national averages, with associated rises in GVA expected over the same time  period.    In conjunction with the size of Westminster’s economy, one of its key features is its diversity  in terms of industrial sectors and the range of occupations on offer to employees. The largest  employment sector is business services and financial intermediation, which have been the  main drivers of the economy in recent times, and are expected to be so for the next twenty  years.    Beyond the services, Westminster is the centre of national government, which is reflected in  the number of public sector employees in the city. Tourism and entertainment related  industries are also significant employers and drivers of the economy, as is the world  renowned retail sector in the West End.     The West End in itself is a global brand for retail and entertainment, attracting millions of  visitors each year, while generating significant amounts of money and providing a range of  employment opportunities. Further key sectors of interest include creative industries and the  knowledge economy, where Westminster is a world leader.    A further indicator of diversity is in the size of businesses, as Westminster contains both large  multinational corporations and small businesses. This is reflected in the office floor space  available which is flexible and responsive to need in different parts of the city.    August 2011 

11

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Business and employees are overwhelmingly concentrated in the central areas of  Westminster, especially in the two large wards of St James and West End, which also contains  the seat of the monarchy and central government, and numerous tourist attractions,  landmarks and public spaces.    The North West of the borough is more residential in nature, but is an area of significant  deprivation, and is therefore designated as an economic development area to address socio‐ economic issues affecting the area and its population.  Chapter 1: Businesses and Economy, SWOT Analysis  Strengths     Number of enterprises and  employees.   Benefits of agglomeration  economies.   Size of GVA generated.   Diversity of economic sectors.   Diversity of occupations on offer.   Geographical Location.   Physical Heritage, landmarks.   Major tourism destination.   Stability relative to other areas.   Westminster ‘brand’ and  reputation of area.    Opportunities     2012 Olympics & legacy.   Other major events.   Potential for increased business  rates retention and  redistribution.   Migration cap gives potential for  local residents to have more  influence and opportunity in the  labour market.   Social investment opportunities  from corporations through big  society.   

August 2011 

Weaknesses     Over reliance on business  services.   Long term vulnerability of certain  industries e.g. creative industries  ‐ vulnerable to rising rents etc.   Strength and size of the public  sector in a time of cut backs.   Fine balance of agglomeration  economies.     

Threats     Migration cap: negative effect on  skills and labour market.   Terrorism threat.   Focus of disorder and social  unrest (student riots/protests).   Business relocation (linked to  government policy) e .g loss of  financial services to other  European cities etc.   Public Sector relocation &  reduction.   Informal economies e.g. in tourist  related activities, restaurants etc.   Other emerging retail centres e.g.  Stratford. 

12

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Enterprise Numbers by Borough    Figure 1: Local Enterprise Units by London Borough 

Source: IDBR, 2010 

  Westminster has by far the largest number of local enterprise units (an individual business or  enterprise, including any additional chain stores or multiple outlets, which are counted  individually) out of any London borough, with 46,490 local enterprise units, representing  11.7% of the London total of 392,540 local enterprise units (IDBR, 2010). Westminster has  nearly twice the number of enterprises compared to Camden, which is the next highest  borough, and over three times the number contained in the City of London. Most boroughs  have between 5,000 and 12,000 enterprises, showing the dominance of Westminster in terms  of the concentration of enterprises.    The distribution map of enterprises across London (Map 1) shows a clear concentration of  enterprises around the central boroughs and the central‐north and west areas. The far south  area around Croydon also contains a large number of enterprises. The smallest number  contained in the East of London beyond Tower Hamlets, and generally in the outer London  boroughs.      

August 2011 

13

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Map 1: Enterprises by London Borough 

Source: IDBR, 2010 

August 2011 

14

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Enterprises over time: London and Westminster    Figure 2:  Local Enterprise Units 2000‐2010, London and Westminster  

Source: IDBR, 2000‐2010 

  Enterprise numbers in Westminster have been falling since 2008, and the effect of the  recession is illustrated by the fairly substantial drop between 2009 and 2010, when over 1000  enterprises were lost (2.8%) (IDBR, 2000‐2010) at the height of the recent economic  downturn. Enterprise numbers have been dropping steadily since the recent peak in 2001,  when Westminster had nearly 50,000 local enterprise units. Recent growth between 2006  and 2008 was curtailed by the economic downturn from 2008 onwards.    A similar picture is occurring across London, where the overall number of enterprises fell by  over 7,500 (2.3%) between 2009 and 2010 (IDBR, 2000‐2010), following a longer period of  growth from 2004 to 2009. 

August 2011 

15

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Enterprise Births and Deaths: London and Westminster    Figure 3: Enterprise births and deaths trends, London and Westminster  

Source: ONS, 2009 

  The effect of the recession is clearly illustrated by enterprise birth and death data for both  London and Westminster. Since 2008 there have been substantial changes in recent trends,  with enterprise births starting to drop dramatically, accompanied by a sharp increase in  enterprise deaths. This is reflected in the falling number of overall enterprises as shown in  earlier data.    The data above is taken from an ONS study on business demography which analyses  fluctuations in the business population, including all businesses that had either turnover or  employment during the reference period, based on data from the IDBR. 

August 2011 

16

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Enterprise Survival: London and Westminster     A longitudinal business demography study based on enterprises started up in 2004 has shown  that across London, 94% of these businesses survived for one year, compared to 93% in  Westminster, and 91% in the City of London. Of these businesses, around 42% survived for at  least 5 years across London, compared to 43% in Westminster, and 53% in the City of London.    Figure 4: Enterprise survival rate, London, Westminster and City of London 

London GOR

Business Survival Rate (2004 start ups)

City of London Westminster

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1 Year survival %

2 Year survival %

3 Year survival %

4 Year survival %

5 Year survival %

Source: ONS Business Demography, 2009 

  However, the data above only considers the long term survival of businesses started up in  2004.    The effect of the recession is shown in Figure 5, as the percentage of business start ups  surviving at least one year of trading has dropped dramatically since 2008. Over 90% of  enterprises started up between 2004 and 2007 survived for at least one year in Westminster,  the City of London, and London as a whole, with the rate generally improving over this time  period.    However, the data indicates that the one year survival rate started to drop in Westminster in  2007, with a more considerable drop of over 10% between 2007 and 2008, as the recession  affected businesses started in 2008. This means that 80% of business start ups in 2008  survived for at least one year, compared to the 2006 high of 96% in Westminster. However,  Westminster start ups are faring better than the City of London, which has experienced a  substantial drop, as 97% of start ups in 2007 survived at least one year, compared to only 64%  for 2008 start ups.    August 2011 

17

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 5: Percentage of businesses surviving for one year, 2004‐2008 

1 Year Survival % by start up year 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

London GOR City of London Westminster

2004

2005

2006

2007

2008

Source: ONS Business Demography, 2009

August 2011 

18

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Enterprise Turnover (£): London and Westminster    Figure 6: Enterprise total turnover, 2000‐2009, London and Westminster   Enterprise Turnover in Westminster (£ Thousands)

London Enterprise Turnover (£ Thousands)

Missing data  (2002) 

2,500,000,000 2,000,000,000

400,000,000 350,000,000 300,000,000 250,000,000

1,500,000,000

200,000,000

1,000,000,000

150,000,000 100,000,000

500,000,000

50,000,000

0

0

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Source: IDBR, 2010 

  Turnover figures show that across London more generally, as the number of enterprises is  falling, turnover is also starting to fall. For London as a whole, turnover has remained fairly  constant since 2004, following a significant fall between 2000 and 2003.    However, in Westminster, despite the number of enterprises falling, total turnover has  continued to rise since 2004, and is gradually increasing at a larger rate each year. This shows  that although the recession seems to be negatively affecting the number of enterprises, it is  not having the same effect on productivity.     In general, turnover data for 2009 represents an increased by nearly 8% in Westminster  compared to year 2000 data, despite a significant decrease in enterprise numbers. This  compares to a turnover decrease of 45% for London as a whole, despite a significant increase  in enterprise numbers over that time period. 

August 2011 

19

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Employee Distribution across London    Figure 7: Employees by London Borough  

Employees by Borough 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000

W Ci est ty m  o in f  st To Lon er w Ca do er m n  H d a e Isl mlen i n Hi g ts ll t So ingdon ut on Ha h La wa m m rk m H er o b sm un eth ith Cr slo Ke  & oyd w ns  Fu o in gt lh n on a  & Ba m  C rn he et ls Ea ea W B lin an ro g ds ml wo ey Ki ng En rth sto fie l n  up H Bre d on ac nt Ri  Thkn ch e m on Ne amey d  up H wha s onave m  T ri Gr hamng ee e Re nw s db ich r M idge er Ha ton rr Be ow x Su ley Ba W Har tto rk al Le ing n in th wi e g & am sh y  D  Fo am ag re en st ha m

0

2

Source: BRES, (ONS 2009 ) 

Unsurprisingly, the distribution of employees across the London boroughs follows a similar  pattern to the distribution of enterprises. Westminster has the largest number of employees  of any London borough, containing nearly 600,000 employees, representing 14.6% of the  London total.    Westminster has nearly twice the number of employees compared to the City of London,  which is the second highest borough, and nearly three times the number of employees  compared to Tower Hamlets, which is the fourth highest borough. Most of the London  boroughs have employee populations of around 60,000 to around 100,000, illustrating the  concentration of employees in Westminster.    The general London distribution (Map 2) shows the concentration of workers in the central  boroughs, with the eastern part of the city having the lowest concentration of employees.  Other areas such as Croydon and Hillingdon have fairly significant amounts of employees,  however Westminster clearly stands out as the employment centre of London. 

August 2011 

20

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Map 2: Employee distribution by borough. 

Source: IDBR, 2010 

  Total Employee Jobs: London and Westminster    Figure 8: Total employee jobs, 1995‐2009, London and Westminster  

London Employee Jobs

Westminster Employee Jobs 

4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0

620,000 600,000 580,000 560,000 540,000 520,000 500,000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

480,000 460,000

2

Source: ABI (ONS 1995‐2008), BRES (ONS 2009 )  August 2011 

21

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Employee numbers in Westminster have started to fall slightly since 2008 after half a decade  of gradual increase. A similar pattern is also shown more generally across London, which is to  be expected as the number of enterprises is also falling, and is most likely a reflection of the  recession period.    The data shows that since 1995, the number of employees in Westminster has increased by  8% compared to 2% for London as a whole.    Projected Growth in Employees: London and Westminster    Table 1: Employment Projections, London and Westminster  Area Name Westminster London

2011

2016

2021

2026

2031 % Change 2011-2031 624,000 646,000 674,000 696,000 720,000 15.4 4,797,000 4,953,000 5,114,000 5,280,000 5,452,000 13.7

Source: GLA Employee Projections, 2009   

The GLA projections show that the number of employees in Westminster is likely to continue  to grow rapidly for the next twenty years. During this time it is projected that nearly 100,000  additional employee jobs will be created in Westminster, representing an increase of over  15% on 2011 employee projections. This growth is more substantial than the overall figure for  London, which while also growing considerably, is roughly 2% lower than the Westminster  figure.    London wide projections forecast the sectoral distribution of this growth to follow recent  trends, with substantial growth occurring in Business Services, other service sectors, hotels  and restaurants. Decline is expected in manufacturing and public administration amongst  other sectors (GLA, 2009).   

August 2011 

22

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Enterprises and Employees by Industry in Westminster   Figure 9: Enterprises and Employees by Industry Sector  Enterprises and Employees by Industry Sector

Enterprises (IDBR 2010) Employees (BRES 2009)

110,000 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

Industry Sector

Industry Sector Classifications (as above)               

1‐ 2‐ 3‐ 4‐ 5‐ 6‐ 7‐ 8‐ 9‐

Professional, scientific, technical Property  Information & communication  Arts, entertainment, recreation  Business admin and support  Finance & insurance  Construction  Retail  Accommodation & food services 

10‐ Wholesale 11‐ Health  12‐ Production  13‐ Transport & Storage  14‐ Education  15‐ Motor Trades  16‐ Agriculture, forestry, fishery  17‐ Public admin & Defence 

  2

Source: IDBR 2010, BRES (ONS 2009 ) 

  The breakdowns for both enterprises and employees show that the largest industry (using  Standard Industrial Classification codes) in Westminster is Professional, Scientific and  Technical, consisting of over 9000 enterprises employing over 100,000 people. The property  industry is the only other sector with over 4000 enterprises, and there are seven further  sectors with between 2000 and 4000 enterprises.    The number of employees by sector does not always follow the trend of overall number of  enterprises by sector. For example, retail is ranked eighth in terms of enterprise numbers  with roughly 2500 enterprises, but has the third highest number of employees, with roughly  60,000 people employed in the sector. Similarly Public Administration and Defence has only  40 enterprises, but employs over 50,000 people, mostly in large government departments  August 2011 

23

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

around Whitehall and Victoria, which illustrates Westminster’s position as the national centre  of Government.    Accommodation and Food Services is the second largest employee sector with roughly 70,000  employees reflecting Westminster’s considerable tourist, leisure and night time economy as  shown through the considerable number of hotels, restaurants, bars and other entertainment  uses in the City. Following on from Accommodation and Food Services there are five sectors  employing between 40,000 and 60,000 people each.    Enterprise Size in Westminster    Figure 10: Westminster enterprises by size 

Source:  IDBR, 2010 

  Nearly 85% of Westminster’s VAT registered enterprises have fewer than 10 employees,  compared to nearly 90% for London as a whole, showing that small businesses make up the  vast majority of Westminster’s enterprises, however this is not a characteristic unique to  Westminster. This is reflected in Westminster’s office stock, which is predominantly made up  of small and medium sized units and developments fitting in with the historic environment.     Due to the large number of multi national corporations, headquarters and large companies  located in Westminster, there are nearly 750 enterprises with over 100 employees, nearly  half of which have over 250 employees. These enterprises are likely to be located in areas  such as Victoria and Paddington, where most of the larger office spaces and floor plates are  located in Westminster.  August 2011 

24

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Employee Change by Sector 2001‐2008 in Westminster    Figure 11 shows growth and decline for each broad economic sector, along with the overall  size of each sector in terms of number of employees. The sectors showing the largest growth  and decline are also the smallest sectors in terms of employee numbers, so the data for these  sectors should be treated with some caution.    The data for 2001‐2008 shows that a majority of industry sectors experienced growth in  terms of the number of employees. Large growth has occurred in Education, Health and Social  Work and Financial Intermediation amongst others. The construction sector, whilst being  small has experienced the highest employee growth, showing its growing importance in  Westminster, while reflecting the levels of development in the city in the early part of the 21st  Century. The largest economic sectors in terms of employees, Retail, and Business Services  (retail estate, business) have both experienced growth over the same period.    The sectors that have experienced decline contain several of the smallest sectors, so any  change is likely to be magnified, but it does show the continued decline of manufacturing,  and fairly significant decline in the transportation, storage and communication sector.    Figure 11: Industry sectors growth and decline 2001‐2008 

Source: ABI 2001‐2008  August 2011 

25

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  Figure 12: Industry sectors growth and decline 2008‐2009 

2

Source: ABI (ONS 2000‐2008), BRES (ONS 2009 ) 

  More recent data showing change between 2008 and 2009 shows a very different picture as  the recession has impacted on businesses in Westminster. A majority of sectors have  experienced employee decline over this period, including several of the larger sectors.     However, several major sectors such as Public Administration and Defence continued to grow  in this period, and the largest employment sector, Professional, Scientific and Technical  industries also increased slightly. Education and Real Estate also saw reasonable increases.    However, the general picture is that a majority of economic sectors have experienced  decreases in employee numbers of between 0% and 15%, including the Retail sector,  Construction and Information and Communication, which have all been affected by the  recession.     

August 2011 

26

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Enterprise Distribution in Westminster    Map 3: Enterprise density by Westminster postcode 

Source: IDBR, 2010 

  This distribution map shows the density of enterprises by postcode, with each dot  representing individual postcodes. The general distribution shows a concentration of  enterprises in the CAZ, in the central wards of St James’s and the West End. This data includes  both head offices and any subsidiaries as individual units, so there is no delineation in the  data to identify head offices and no scope for double counting.    Other areas of concentration are around the more commercial areas of Victoria,  Knightsbridge, and around the designated shopping areas such as Queensway, Marylebone  High Street and St John’s Wood High Street.     August 2011 

27

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

In the more residential areas to the north and south of the borough, again the highest density  of enterprises tends to be in the local shopping centres. This is also the case in the NWEDA,  which is predominantly residential in focus, with enterprises concentrated around the Praed  Street and Harrow Road/Church Street District Centres, and the other smaller local centres.    Figure 13 reinforces the distribution shown on the map, with the two wards West End and St  James’s dominating the number of enterprises. Marylebone High Street also contains a large  number of enterprises, covering commercial areas north of Oxford Street including Baker  Street and the Harley Street area, along with several other large local shopping centres.     Beyond this, Bayswater contains over 1500 enterprises, many of which are around  Westbourne Grove. The predominantly residential wards to the north and south of the  borough have the fewest number of enterprises.    Figure 13: Enterprises by Ward, 2010 

Queen's Park

Tachbrook

Westbourne

Churchill

Maida Vale

Church

Harrow Road

Little Venice

Abbey Road

Bayswater

Vincent

Regent's Park

Lancaster

Warwick

Knightsbridge

Bryanston

Marylebone

West End

St James's

12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

Hyde Park

Enterprises by Ward (IDBR, 2010)

Source: IDBR, 2010 

 

August 2011 

28

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Employee Distribution in Westminster  Figure 14: Employee distribution by Ward, 2009 

WARD  St James's  West End  Marylebone High Street  Hyde Park  Vincent Square  Knightsbridge and Belgravia  Bryanston and Dorset Square  Warwick  Regent's Park  Lancaster Gate  Church Street  Little Venice  Abbey Road  Westbourne  Bayswater  Churchill  Harrow Road  Queen's Park  Maida Vale  Tachbrook

EMPLOYEES 190,132 179,784 55,606 27,853 27,116 25,913 23,016 20,382 9,170 6,807 5,005 3,781 3,451 3,291 3,271 3,228 1,834 1,797 1,597 1,356

2

Source: BRES (ONS, 2009 ) 

  Data shows that employees are overwhelmingly located in the two large central wards of  West End and St James’s, however both of these wards have lost employees, between 2008‐ 2009 (Figure 15). Following the trend shown in the enterprise distribution, Marylebone High  Street has the third highest number of employees, followed by the other more central wards  including Bryanston & Dorset Square and Hyde Park.    Generally, the spatial trend shows that as you go out from the central wards of St James and  West End, the number of employees decreases.    Unsurprisingly the predominantly residential wards to the north and south of the borough  have the smallest number of employees, such as Queens Park and Tachbrook. As these are  the smallest wards in terms of employees, any changes in the data tend to look more  exaggerated compared to wards with larger employee populations. For example in the  second figure showing change between 2008 and 2009, the figure for Tachbrook showing a  decrease of over 30% should be used with caution as the initial number of employees was  very low to begin with.    August 2011 

29

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

However, Figure 15 shows that the central wards of St James’s and West End have both lost  employees between 2008‐2009, and only four of the twenty wards have experienced  employee growth in this time. Encouragingly, this employee growth has occurred in two of  the NWEDA wards of Harrow Road and Little Venice, where employee growth has added  importance due to the economic and social issues affecting the area.  Employee Change (%) by Westminster Ward 2008‐2009  Figure 15: Employee Change by Ward 2008‐2009   Tachbrook  Bayswater  Lancaster Gate  Knightsbridge and Belgravia  West End  Westbourne  Vincent Square  Bryanston and Dorset Square  Abbey Road  Churchill  Maida Vale  Hyde Park  Queen's Park  Church Street  St James's  Marylebone High Street  Regent's Park  Harrow Road  Little Venice  Warwick

‐40.0

‐30.0

‐20.0

‐10.0

0.0

10.0

20.0

% 2

Source: BRES (ONS 2009 ),  ABI (ONS 2008) 

  Resident Occupation Structure by Westminster Ward    The occupation structure of the Wards (see Fig 17 below) gives a clear indication of the  economic conditions that exist in different parts of the city. The trends below are broadly  replicated in similar data for skills and qualifications, and the indices of multiple deprivation,  house prices and other data.     Please note that the data is based on the 2001 Census, and while it is very robust it is also out  of date, and may not accurately reflect the current situation.    The data below shows that the most deprived wards have the lowest proportions of  managers and senior officials, and much larger proportions of occupations in areas such as  August 2011 

30

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

skilled trades and elementary occupations. On the other hand the wards with lower levels of  deprivation have a higher proportion of managerial and professional occupations, such as  Knightsbridge and Belgravia.     The wards with the highest number of employees, such as St James and West End have a  mixed occupational structure, reflecting the range of jobs on offer in these areas, ranging  from highly skilled managerial and professional jobs, to administrative business services, and  the less skilled trades. This illustrates that these wards have a diverse economy providing  opportunities for people with all levels of skill.    Figure 16: Occupation Structure by Ward, 2001  Occupation Structure by Ward (Census 2001)

Queen's Park Churchill Church Street Westbourne Harrow Road Vincent Square Maida Vale St James's Tachbrook Lancaster Gate Marylebone High Street Bryanston & Dorset Sq Bayswater Little Venice Warwick Hyde Park West End Regent's Park Abbey Road Knightsbridge & Belgravia

M anagers and Senio r Officials % P ro fessio nal Occupatio ns % A sso ciate P ro fessio nal and Technical % A dministrative and Secretarial % Skilled Trades % P erso nal Service % Sales and Custo mer Service % P ro cess, P lant and M achine Operatives % Elementary Occupatio ns %

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Source: Census 2001 

August 2011 

31

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Gross Value Added (GVA): Westminster  GVA is a measure of the contribution to the economy of each individual producer, industry or  sector in the United Kingdom. GVA is a measure of production in monetary value, which is  then used to calculate GDP by taking into account taxes and subsidies on products.  2008 data (latest price data available to calculate GVA) shows that Westminster’s total GVA  generation stands at £40 billion, representing 15% of London’s total GVA generation of £269  billion (Roger Tym & Partners, 2011 ‐ RTP). This is the highest proportion of any London  borough, followed by the City of London which had a 2008 GVA of just over £31 billion (City of  London, Oxford Economics, 2011), and is likely to experience similar trends to Westminster in  the near future.    The total UK GVA in 2008 totalled nearly £1.3 trillion. Of this, 21% originates from London as a  whole, and Westminster alone contributes 3.1% of national GVA. This figure has steadily  increased since 1998, when Westminster contributed 2.2% of national GVA.    Historical data shows that GVA generation more than doubled between 1998 and 2008, rising  from £17.8 billion in 1998 to the 2008 figure of £40 billion, representing a growth of 133%  (RTP, 2011). Over this period, total GVA in Westminster expanded at a similar rate to London.     Projections for 2008‐2011 are based on national accounts data and employment levels in  Westminster. The projections in this time period show the effects of the recession after 2008,  as GVA dips slightly, but returns to 2008 levels by 2010.    Longer term projections are based on employment projections for Westminster coupled with  two different growth scenarios, a high growth scenario using Oxford Economics’ assumption  of a 3.2% annual growth rate to 2020, and a more conservative approach used by GLA  Economics, using a 2.5% annual growth rate.     By 2020, it is projected that Westminster’s GVA generation would rise to £54.7 billions under  the Oxford Economics scenario, and by £51.8 billions under the GLA economics scenario,  representing growths of 36% and 28.5% respectively. It is assumed that Westminster’s growth  will be heavily reliant on the business services and finance sector, and that Westminster will  continue to constitute around 15% of London’s total GVA (RTP, 2011).   

August 2011 

32

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 17: GVA in Westminster, past trends and future projections  Westminster Total GVA (£m) 1998-2008 and projections (RTP, 2011) 60,000 55,000 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 -

Westminster total GVA

Growth based on GLA London Economic Outlook 2010-2012 Oxford Economics Growth rate post 2013 (3.2%)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

GLA Economics Growth rate post 2013 (2.5%)

Source: Roger Tym & Partners, 2011 

The structure of Westminster’s economy is further illustrated through the breakdown of GVA  generation by Industrial Sector. Following patterns of enterprises and employees shown  earlier, the Business Services sector is the largest generator of GVA, accounting for nearly 40%  of the Westminster total. This is followed by Finance and Other Services, which together  account for nearly 25% of Westminster’s total. Wholesale and retail remains an important  contributor, while other sectors contribute between 2‐7% of Westminster’s total.    Figure 18: Westminster GVA by Industry Sector  Westminster GVA (2008), share split by Industry Sector (RTP 2011)

40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% Fishing

Electricity, gas and water supply Agriculture, hunting and forestry

Mining and quarrying

Construction

Health and social work

Education

Manufacturing

Transport & communication

Hotels and restaurants

Public admin and defence

Wholesale and retail

Other services

Finance

Business Services

0.00%

Source: Roger Tym & Partners, 2011 

  August 2011 

33

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

GVA grew considerably between 1998 and 2008. The main drivers of this growth as shown in  Table 2 were Business Services, which generated an additional £9 billion of GVA in that time  period, followed by Finance at £4 billion, which also experienced the fastest growth rate over  the same period.     Significant growth also came from Wholesale and Retail, Hotels and Restaurants, and Public  Administration and Defence, which follows broad changes in employment and enterprises  over the same time (table 2).    Negative growth has been reported in two economic sectors (Electricity, Gas and Water  Supply, and Fishing), however these sectors employ very few people in Westminster, and  therefore the significance of this decline is negligible.   Table 2: Westminster GVA by Industry Sector  Industry Sector Real estate, renting and business activities Financial intermediation Other services Wholesale and retail trade (including motor trade) Public administration and defence Hotels and restaurants Transport, storage and communication Manufacturing Education Health and social work Construction Mining and quarrying Electricity, gas and water supply Agriculture, hunting and forestry Fishing Total

% Westminster  GVA (2008) 39.53% 14.46% 10.06% 9.44% 7.10% 5.06% 4.29% 3.25% 2.58% 2.43% 1.15% 0.42% 0.22% 0.02% 0.00% 100%

Change 1998‐  % Change  2008 (£m) 1998‐ 2008                  9,246 138%                  4,269 274%                  2,030 100%                  2,002 111%                  1,591 125%                  1,121 122%                     595 52%                     518 65%                     726 232%                     583 147%                     271 142%                        31 22% ‐9 ‐10%                          3 80% ‐1 ‐67%               22,975 133%

Source: Roger Tym & Partners, 2011 

August 2011 

34

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Business Rates: Westminster  The combined rateable value of all rateable businesses in Westminster is nearly £4.3 billion.  Businesses currently pay a poundage of 41.4p in the pound (i.e. 41.4p per pound of rateable  value in 2010). Along with small business rate relief and other allowances, the total business  rates paid by Westminster businesses are about £1.4 billion.    Each non domestic property has a rateable value set by the Valuation Office Agency (VOA),  which broadly represents the yearly rent the property could have been let for on the open  market on a particular date. The rateable value can be appealed against, and multipliers  applied to the rate vary based on the nature of the business being rated. Small businesses are  given a certain amount of rates relief, while larger businesses pay a standard larger amount to  pay for the small business relief. Rates multipliers vary each year based on inflation, and the  standard rate is reviewed every five years to reflect current conditions.    Table 3: Business Rates (rateable value) by Industry Sector in Westminster, 2010  Sector

Number of

COMMERCIAL

Businesses 31979

Rateable Value

Avg Rate per

% rateable

rateable

value by

(£) 3,963,439,288

business 123,939

sector 92.84%

Rateable

OFFICES

17,580

£

2,644,047,047

150,401

61.93%

SHOPS, BANKS, POST OFFICES ETC.

6,768

£

748,630,035

110,613

17.54%

HOTELS, BOARDING HOUSES ETC.

443

£

251,913,400

568,653

5.90%

RESTAURANTS, CAFES ETC.

1,492

£

168,999,700

113,271

3.96%

LICENSED PROPERTIES

621

£

62,765,775

101,072

1.47%

CAR PARKS AND PARKING SPACES

3,461

£

38,507,765

11,126

0.90%

OTHER COMMERCIAL

246

£

22,405,420

91,079

0.52%

WAREHOUSES, STORES ETC.

918

£

12,495,591

13,612

0.29%

PETROL FILLING STATIONS, GARAGES ETC.

243

£

6,792,650

27,953

0.16%

ADVERTISING RIGHTS AND STATIONS

203

£

6,218,655

30,634

0.15%

MARKETS

4

£

663,250

165,813

0.02%

MISCELLANEOUS TREASURY (CROWN) EDUCATIONAL TRAINING AND CULTURAL LEISURE INDUSTRIAL NON FORMULA ASSESSED UTILITIES TOTAL

1811 26 243 234 285 27 34,605

91,300,041 82,499,750 64,675,950 59,634,750 6,409,250 1,153,751 4,269,112,780

50,414 3,173,067 266,156 254,849 22,489 42,732 3,933,646

2.14% 1.93% 1.51% 1.40% 0.15% 0.03% 100%

Source: Westminster City Council, 2010 

  Of the total rateable value, nearly 93% of rates originated from the commercial sector,  representing nearly £4 billion. Within the commercial sector, Offices have by far the largest  rateable value, with the 17,580 rateable units totalling over £2.6 billion, representing 62% of  Westminster’s total.     Beyond this, the nearly 7000 shops and banks in Westminster total nearly £750 million in  rateable value, representing over 17% of the total. Hotels have the next biggest rating, at over 

August 2011 

35

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

£250 million (6%), followed by restaurants and café’s at £170 million (4%), and licensed  properties at £63 million (1.5%).    Westminster is the centre of national government and the monarchy, and the significance of  the public sector as an employer and occupier in the form of the Central Government  departments around Whitehall and Victoria is illustrated in the Treasury (Crown) category,  which are rated at over £82 million (over 2% of all rates). In addition, some government  buildings are categorised in the miscellaneous category, meaning the total rateable value of  government property exceeds £100 million.    This rates paying structure gives clear illustrations as to the overall size of Westminster’s  economy and its importance to London and the country as a whole, as these significant rates  are redistributed across the country. Note, the data does not include certain parts of the  economy which are not charged rates, including charities and other exempt sectors.    Table 4: Top 20 Organisations/Businesses by Rateable Value (£)  HOME OFFICE SELFRIDGES RETAIL LTD MINISTRY OF DEFENCE CENTRAL GOVERNMENT PARLIAMENTARY ESTATE DIRECTORATE PRICEWATERHOUSECOOPERS METROPOLITIAN POLICE AUTHORITY JOHN LEWIS PLC H.M. TREASURY DEPT FOR BUSINESS, ENTERPRISE BNP PARIBAS LONDON DEPT FOR COMMUNITIES & LOCAL GVMT BP INTERNATIONAL LIMITED MARKS AND SPENCERS PLC DEPARTMENT FOR TRANSPORT HSBC PRIVATE BANK (UK) LTD BDO LLP DEPARTMENT FOR EDUCATION D E F R A DEBENHAMS RETAIL PLC

Rateable Value (£) 24,960,000 20,560,000 18,900,000 17,350,000 14,700,000 14,370,000 14,180,000 12,950,000 12,870,000 12,280,000 11,810,000 11,380,000 10,740,000 9,840,000 9,250,000 9,170,000 8,710,000 8,560,000 8,420,000 8,380,000

Address Marsham Street Oxford Street Whitehall Thames House Portculis House Embankment Place New Scotland Yard Oxford Street Horseguards Road Victoria Street Marylebone Gate Bressenden Place St James's Square  North Wharf Road Marsham Street St James's Street Baker Street Great Smith Street Millbank Oxford Street

Source: City of Westminster, 2011 

  The table above illustrates the presence of central government departments in some of the  largest offices in prime Westminster locations, along with the largest retail department stores  such as Selfridges and John Lewis, and some of the offices of large multinational corporations  such as PWC and HSBC.

August 2011 

36

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

    Insight: Global 500 Company HQ’s in Westminster (CNN, 2010)    Table 5: Global 500 Company HQ’s  Global 500 Rank 4 173 226 238 384 387 421

Company Name

Address

Postcode

BP Rio Tinto Group Astra Zeneca BAE Systems National Grid British American Tobacco Anglo American

1 St James Square 2 Eastbourne Terrace 15 Stanhope Gate 6 Carlton Gardens 1-3 Strand 4 Temple Place 20 Carlton House Terrace

SW1Y 4PD W2 6LG W1K 1LN SW1Y 5AD WC2N 5EH WC2R 2PG SW1Y 5AN

Revenue ($ Million) 246,138 41,825 32,804 31,773 22,331 22,157 20,858

Source: CNN.com, 2010 



  

Westminster contains the headquarters of seven of the Global 500  companies as reported by CNN, a majority of which are located in the USA  and Japan (with New York and Tokyo as major locations).  In context, Britain has 29 Global 500 headquarters, meaning that nearly a  quarter of these are located in Westminster. 

  

8 are located in the City of London (Lloyds Banking Group, Aviva, Prudential  and Legal & General, Old Mutual, BT, J Sainsbury, Standard Chartered). 

“Focus On” Sections: What follows are closer examinations of certain economic sectors in  Westminster. This includes sectors that are the main drivers of Westminster’s economy, or  are unique to Westminster, or where Westminster is a world leader, including Retail, the  Knowledge Economy, Tourism and the Night Time Economy, The Green Economy, Business  Services and Financial Intermediation, and Creative Industries.  

August 2011 

37

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Focus on: Retail    Retail Geography  Retail is one of the economic sectors that reflect the nature of Westminster as a city  operating at all scales from global down to local. The hierarchy of designated shopping  centres reflects this variety of scales, with the world renowned International shopping  frontages of Oxford Street, Regent Street, Bond Street and Knightsbridge acting as a  destination for residents of Westminster, local workers, and visitors and tourists from other  parts of London, the south east and from around the world. These international shopping  streets sit at the heart of the fashion capital that is London, offering a wide variety of  international and designer brands, and national chain retailers.    Map 4: Westminster’s shopping centres 

Source: City of Westminster 2011 

  The Central Activities Zone contains a number of shopping centres (CAZ centres), each with  their own character and range of retail, including the High Street feel of Victoria Street, the  independent and dynamic retail hubs of Soho and Covent Garden, various street markets, and  numerous other distinct centres such as Piccadilly and the Strand.  August 2011 

38

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Beyond the CAZ are district centres which act as hubs for retail and commercial activity  outside of the main central area. Again, each of these centres have distinctive characters and  serve primarily the local community. These centres tend to include independent retailers and  food and drink outlets alongside fewer chain retailers. Examples include the St John’s Wood  High Street centre serving the north east of the borough, Praed Street serving the Paddington  area, and Warwick Way/Tachbrook Street serving the south. The importance of these centres  to local residents and traders cannot be underestimated.    At a more micro scale are the 40 Local Shopping Centres, which are invaluable to local  residents, providing convenience shopping and other services within walking distance of  people’s homes. Again, these centres vary considerably in terms of character and size, with  some containing up to 100 units, and others containing barely 10, however each serves a vital  purpose for the communities in which they sit.    The Health of Retail in Westminster  The total number of retail employees and retail enterprises fell between 2008 and 2009  which was the most difficult period of the recent economic downturn, and the ongoing effect  of the recession is likely to hit the Retail sector considerably.    In terms of footfall in the ORB (Oxford Street, Regent Street, Bond Street) area, there is a  definite seasonal trend in the footfall data, with peaks around Christmas, sale periods and  other holiday times. The general trend for year on year data has been a decrease on footfall  in the ORB streets. The picture is similar for the West End as a whole, with seasonal peaks and  troughs, and a year on year decrease since 2007. Footfall in December 2010 was significantly  lower than the previous year, as many factors outside of the recession such as increased  competition from Westfields, very heavy snow falls and other issues took effect.    Figure 19: Shopper pedestrian counts in the West End and ORB streets 

Source: New West End Company 2007‐2010  August 2011 

39

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  However, while footfall is decreasing, sales are increasing in the West End, and at a much  higher rate than national averages. A month on month comparison for 2010 data to sales in  the same month for 2009 shows increases in most months for Westminster, with an overall  2010 figure of nearly 8% for sales increases.    Figure 20: West End and National Sales monthly change, 2009‐2010  Change in sales betw een 2009 and 2010 by m onth (NWEC) Y r t o d at e 15. 00%

D ec

Jan 10. 00%

Nov

F eb 5. 00%

West End

0. 00%

O ct

M ar -5. 00%

Sep t

National

Apr

A ug

M ay Jul

Jun

Source: NWEC Data, 2011 

  West End Current Findings and Issues   Shopper insight has been gauged through a 2006 research report by NWEC covering a range  of topics. A SWOT analysis summarises these findings below.    Strengths  Weaknesses  91% tourists find West End to be dynamic/stimulating.  80% shoppers say retails continues to improve.  People make increasing number of return visits.  Ease of getting to West End.  Good access to food and drink.  Range and diversity of retail.  High Quality Department Stores.  Increasing tourism spend, retailer demand, rental  values. 

  Opportunities  Weak sterling has encouraged increased spend and  visits from abroad.  Legible London and area based schemes to improve  environmental quality.  2012 Olympics 

      August 2011 

Overcrowding: 63% complain about pavement  crowding and behaviour.  Area tends to appeal to a certain demographic.  Few spots for rest and relaxation.  Poor physical environment in some areas.  Lack of toilets and seating areas. 

Threats  Out of town shopping centres with car access.  Future major developments e.g. Westfield Stratford.  Increased congestion and deteriorating environment.  Street clutter.  Poor service on public transport.  Crime and antisocial behaviour.  Loss of uniqueness as one‐off stores expand to other  locations (e.g. Apple).   

40

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Focus on: The Knowledge Economy: Higher Education    The broad definition of what constitutes the knowledge economy covers a wide range of  economic areas, describing trends in advanced economies towards greater dependence on  knowledge, information and high skill levels, and the increasing need for access to these by  businesses and the public sector. It encompases skilled professions in both the private and  public sector such as financial services, business services, cultural services, high tech  industries, education and health and social work.    It is estimated that nearly 55% of all jobs in Westminster fall under this broad definition of the  knowledge economy. However, this section will focus on the importance of higher education  to Westminster’s current and future workforce and economy.    Higher education employs over 20,000 people in Westminster (Higher Education Statistical  Agency, 2011), this category includes universities, language schools, arts related colleges and  some other higher education uses.    Universities  Westminster  is  home  to  the  main  campuses  of  three  of  the  best  universities  in  the  world:  Imperial  College  London,  Kings  College  London,  and  the  London  School  of  Economic  and  Political Science (LSE) along with buildings or departments from other major universities. The  borough is also home to the Royal Academy of Music, the Courtauld Institute and the London  Business School, all of which are part of the University of London. In addition, Westminster is  home to the University of Westminster, the University of the Arts, Regent’s College, and the  London campuses of several American Universities.     However, the longer term picture for the health of higher education is uncertain, as migration  caps  are  a  likely  threat  to  future  growth,  along  with  raising  tuition  fees,  which  may  deter  future students and limit the influence of foreign students in Westminster.      Insight: Global 100 Top Universities       Westminster contains three of the world’s top 100 universities, all of    which have a reputation of excellence for research, teaching, facilities,    student entrance standards, experience and employment prospects,    among other attributes. The three are major employers in Westminster,    while also owning land, buildings and facilities in the City.      Global Rank University Name Address   7 Imperial College London Exhibition Road   21 Kings College London Strand   80 London School of Economics and Political Science Aldwych   Source: QS Global University Rankings, 2010    August 2011 

41

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Universities Employment  In  total,  all  universities  in  Westminster  employ  nearly  20,000  people  in  their  campuses.  Student  numbers  in  Westminster  are  hard  to  estimate  due  to  universities  having  multiple  campuses,  but  the  figure  lies  in  the  region  of  75,000‐100,000  university  students,  who  contribute  to  the  city’s  economy  (Higher  Education  Statistics  Agency,  2011).  Key  employers  are below (IDBR, 2010).    Figure 21: Universities Employment 

Source: Higher Education Statistics Agency, 2011 

August 2011 

42

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Focus on: Tourism & Night Time Economy    Westminster is a national and global centre for tourism and the night time economy.  Considerable numbers of people are employed in these industries, with a vast number of  enterprises catering for visitors and entertainment, such as hotels and restaurants, tourist  attractions, galleries and other enterprises. The tourist and night time economies generate  significant business rates, and tourist expenditure contributes very significantly to the  Westminster economy.    Analysis has shown that Westminster is ranked 26th out of the 50 most visitor dependent  English local authorities, based on 2006 data (Deloitte, 2008), with tourism related industry  representing around 14% of the total economy.     LDA data shows that Westminster is by far the most visited London borough, with over 55  million trips per year. Of this 55 million, 84% of the trips were day trips, 10% were overseas  trips, and 6% were domestic staying trips. Total visits to Westminster in 2007 represented  over a quarter of all trips made to London, and Westminster had nearly four times the  number of trips compared to the second most visited borough, Kensington & Chelsea.    Figure 22: Total trips by borough, 2007 

Total Trips (Thousands) by borough 2007 (LDA) 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000

-

Westminster, Kensington Camden Southwark Hammersmith Barnet Lambeth Tower Ealing City of Croydon Hillingdon Wandsworth Bromley Islington Merton KingstonHounslow Havering Enfield Greenwich Brent RichmondNewham Haringey Bexley Redbridge Harrow Waltham Sutton Hackney Lewisham Barking and

10,000

Source: LDA, 2007 

        August 2011 

43

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Tourism Expenditure  Tourism expenditure in Westminster totalled £6.8 billion in 2007, which represents 30% of all  London tourism spend (Figure 23). £3 billions came from overseas visitors, with slightly more  from day visitors. Domestic visitors contribute the smallest share, at around £0.8 billion.  Trend data shows that overseas tourism expenditure has increased steadily from 2004,  increasingly roughly by 30% in that time (LDA, 2009).  Figure 23: Tourism expenditure 2007  Tourism Spend 2007 (£ millions) (LDA, 2009)

Westminster Rest of London

10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 Overseas visitors (£ Domestic visitors (£ millions) millions)

Day visitors (£ millions)

Source: LDA 2009 

                                           

Insight: Top London Visitor Attractions (Visit England, 2009)    Westminster has five of the top twenty paid attractions in London (2 of the UK top  20), attracting over three million visitors in total (2009). In addition, Westminster  has six of the top twenty unpaid attractions (5 of the UK top 20), which attracted  nearly ten million visitors in 2009.    Attraction

Rank PAID ATTRACTIONS

W es tmi ns ter Abbey ZSL London Zoo Churchi l l  Mus eum & Ca bi net W ar Rooms Courta ul d Ins ti tute Ga l l ery Hous ehol d Ca val ry Mus eum FREE ATTRACTIONS Nati ona l  Gal l ery Nati ona l  Portra i t Ga l l ery Tate Bri tai n Hous es  of Pa rl i ament Publ i c Ga l l eri es Serpenti ne Ga l l ery RSA

Visitors 2009 3 5 7 10 15

1,449,593 1,059,170 314,162 150,773 64,500

2 7 8 10 12 20

4,780,030 1,961,843 1,501,837 963,362 697,674 88,023

N.B. The top paid attraction in London, 2009 was the Tower of London (2,389,548  visitors), and the top free attraction was the British Museum (5,569,981 visitors). 

August 2011 

44

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

The Night Time Economy    The night time economy is a unique and important component of Westminster’s economy.  The West End is an internationally renowned entertainment district, containing thousands of  food and drink and entertainment uses such as bars, nightclubs, theatres, cinemas, and  casinos, all of which are themselves a destination for visitors and tourists. This economy  generates a substantial amount of money, while providing a significant proportion of  Westminster’s jobs.    The West End is the focus of the night time economy, with Soho being the centre, containing  a large number of restaurants, bars, nightclubs and other uses, many with late licenses.  Adjacent to Soho is Chinatown, which contains numerous restaurants, and Leicester Square  which is a tourist focus point, containing landmark cinemas, theatres, casinos, nightclubs and  other entertainment uses. To the east of Leicester Square is Covent Garden, which again is a  heavily visited area by tourists, and also contains a high volume of entertainment uses.     Westminster contains by far the largest night time economy concentration in the UK,  followed by Birmingham, Manchester and Camden (Nightmix, 2010). Westminster also has  the largest night time economy in terms of turnover, generating nearly £3 billion in 2009,  coming from nearly 3800 firms employing nearly 56,000 people (Nightmix, 2010).         Insight: Theatres (Society of London Theatres, 2010)        Westminster’s Theatreland district in the West End is a world renowned theatre    destination, rivalling Broadway in New York, attracting world famous actors,    actresses and directors in a range of plays, musicals, opera’s and dance    productions.          Westminster’s Theatreland is home to 30 of the 40 commercial theatres in    London’s West End.     Venues are concentrated in Covent Garden, Shaftesbury Avenue, and St    Martin’s Lane.     London total box office for 2010: £512 million.     London total attendances for 2010: 14.1 million.      

August 2011 

45

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Focus on: The Green Economy    The Green and Low Carbon economy is a growing and increasingly important economic  sector. In London, the Mayor has set carbon reduction targets up to 2025 and the low carbon  economy is seen to be one with potential for substantial growth, providing considerable  numbers of jobs in the process. The London environmental goods and services market is  estimated to create an overall turnover of £22 billion (LDA, 20092).    It is hard to estimate local employment in the green sector, as an agreed definition of what  the sector includes does not exist, and industrial classification codes (SIC codes) do not  currently reflect the extent of the sector or workforce size.     LDA data below gives an indication of current employment and turnover levels for the sector  in Westminster, showing that the sector employs over 15,000 people across over 900  companies, generating over £265 in turnover (LDA, 20092). These levels are fairly consistent  with other boroughs across London.    Table 6: Westminster’s Low Carbon Economy  Sector

Sub Sector

Environmental Sub Sectors

Consultancy & Education Recovery & Recycling Waste Management Additional Energy Sources Alternative Fuels Building Technologies Energy Management Biomass Geothermal Hydro Photovoltaic Renewable Consulting Wave & Tidal Wind Technologies, R&D

Low Carbon Sub Sectors

Renewables Sub Sector

Other Total

2008/9 Number of Estimated Turnover (£m) Companies Jobs 3.4 0 117 52.7 49 810 4.2 43 842 3.7 7 124 19.8 207 3382 20 133 2101 16.3 38 610 23.7 73 1323 25.5 184 2738 11.9 0 60 25.2 63 1304 2.6 6 116 33.7 0 0 19.4 109 1346 3.7 13 281 265.8 925 15154

Source: LDA 20092 

  The data shows that the largest turnover comes from Recovery and Recycling, while the  Alternative Fuels sub sector has the largest number of companies and the largest number of  employees.     An identified issue with the Low Carbon economy is a skills gap, in what looks to be a highly  skilled technical sector, to match skills to the expected growth in the sector. However, London  is in a strong position to meet this demand, with a good flow of graduates each year with  relevant degrees. This includes courses from universities within Westminster such as  August 2011 

46

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

environmental and engineering courses at Kings College, and architecture at the University of  Westminster (LDA, 20092).     In addition to further education courses, many secondary school level education courses are  on offer, for example at the City of Westminster College which offers 16 such courses  covering topics such as energy management and supply sources, building technology,  renewable energy and waste and recycling, most of which are NVQ level 4 courses (LDA,  20092).    Sustainability in Planning    The Low Carbon and Environmental Economy is becoming increasingly important within  planning. The monitoring of planning applications has shown the number of sustainability  related conditions in planning applications is at a high level, with 790 such conditions included  as part of planning permissions in 2009‐10. These criteria include all aspects of environmental  planning such as biodiversity promotion, waste and recycling, renewable energy generation,  pollution mitigation and sustainable construction.    In addition to these planning conditions, Westminster has additional programmes such as the  sustainable retrofitting of historic buildings, which will further stimulate the environmental  economy in Westminster. These few examples illustrate how the sector is growing, and areas  of potential enterprise and employment growth. 

August 2011 

47

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Focus on: Business Services & Financial Intermediation    Financial and business services have been the main driver for economic growth in the UK and  Westminster in recent times. In London, the broad sector provides over 1.1m jobs (ABI, 2008),  generating 30% of the capital’s GVA.    The value of financial and business services has already been illustrated in both the business  rates section, and more prominently in the GVA section, where these are recorded as the two  sectors generating the most GVA, while also having experienced the most substantial growth  over the last ten years, therefore driving Westminster’s overall economic growth. It is also  projected that future performance is heavily dependent on these two sectors (RTP, 2011).    Key Statistics: Financial Sector and Business Services         Offce sector has a total rateable value of £2.64bn (62% of all Westminster    rateable value). A vast majority of this is made up of business services and    finance.         Business Services     40% of Westminster’s GVA, sector GVA grew by 138% between 1998‐   2008.     Roughly half of all enterprises in Westminster are business services.        Financial Intermediation     15% of Westminster’s GVA, sector GVA grew by 274% between 1998‐   2008.     Roughly 3000 financial enterprises in Westminster.        The importance of the business services goes beyond these statistics. As mentioned, these  services operate at all scales, from multinational HQ’s operating global business, down to  small independent local businesses across Westminster.     The sector itself encompasses a very broad range of activities, offering a wide range of  occupations. Different parts of the sector include estate agents, lawyers, accountancy,  scientific work and job recruitment services. The diversity of the sector therefore means that  the range of occupations on offer is substantial, and more open to all parts of the workforce,  from relatively unskilled occupations to very highly skilled professions. This often occurs  within the same organisation, which may require security work, catering, postal and  administrative services, skilled professionals, managers and other types of occupation.   

August 2011 

48

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Focus on: Creative Industries    Creative Industries are an important driver of Westminster’s economy, and Westminster is at  the heart of the national creative industries sector, with 8% of all UK creative industries jobs  located in Westminster (BOP, 2011). Westminster has the highest absolute number of  creative industries employees of any London borough, with nearly 90,000 in total, twice the  number of Camden, which is the second highest (BOP, 2011). Around 14% of Westminster’s  work force is employed in creative industries, which is the third highest percentage of all  London boroughs, behind Hammersmith & Fulham and Camden (BOP,2011). In addition,  estimated growth in creative industries employment was faster in Westminster than London  and GB overall between 1999 and 2009, with a 29% growth in Westminster compared to 20%  in London and 22% for GB (BOP, 2010). ABI data from 2006 shows that the creative industries  sector contributed 11% of all business turnover (£).    As shown below, heavy concentrations are in Soho, the West End, St James’s and Mayfair,  which combined have the highest concentration of creative industries enterprises in the UK.  Key attractions include the centrality and connectivity available, due to the need for frequent  face to face meetings and quick response, in addition to the need for access to specialist skills  and associated markets and supply chains.    Map 5: Creative Industries Employees in Westminster 

Source: GVA Grimley, 2007  August 2011 

49

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

In addition to these areas, other key locations for creative industries include Great Western  studios. This offers flexible space at more affordable rents, as one of the key issues identified  by the sector has been the high rent in key locations in the centre.     Key sectors where Westminster is a creative industries world leader include Film and Post  Production activities, Fashion, Television, Advertising and New Media, operating at all scales  from multinational companies such as the BBC, down to independent niche operators. Savile  Row offers a world renowned specialist creative industry in terms of tailoring and fashion.      Key Statistics: Creative Industries        89,751 people employed in creative industries (BOP, 2011), more than any other    London Borough.     Biggest sectors are Radio & TV (19,160 employees), Software, Computer games,    Electronic Publishing (over 15,000 employees), Video, Film & Photography (15,250    employees).     

 

    

Nearly 5000 creative industries enterprises (IDBR, 2010).  Biggest sectors for enterprises are arts & antiques (nearly 1000 enterprises), video,  film, photography (over 700 enterprises).  Recession affected creative industries, which is very responsive to economic  cycles: 6% drop in employement in Westminster creative industries in 2009 (BOP,  2011). 

  Figure 24: Employees by Creative Industries Sub‐Sector 

Source: BRES, 2009 

August 2011 

50

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 25: Enterprises by Creative Industries sub sector 

Radio &TV

Fashion

Designer

(print)

Publishing

Advertising

Games,

Software,

Computer

Architecture

Visual

Music and

Video, Film,

Photography

Art &

Antiques

1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

Performing

Enterprises by Creative Industries Sector (IDBR, 2010)

Source: IDBR, 2010

August 2011 

51

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study   Focus on: Charities/The Voluntary and Community Sector 

Westminster is the home to many registered charities, and other voluntary and community  sector organizations. These bodies vary from high profile multinational and national charities,  to very small local community groups which do not have charitable status.     The size of the sector makes it a valuable employer in the borough in terms of paid  employment and voluntary work.    Key Statistics   1200 voluntary and community sector bodies (782 are local).   Of the 1200, 610 organisations are registered charities.   24,000 people give their time as volunteers.   8,000 full time staff employed by voluntary and community sector.   2,500 part time staff employed by voluntary and community sector.      Registered Charities  The charities commission records 610 registered charities in Westminster, which have a  combined annual income of nearly £750 million, and outgoings of over £700 million.     A short summary of the makeup of the registered charities sector is below. This data is  available from the Charities Commission website, however the categorisation was undertaken  independently by the author of this document, through reading the description of the  charities activities on the website, and therefore does not reflect analysis undertaken by the  Charities Commission.    Table 7: Registered Charities in Westminster, 2011 

Source: Charities Commission Data, 2011  N.B. Financial data is based on charities’ most recent financial year accounts. 

August 2011 

 

52

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

2 ‐ Population and Workforce  

                           

         

Key Statistics   253,000 residents, 24% higher than the population in 2001.  Second highest local authority projected percentage growth in  population between 2008 and 2018.  Increasing household sizes.  Unique population structure (high levels of people aged 25‐40).  Very diverse communities – 54% residents born outside UK.  High levels of skills and qualifications, but some parts of the city have  very low levels of skills and qualifications.  Low JSA claimants.  High levels of deprivation in some parts of the city.  Daytime population of around 1 million people, with high night time  population.  Over 50% of residents work in Westminster. 

  Chapter 2 Summary    Westminster’s  population  is  amongst  the  most  dynamic  in  the  UK.  People  are  drawn  to  Westminster because of the unique business, social and cultural opportunities which this City  in the heart of London presents. This is shown in the high population growth rate over the last  ten years, and the future projections for continued growth.    In  addition  to  a  dynamic  resident  population,  Westminster’s  daytime  population  swells  to  around  one  million  people  due  to  the  influx  of  workers  and  visitors,  which  underpins  the  economy in the city, while presenting substantial challenges for city management and other  areas.    Resident  churn  is  very  high,  as  many  individual’s  movements  are  driven  by  fluctuating  economic  opportunities  (especially  those  living  in  the  large  private  rented  sector).  Yet,  affordability  issues  within  the  borough  (the  second  most  expensive  in  the  UK),  mean  that  many  families  on  low  incomes  are  unable  to  aspire  to  home  ownership,  and  can  live  in  the  city only through the availability of social housing and housing benefits. Legislative changes in  effect from 2012 which would limit the amount of housing benefit that could be claimed by  households are likely to see low‐income households in private rented accommodation leave  to find cheaper housing options outside Central London.     This  means  that  the  City  is  an  exceptionally  divergent  mix  of  the  very  highly  skilled  and  unskilled people, with levels of huge prosperity and poverty living in close proximity. 

August 2011 

53

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  Chapter 2: Population and Workforce, SWOT Analysis  Strengths     Very large daytime population/  workforce.   Highly skilled workforce and  residents.   Dynamic, young resident  population.   Attractive location for migrants.   Population churn responds to  business need.   Significant student population  and presence of top class higher  education.   

Weaknesses     Balance of residents needs  against daytime population.   Impact of daytime population on  council services.   Skills gap with some parts of the  resident population.   Reliance on a commuter  workforce.   Effect of benefits reforms on  resident population, ability to live  in Westminster: housing,  disability etc.   Areas of deprivation.   Cost of living inflation for  residents through tourists and  workers able to pay higher prices.

Opportunities     Employment opportunities and  options for residents.   Range of employment for all  levels of qualifications.   Opportunities for companies to  partake in social investment e.g.  mentoring, work experience,  investment in communities etc.     

Threats     Barriers to future growth:  deprivation in some parts of the  city, skills gaps etc.   Informal economies, attracting  illegal and unqualified workers.   Local government funding and  potential service cuts and further  undermining affordability for  residents.   Headline figures on wealth and  education can mask pockets of  deprivation.   Occupational health and sick days  linked to incapacity benefit  changes. 

 

August 2011 

54

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

This chapter describes the resident population of Westminster, examining reasons for recent  changes  and  likely  changes  over  the  next  25  years.  It  also  considers  how  the  skills  and  diversity  of  the  population  contribute  to  economic  strength,  and  the  residents  of  Westminster who have not benefitted from economic opportunities on offer.  Resident Population – Historical Growth    

Westminster has experienced significant population growth and diversification over the past  10 years, experiencing some of the highest rates of international migration in the UK.     Mid Year Estimates (MYE)’s up to 2010 indicate that the population in Westminster has grown  each  year  since  the  2001  census.  The  current  population  MYE  (2010)  is  253,100,  which  is  50,000 or 24% higher than the population in 2001 (Figure 26).    The rate of growth however has eased since 2005. The mid‐part of the decade saw a spike in  migration due to the accession of Eastern European countries to the EU in 2004. At the end of  the decade growth in the City became increasingly driven by higher net natural change than  net migration, with births of children to foreign‐born mothers accounting for over 70% of all  births in the City.    This growth has taken place against the backdrop of increases in housing stock, but there also  appears to be a growth in household sizes. Flexible household arrangements with non‐family  members  sharing  dwellings  are  increasingly  common  as  groups  of  workers  maintain  and  expand their presence in the City by mitigating against high housing costs by sharing rents.    Figure 26: Mid Year Population Estimates for Westminster, 2001‐2010  Population MYEs (2001‐2010)  260,000

250,000

240,000

230,000

220,000

210,000

200,000 2001 Mid Year Estimates

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

203,329  210,715  216,437  222,910  234,162  240,113  243,665  246,614  249,430  253,113 

Source: ONS, 2011  August 2011 

55

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Reasons for Growth ‐ Migration  Population  growth  has  been  driven  by  both  net  migration  gains  and  natural  change  (births  minus deaths). In the early part of the decade most of the City’s population growth was due  to  high  international  migration.  In  one  single  year  for  example  (between  2004  and  2005)  almost 9,000 people were added to the population (Figure 27).    Figure 27: International Migration to Westminster  Migration (International) (2001‐2010) 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 In

2001‐2

2002‐3

2003‐4

2004‐5

2005‐6

2006‐7

2007‐8

2008‐9

2009‐10

9,771 

10,879 

12,603 

14,467 

11,680 

11,844 

10,881 

10,000 

10,541 

Out

6,109 

6,994 

4,986 

5,730 

6,668 

8,745 

7,469 

8,150 

9,131 

Net

3,662 

3,885 

7,617 

8,737 

5,012 

3,099 

3,412 

1,840 

1,410 

3

Source: Components of change, (ONS, 2010 ) 

  International migration to Westminster has historically been high and remains so even when  the  national  economy  slows  down.  This  is  not  only  because  the  City  offers  business  and  economic  opportunities  (even  in  times  of  recession),  and  also  other  factors  such  as   established minority communities and a rich cultural life‐style.     It is the unique combination of these multiple factors which combined, make the profile of in‐ migrants  entirely  different  to  any  other  Local  Authority  in  the  UK.  Figure  28  shows  the  countries  of origin of in‐migrant  workers to  Westminster  between  2002‐2010,  Compared  to  the  UK  as  a  whole  Westminster  is  far  more  likely  to  attract  workers  from  Oceania,  North  America  and  Western  Europe.  The  City  is  also  home  to  a  significant  Middle  Eastern  community  with  highly  developed  local  businesses  that  cater  largely  for  expatriate  populations.     Migration from some countries such as Lebanon, Egypt, and the Philippines is almost entirely  directed  to  Central  London,  (Westminster  or  Kensington  and  Chelsea),  and  the  impacts  of 

August 2011 

56

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

global  events such as political instability and conflict can significantly influence the numbers  and types of residents further drawn into these communities.  Figure 28: Migrant Workers by Country of Origin 

 

Source: National Insurance Registrations, DWP 2010 

August 2011 

57

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Resident Population – Future Growth     Population projections are produced at the sub‐national level by ONS (Office for National  Statistics) every two years. The most recent set of data was published in 2010 and takes the  Mid Year Estimate 2008 as the base.    Projection data from the ONS makes presumptions that future trends can be predicted by  past behaviours, and although it works well for local authorities where natural change is the  greatest component of change, it has not proved a good guide to migration flows in  Westminster. This is simply because Westminster’s demographics are influenced by forces  which are extremely difficult to model.    Figure 29 shows that already the actual MYE’s and projected population have begun to  deviate in Westminster.    According to these figures Westminster’s population is projected to increase from the 2008  base of 246,600 every year until 2033 (the last year of the model). The population is projected  to increase by 14% (or 34,000) to 281,000 by 2015, and by 21% (or 52,000) to 298,000 by  2020.     Figure 29: Projected Population Growth in Westminster 2008‐2033 

Projected Population Growth in Westminster 2008‐2033 340 320

2008 Projections Actual MYE's

(000's)

300 280 260 240 220 6 8 2 0 4 4 6 8 2 0 6 8 4 0 2 200 200 200 201 201 201 201 201 202 202 202 202 202 203 203

Source: ONS, 2008 

  August 2011 

58

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Westminster’s projected growth is estimated to be mainly due to net migration over the next  few years, but this diminishes every year in the ONS model and by 2020 around 90% will be  driven by natural change (births minus deaths). In fact Westminster’s growth over the next  few years is about 40% attributable to more births than deaths, and 60% attributable to more  people migrating into Westminster than out.     Significant growth is expected in children’s (additional 7000, 22%), adults (additional 40,000,  22%) and older people (additional 5000, 17%) age groups by 2020.     The amount of growth in the working age population is shown in Figure 30. Within this overall  data, growth is projected to be extremely variable within different age groups in the working  age population. The numbers of young people in their late teens and twenties (who make up  30% of the current population) increases but at a fairly slow rate – whilst there is a significant  rise in people in their late forties and fifties.     The numbers of people approaching retirement age (60‐64) is the lowest growth area of all,  probably reflecting the historical movement seen by people out of London upon retiring.  Were these projections to materialise it would mean that the propensity of people to move  out of Westminster had shifted to a later age than experienced in the recent past.    Figure 30: Projected Growth in the working‐age population, 2009 onwards 

Source:  ONS, 2008 

  Westminster’s percentage growth until 2018 is the second highest amongst England local  authorities with only Colchester’s rate being higher (Table 8).  August 2011 

59

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Table 8: 2008 SNPP, ONS Population Projection briefing 2010 

Source: ONS, 2010 

  Westminster is projected to receive around 16,000 people from abroad each year with 10,000  leaving. Loss of population to the rest of the UK is projected to increase from around 3,000  people over the next few years to 6,000 in the later stages of the model – at which point net  negative internal migration and net positive international migration will balance each other  out (Figure 31).    Figure 31: Reasons for population growth in Westminster  Projected Change Components in Westminster ‐ (000's) ‐  (2008‐2033)  8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 ‐2.0 ‐4.0 ‐6.0 ‐8.0

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

Total Change

5.3

5.7

5.3

5.0

4.6

4.4

4.0

3.9

3.6

3.5

3.3

3.1

2.9

2.9

2.7

2.7

2.6

2.7

2.6

2.5

2.5

2.4

2.3

2.3

2.3

Net Internal Migration

-2.3

-2.6

-3.1

-3.3

-3.6

-3.9

-4.1 -4.4

-4.6

-4.9

-5.1

-5.3

-5.5

-5.6

-5.7

-5.8

-5.9

-5.9

-5.8

-6.0

-6.0

-6.1

-6.1

-6.1

-6.1

Net International Migration

5.3

6.1

6.0

5.9

6.0

5.9

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

5.7

Net Natural Change

2.1

2.1

2.2

2.2

2.2

2.3

2.3

2.4

2.4

2.4

2.5

2.5

2.6

2.6

2.6

2.6

2.6

2.6

2.6

2.5

2.5

2.5

2.5

2.5

2.5

Source: ONS 20102 

  August 2011 

60

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

This is in contrast to London as a whole, where migration out exceeds already exceeds  migration in, and growth is entirely due to natural change. In London international net in‐ migration remains high, but internal net migration out is higher.  Current Demographics  Age‐Sex   

Westminster’s  population  is  skewed  considerably  towards  young  adults.  Over  27%  of  residents are aged between 25 and 34, whereas in England as a whole only 13% of people fall  into this age group.   Figure 32: Westminster’s Age Breakdown compared  

Population Profile of Westminster compared to England ‐ MYE 2010 90+ Quinary Age Groups 80‐84 70‐74 60‐64 50‐54

England

40‐44

Westminster

30‐34 20‐24 10‐14 0‐4 15.00

10.00

5.00 0.00 5.00 % of the Population from each age‐groups

10.00

Source: ONS, 2011 

  There  are  therefore  proportionately  far  fewer  children  and  older  people  in  the  City  than  in  both  London  and  the  UK  as  a  whole.  This  is  a  reflection  of  a  number  of  factors  such  as  the  tendency for families with children approaching school age and older people to migrate out of  the City if they are able, and the economic opportunities which attract migrant workers from  within the UK and internationally.     Westminster is also almost unique in the UK in having more male than female residents. This  is fundamentally because of the number of male migrants and the fact that there are fewer  older people, who usually drive the gender imbalance through longer female life expectancy.  August 2011 

61

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

There are however more women than men in all the twenties age groups and for all people  aged over 55.      This  traditional  flow  of  age‐groups  has  been  less  marked  in  recent  years  however,  as  high  international  migrants  out‐flows  which  tend  to  represent  changes  based  on  economic  circumstances or the opportunities to return abroad become more prevalent.     The overall effect in Westminster, is that households have become increasingly polarised into  the very wealthy, and those that are benefit dependent and likely to live in social or private  rented housing.     Diverse Communities    

In  1981  36%  of  Westminster’s  residents  were  born  outside  the  UK  compared  to  just  6%  in  England  & Wales. Annual Population  Survey  (APS) data suggests  that  Westminster’s  non‐UK  born population has now become a majority of the population at 54.4%1 ‐ and is higher than  any other local authority in the country.     Table 9: Annual Population Survey, Country of Birth Data 

Percentage of population not UK born Westminster Newham Brent Kensington and Chelsea Harrow Ealing Haringey Camden Tower Hamlets Hounslow

Not Born in Uk 127,500 135,400 141,200 85,400 98,900 135,800 96,900 97,600 89,600 88,000

Total Population 231,800 249,700 269,400 178,700 214,800 306,700 226,100 232,700 221,500 223,200

Percentage 55% 54% 52% 48% 46% 44% 43% 42% 40% 39%  

Source: APS, July 2008‐June 2009, NOMIS, DWP 

 

The  origins  of  migrant  living  in  Westminster  are  completely  different  to  the  rest  of  Great  Britain  ‐ there is a much higher proportion of EU nationals, Chinese, Middle Easterners, North  Africans, Bangladeshis, North Americans, South Americans, Australasian and pockets of other  nationalities  otherwise  almost  non‐existent  in  the  UK.    The  mix  ensures  a  particularly  large  and truly diverse mix of communities.     Official ethnicity data shown in Figure 33 only partially reveals the amount of diversity within  the City, as many of the main ethnic categories are considerably heterogeneous.  1

 Note the APS does not cover HMO’s which are likely to be populated by migrant workers, APS Apr 2008‐Mar  2009  August 2011 

62

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study    Figure 33: The ethnic breakdown of Westminster’s residents 

Westminster population by ethnicity MYE 2009 Bangladeshi 2% Black Caribbean Other 3% 3%

Pakistani 2%

IrishOther Asian 2% 2% Black Other 1%

White: British 55%

Chinese 4% Black African 4% Mixed 4% Indian 6% Other White 12%

Source: ONS, Mid Year Ethnic Population Estimates, 2009  

 

Short Term Migration    The  ONS  produced  a  single  set  of  ‘experimental’  data  based  on  population  flows  in  2007  which show that Westminster had the highest number (63,000) of short‐term migrants of any  Local  Authority  in  England  and  Wales  by  a  considerable  margin.  The  figures  for  the  next  largest short‐term migrant population by Local Authority are shown in Table 10.    Table 10: Short Term Migrants to the UK by Local Authority   

Local Authority  Westminster    Manchester  Birmingham  Ealing  Camden Barnet  Brent 

Total estimate 62,830 35,920 32,960 29,150 27,970 23,460 21,560

Source:  2007 based experimental estimates, ONS 2009 

  The  magnitude  of  short‐term  migrant  figures  in  Westminster,  are  a  reflection  of  the  City’s  ability to attract both planned and speculative economic migration   August 2011 

63

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  Westminster  is  home  to  a  significant  number  of  illegal  migrants.  According  to  the  2009  LSE  report  ‘Impact  on  the  London  and  UK  economy  of  an  earned  regularisation  of  irregular  migrants  to  the  UK’,  some  75%  of  the  country’s  estimated  750,000  illegal  migrants  live  in  London.  In  Westminster  alone, reports  by  ESRO  (Ethnographic Social Research  Options)  and  SQW  (Segal  Quince  Wood  Wicksteed  research)  estimate  there  to  be  as  many  as  20,000  people, showing that there is a considerable informal economy where such migrants can work  illegally.   

August 2011 

64

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Skills and Education  Qualifications  As Figure 34 illustrates, over half of Westminster’s residents are educated to at least degree  level, with over two thirds educated to A‐level and beyond. This is 59% above the average for  England  and  36%  above  the  average  for  London.  There  are  comparatively  fewer  residents  with no qualifications showing that Westminster overall has a highly skilled population.     Figure 34: Residents Qualifications, 2009  100% 9 13 80%

12

12

13

17

23

15

% with no qualifications

9 60%

13 3

16 22

40%

6 53

% with other qualifications % with GCSE grades A‐C or equivalent % with GCE A level or equivalent % with higher education below degree level

8

20%

34

% with degree or equivalent and above

22 0% Westminster

England

London

2

Source: Annual Population Survey, (ONS 2010 ) 

  Although  the  borough  on  average  has  a  highly  skilled  population,  there  are  concentrated  pockets  of  qualification  deprivation.  Figure  35  shows  where  these  areas  are,  which  corresponds to areas of social housing and general deprivation.   

August 2011 

65

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 35: Adults with no or low qualification rates 

Source: Index of Multiple Deprivation, 2010 

  Skills Gap  Skills gaps exist where employers report having employees who are not fully proficient at  their job. The indicator is the proportion of establishments reporting any skills gaps in the  current workforce.    Westminster generally has a highly skilled workforce, as illustrated below ‐ and the  proportion of employers reporting skills gaps is lower in Westminster than London as a whole,  and considerably lower than the City of London, with the skills gap decreasing between 2007  and 2009.  Table 11: Proportion of employers reporting gaps in skills (%)   

Westminster City of London London England

2005 10.8 12.8 12.8 16.4

2007 16.3 24.0 17 15.3

2009 14.6 19.8 16.8 19.0

Source: National Employers Skills Survey, UKCES  August 2011 

66

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Occupations  Around half of the borough’s residents are managers, senior officials or professionals of some  kind with a further quarter in associate technical and professional occupations. The majority  of  residents  are  in  highly  skilled  occupations  with  only  13%  in  occupations  deemed  as  less  highly  skilled2  (sales  and  customer  services;  process,  plants  and  machine  operatives;  and  elementary occupations).    Westminster  has  a  higher  rate  of  self‐employed  residents  than  the  rest  of  London  and  England as an average (18% compared to 16% in London and 13% in England).    Figure 36: Westminster residents by occupation 

skilled trades 4%

personal service 4%

process, plant &  machine operatives 2%

sales & customer  service 5%

associate prof &  tech 25%

elementary 7%

administrative &  secretarial 10% professional 23% managers & senior  officials 20%

2

Source: Annual Population Survey, (ONS 2010 ) 

  It  is  useful  to  consider  the  differences  between  occupations  held  by  residents  and  workers  within  Westminster,  to  assess  where  there  are  skills  or  experience  differences  between  the  two  groups.  One  of  the  most  significant  areas  of  difference  is  in  professional  occupations,  where  the  proportion  of  residents  is  much  higher  than  workers.  However,  the  working  population  has  a  higher  proportion  of  managers  and  senior  officials,  while  the  highest  occupational category (associate professional and technical) again has a higher proportion of  residents than workers.     2 

As classified in the Standard Occupational Classification 2000 (SOC2000) 

  August 2011 

67

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

The  remaining  categories  (except  for  process,  plant  and  machine  operatives)  have  higher  proportions of workers than residents, and include the administrative, elementary, sales and  less  skilled  occupations,  again  reinforcing  the  tendency  for  Westminster  residents  to  be  employed in higher skilled professional occupations.    On  the  whole,  the  data  shows  that  Westminster  residents  tend  to  have  higher  skilled  occupations than the incoming daily workforce who do not live in Westminster.     Figure 37: Occupation profile of workers and residents in Westminster  associate prof & tech managers & senior officials professional administrative & secretarial elementary sales & customer service personal service skilled trades process, plant & machine operatives 0

5

10

% Residents

15

20

25

30

% Workers

2

Source: Annual Population Survey, (ONS 2010 ) 

August 2011 

68

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Economic Activity  Economic activity rates represent the proportion of people aged 16 and over who are either  in employment or unemployed. In economic terms it is therefore important to have a high  economic activity rate, as this represents the active workforce either in employment or  seeking work in the city. However, reasons for economic inactivity include full time students,  which are a significant part of Westminster’s population, who contribute to the economy in  their own way, and will do so in the future.    Economic activity figures can be susceptible to frequent significant changes in many local  authorities. Data presented is a snapshot in time, although the broad consistency of economic  status amongst Westminster residents shows the economy has considerable resilience locally.     In comparison to almost all other London boroughs Westminster’s rate of economically active  residents is relatively low. Only 68.2% of Westminster’s working age population are  economically active3 (Annual Population Survey, June 2010). This is significantly lower than  the London average of 74.8%.     Figure 38: Rate of Economically Active Residents by London Borough, 2010  90 80 70 60 50 40 30 20 10 Sutton Lambeth Wandsworth Richmond Hillingdon Hounslow Harrow Bromley Merton Bexley Croydon Hackney Lewisham Kingston upon Southwark Havering Ealing Greenwich Islington Waltham Brent Hammersmith Camden Barking and Barnet Redbridge Tower Hamlets Enfield Westminster Haringey Newham Kensington City of London

0

2

Source: Annual Population Survey, (ONS 2010 ) 

 

3

 Economically active‐ either in employment or are actively seeking employment.  

  August 2011 

69

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Of the 31.8% economically inactive4 residents a third want a job but do not have one because  of several reasons. A quarter of these residents are students, and a further quarter look after  family at home. In addition, the other reasons for economic inactivity include long term  sickness, and unavailability to start work.     Figure 39: Reasons why economically inactive residents who want to work do not 

other 20%

unavailable to  start work 14% discouraged  worker 3% long term sick 13%

student 25% looking after  family/home 25%

2

Source: APS, (ONS 2010 ) 

Unemployment   Unemployment is measured either administratively (using the Job Seekers Allowance  claimant numbers) or by modelled estimates using the Annual Labour Force Survey– the most  accurate way is believed to be the modelled unemployment rate which gives the proportion  of those of working age who are not currently in paid employment but are looking for paid  employment. It provides a more detailed view (and much higher figures) of residents who are  not working but not out of choice compared to active claimants.     The modelled unemployment rate highlights those that are out of work and not claiming JSA.  This could be because they are not eligible, do not want to claim or do not know they can  claim.     Westminster has experienced a fluctuating unemployment rate since 2004 (Annual  Population Survey, 2010), which becomes apparent when compared to the London average  and has been above the England average for at least six years. The peaks of unemployment  rates around winter 2008 and winter 2009 relate to the economic downturn, with the added  effect of seasonality, where unemployment tends to be higher in winter than summer.      4

 Economically inactive‐ not in employment or seeking employment. 

August 2011 

70

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 40: Rate of unemployment   10.0 9.0

Westminster London

8.0 7.0

England

6.0 %

5.0 4.0 3.0 2.0 1.0

Ju l 2 00 7‐ Ju n  Oc 20 t 2 08 00 7‐ Se Ja p  n  20 20 08 08 ‐D Ap ec  2 r 2 00 00 8 8‐ M ar Ju  2 00 l 2 00 9 8‐ Ju n  Oc 20 t 2 09 00 8‐ Se Ja p  n  20 20 09 09 ‐D e Ap c 2 r 2 00 00 9 9‐ M ar Ju  2 01 l 2 00 0 9‐ Ju n  20 10

0.0

Source: Annual Population Survey, 2010 

The administrative measure of unemployment is from the Job Seekers Allowance (JSA)  claimant counts. It is much lower than the unemployment rate as there are unemployed  people who do not claim benefits, either through choice or because they are not entitled to.    Westminster JSA claimant rates are lower than the London average (ONS Claimant Counts,  2011), a rate of 2.1 compared to 2.9 in June 2011. The claimant rate has risen since the  beginning of the economic downturn in June 2008 reaching a peak of 2.2% in January 2010.  However, the rate began to drop again in June 2010 (Figure 41). 

August 2011 

71

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 41: JSA claimant rates 

Source: ONS Claimant Counts, 2011. 

  Westminster has a much lower rate of claimants than most other London. The City of London  has the lowest rate, however it also has a very small resident population, which skews the  figures.    

8.0 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0

Hackney Newham Haringey Tower Hamlets Waltham Forest Barking and Dagenham Brent Lambeth Enfield Lewisham Southwark Islington Greenwich Croydon Hammersmith and … Redbridge Ealing Havering Camden Bexley Hounslow Barnet Wandsworth Kensington and Chelsea Bromley Hillingdon Westminster Harrow Merton Sutton Kingston upon Thames Richmond upon … City of London

Figure 42:  JSA Claimant Rates across London Boroughs, January 2010 

Source: ONS Claimant Counts, 2011 

  August 2011 

72

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

The majority of claimants claim benefits for a short period of time (58% claiming for less than  six months in June 2011) suggesting that for most residents, unemployment is not long‐term.  However, there is a core cohort of people affected by long‐term unemployment with 7% of  claimants claiming for two years or more.    Figure 43: Proportion of JSA Claimants by Duration of Claim in Westminster 

40 35

35

30 23

25

23

20 15

12

10

7

5 0 under 13 weeks 14‐26 weeks 27‐52 weeks

1‐2 years

over 2 years

Source: ONS Claimant Counts, 2011 

 

August 2011 

73

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Local Deprivation  The claimant count statistics show that around 40% of claimants are located in just four wards  in the north of the city, which are among the most deprived parts of the city.    Table 12: Claimant counts by Ward (average 2010 counts) 

Ward 

Westminster Total   Harrow Road   Queen's Park   Churchill   Westbourne   Church Street   Maida Vale   St James's   Bayswater   Vincent Square   Lancaster Gate   Little Venice   Warwick   Hyde Park   West End   Bryanston and Dorset Square   Tachbrook   Abbey Road   Regent's Park   Marylebone High Street   Knightsbridge and Belgravia 

June 2011  Rate  2.7 6.3 6.3 5.3 4.3 3.8 2.8 2.7 2.6 2.5 2.3 2.3 2.3 2.1 2.1 1.8 1.8 1.5 1.2 1 0.2

June 2011  Numbers  (rounded) 

% growth June  2008‐ June 2011  540 530 310 460 520 270 340 220 240 280 190 200 220 170 220 150 130 140 100 20 22

68% 79% 51% 74% 52% 63% 162% 12% 52% 59% 94% 102% 81% 94% 62% 110% 58% 169% 67% 75% 38%

Source: ONS Claimant Counts, 2011 

Westminster contains residents at both ends of the wealth spectrum, being home to some of  the richest and most deprived communities.     There  are  many  measures  which  give  insight  into  deprivation  but  the  most  commonly  used  measure  is  the  Index  of  Deprivation,  produced  by  DCLG  (Dept.  Of  Communities  and  Local  Government). The Index is particularly useful because it takes a broad range of different types  of deprivation into account, is produced to a consistent set of standards across England and  Wales and is updateable, allowing deprivation to be analysed temporally as well as spatially.   

August 2011 

74

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Table 13: Domain Weights in the Index of Deprivation 2010 

               

Domain 

Income     Employment            Health Deprivation & Disability Education ,Skills & Training Barriers to Housing Services Crime                Living Environment  Source: DCLG, 2010 IMDB     

Weight 22.5% 22.5% 13.5% 13.5% 9.3% 9.3% 9.3%

The 2010 Index of Deprivation is based on a series of weighted domains which are aggregated  from  individual  data  streams  to  create  a  comparative  score  for  every  Lower  Super  Output  Area (LSOA).     The  latest  Index  of  Deprivation  data  was  published  in  2010,  and  many  data‐sets  within  it  relate  to  2008  data,  or  indeed  the  2001  Census  and  therefore  an  update  from  the  DCLG  is  overdue.    In the 2010 Index of Deprivation, Westminster had improved to being the 87th most deprived  Local Authority, from being the 72nd of the 326 districts in England in 2007, (39th in 2004).    Compared to the 2007 index, 75% of LSOA’s have improved their overall multiple deprivation  rank in 2010. The remaining 25% that have worsened are found in 12 of the wards with the  worst found in Lancaster Gate (Ward boundaries can be seen in Appendix 2).     The combined index shows that at the Lower Super Output Area level, deprivation is mainly  confined to the North West Wards, Church Street and to small pockets within the South (Map  6). 

August 2011 

75

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Map 6: SOA’s Experiencing Multiple Deprivation in Westminster 

Source: CLG, Index of Multiple Deprivation 2010 

 

50%  of  the  ‘deprived’  population  live  in  just  5  wards:  Church  Street,  Westbourne,  Queens’  Park, Harrow Road and St James’s Park (in descending order of numbers). Within those wards  it  is  possible  to  identify  still  further  pockets  of  the  most  intense  deprivation,  and  focus  resources on worklessness programmes. The other 50% of deprived residents live in pockets  of deprivation scattered throughout the rest of the City.    Deprivation  levels  involving  children  are  uniquely  problematic.  Wards  with  the  highest  concentration  of  children,  are  also  the  most  deprived  and  overall  almost  two  in  five  Westminster  children  live in  a  household reliant on benefits.  Westminster  also contains the  single most deprived SOA in England for “Children Affected by Income Deprivation”, which is  situated in Queen’s Park. 

August 2011 

76

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Table 14: Numbers of individuals experiencing deprivation  Ward 

Church Street   Westbourne   Queen's Park   Harrow Road   St. James's   Churchill   Maida Vale   Vincent Square   Hyde Park   Little Venice   Lancaster Gate   Regent's Park   Bayswater   Warwick   Bryanston and Dorset Square   West End   Tachbrook   Abbey Road   Marylebone High Street   Knightsbridge and Belgravia   Total 

No. of  Working  Age People  on at least  one benefit 

No. of  Children  aged 0‐15 in  Income  Deprived  Households 

2,270  2,200  2,195  1,825  1,305  1,280  1,070  1,050  985  935  915  875  865  785  760  730  635  520  360  70  21,630 

1,565  1,687  1,674  1,071  296  789  590  382  256  481  329  361  217  261  138  123  221  183  106  22  10752 

No. of Older  People aged  60+ in  Income  Deprived  Households  721  623  633  502  248  355  313  319  272  308  335  474  270  251  216  249  315  266  174  38  6882 

Total 

% of  Westminster’s  Deprived  Population 

4,556  4,491  3,532  3,527  3,346  1,968  1,940  1,784  1,613  1,583  1,425  1,407  1,299  1,210  1,174  1,067  936  853  565  137  38,413 

11.9% 11.7% 9.2% 9.2% 8.7% 5.1% 5.1% 4.6% 4.2% 4.1% 3.7% 3.7% 3.4% 3.1% 3.1% 2.8% 2.4% 2.2% 1.5% 0.4% 100%

Source: WCC – derived from CLG, Index of Multiple Deprivation 2010 

  Focus on: Daytime Population  Aside from the 253,000 residents, the population of Westminster over the course of a typical  working day is boosted by a further 550,0005 workers and 260,0006 tourists.     Westminster  has  40%  of  London’s  hotels  and  guesthouses,  as  well  international  attractions  such  as  Buckingham  Palace,  the  Houses  of  Parliament,  Westminster  Abbey,  London  Zoo,  National Gallery, Tate Britain, and the National Portrait Gallery    West End and St James’s are particularly busy areas containing the bulk of both workplaces  and tourist sites within the City. Pressures on these areas are considerable at both day‐time  and night‐time as shown below. 5

 Source WCC – Derived from BRES 2009, 600,000 workers. Census data suggests around 50,000 will also be  residents  6  Source WCC – Derived from 3hr+ day visitors + night visitors. LDA Local Tourism Model 2006  August 2011 

77

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 44: Distribution of Daytime Population in Westminster 

Source: City of Westminster Model, 2010    Figure 45: Distribution of Night‐ Time Population in Westminster 

Source: City of Westminster Model, 2010 August 2011 

78

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Day  time  estimates  at  the  Local  Authority  level  need  to  be  modelled  estimates  because  there  is  no  comprehensive  mechanism  to  count  them.  Sporadic  footfall  counts and visitor attraction numbers exist, but there is little to tie them all together  comprehensively.  In  addition,  many  people  will  move  across  borough  borders  (especially with Camden and the West End) during the course of the day.    Westminster  estimates  are  therefore  based  on  fairly  robust  data  returned  by  businesses  on  workers  matched  to  workplaces  and  more  modelled  figures  around  tourists.     The  London  Development  Agency’s  Local  Area  Tourism  Impact  model  for  Westminster published in 2006 estimated that each day around 254,000 tourists are   in the City, which have attributed to individual areas within the City using Transport  for London (TfL) station data. The TfL data also allows us to make estimates around  the  population  at  different  times  of  day.  The  type  of  cultural  opportunities  and  attractions that Westminster offers means that there is much less seasonality in the  day time population.    Local  Authority  settlement  indicators  used  by  the  CLG  suggests  that  Westminster  experiences  over  46  million  day  visitors  and  22  million  overnight  foreign  visitors  annually,  over  twice  that  of  any  other  London  or  metropolitan  borough  in  both  cases.  These  exceptionally  high  figures  add  considerably  to  the  diversity  of  the  population  present  at  any  given  time,  and  present  challenges  of  their  own  around  providing effective services to businesses.    For example Westminster street cleaning contractors currently collect some 20,000  tonnes of street litter annually. We are able to associate intensity of street cleaning  activity  with  an  estimate  of  the  proportion  of  litter  likely  to  be  created  by  non‐ residents, and have calculated from the daytime population model that some 77% of  total  street  cleansing  costs,  based  on  daytime  population  estimates  are  entirely  caused  by  the  need  to  clean  up  after  non‐residents.  This  means  that  Westminster  effectively  pays  an  extra  £13.7  million  per  year  to  maintain  an  environment  which  allows businesses to operate successfully and does not deter tourists from visiting.   

August 2011 

79

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Focus on: Travel to Work  Transportation and Connectivity  One of Westminster’s greatest strengths underpinning the economy is its  accessibility and general connectivity both within the borough and to greater London  as a whole, and to surrounding parts of the south east.     There are four main rail termini, and ten of the twelve London Underground lines  run through Westminster, serving 32 stations in the borough. In addition, four piers  have river boat commuter services, and around 80 bus routes run through  Westminster.    Map 7: Westminster’s major transport infrastructure 

Source: City of Westminster 2011 

  Despite the level of service, overcrowding is an issue as the daytime population  swells to around 1 million people. Westminster contains three of the ten busiest  mainline train stations in the country (ORR, 2009‐2010): Victoria (2nd with 70 million  passengers), Charing Cross (5th with 37 million passengers), and Paddington (7th with  29 million passengers). The busiest station is Waterloo, with 88 million passengers. It  is a similar story with underground stations, where Westminster contains the second  busiest underground station, Victoria, which was used by 80 million passengers in  2010 (TFL, 2010), behind Waterloo with around 82 million passengers. 

August 2011 

80

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Insight: Busiest Stations    Busiest London Underground Stations (TFL, 2005‐2010):  Westminster has four of the ten busiest London Underground stations in London  (Victoria, Oxford Circus, Paddington and Piccadilly Circus). Until recently, Victoria  was the busiest station, serving around 80 million passengers every year. In total,   stations in Westminster handle over 600 million passengers a year (2010), with  12 Westminster stations each handling over 20 million passengers.   Figure 46: Busiest London Underground Stations (TFL, 2005‐2010) 

    Busiest Mainline Stations (ORR, 2008‐2010):  Westminster has three of the ten busiest mainline railway stations in the UK  (Victoria, Charing Cross, Paddington), with Victoria handling around 70 million  passengers every year. In addition, Westminster also contains the smaller  Marylebone station, which is still in the top thirty busiest stations in the UK. In  total, Westminster’s four mainline stations handle 150 million passengers per  year (2010).  Figure 47: Busiest Mainline Rail Stations (ORR, 2008‐2010) 

 

August 2011 

81

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Future Infrastructure Works  The growing population and age of existing transportation infrastructure means that  constant investment and improvement in networks is required.     Map 8 shows current and future transportation schemes affecting Westminster.  These schemes include capacity increase schemes on mainline railways, upgrades on  tube lines, high speed rail upgrades, and station improvements. In addition to these  improvements, the construction of Crossrail line 1 has now begun, Crossrail line 2 is  a further potential scheme, in addition to other schemes such as the Cross River  Tram amongst others.    Map 8: Current and Future Transportation schemes 

Source: Westminster Council I&A 2010 

  Travel to Work  Table 15: Method of Travel to Work – All workers in Westminster & London, Census 2001 

METHOD OF TRAVEL TO WORK   Underground    Train    Driving a car or van    Bus; minibus; coach    On foot    Bicycle    Works mainly at or from home    Motorcycle; scooter or moped 

August 2011 

Westminster 35.40%  31.20%  11.10%  9.80%  4.70%  2.10%  1.90%  1.80% 

London  16.9%  17.4%  34.0%  9.9%  7.4%  2.1%  7.5%  1.5% 

82

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study    Passenger in a car or van    Taxi or minicab    Other 

1.10%  0.50%  0.40% 

2.4%  0.6%  0.4% 

  Given the exceptional nature of public transport connections within Westminster  discussed above, it is unsurprising that public transport accounts for over three‐ quarters of workers main means of travelling to work.     Table 15 pre‐dates several key initiatives such as the London Congestion Charging  scheme (introduced in February 2003) and the Mayor’s Cycle Hire Scheme  (introduced in July 2010), as well as key enabling technology for home working, and  therefore figures from the Census 2011 are much needed, to update information on  worker flow into the City.     The 2001 Census also provided information about the residences of workers. Almost  80% of people working in Westminster at the time of the 2001 Census travelled from  other parts of London, (9% from within Westminster) with workers from the Home  Counties, who will be even more likely to rely on public transport, accounting for the  majority of the rest.    In 2011 the ONS will further be releasing data based on new ‘Workplace Zones’  which may allow more detailed and helpful analysis to be undertaken on travel  patterns of workers.    Map 9: Percentage of Westminster Employees by area of residence 

Source: ONS Census 2001 

August 2011 

83

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Similar data is also available taking Westminster residents of working age as a basis  for analysis (unfortunately in the 2001 Census 65‐74’s were included in working age  table breakdowns). Results are shown in Figure 48, the most striking although not  unexpected finding being the very low numbers of residents who commute  anywhere outside of London for their main place of work.     Of those residents who are in employment, over 50% work in Westminster followed  by residents who undertake short commutes to the City of London, Camden and  Kensington and Chelsea.  It is likely that in choosing to live in Westminster, residents  have placed more emphasis on living in close proximity to workplaces than would  perhaps be true elsewhere. Altogether, 70% of residents of working age (combining  those who live and work in the City and those who live in the City but do not work)  remain within Westminster through normal working days.      Figure 48: Places of work for Westminster residents aged 16‐74 

Place of Work ‐ Westminster Residents Live in Westminster  work elsewhere in  London 29%

Live in Westminster  but are not working 38%

Live and Work in  Westminster 32%

Live in Westminster  work outside of  London 1%

Source: ONS Census 2001 (Table T10) 

August 2011 

84

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Map 10: Borough of work for working Westminster residents 

Source: ONS Census 2001 

Interestingly workers at the likely highest earning end of the income spectrum are  those least likely to live in Westminster – although figures are high across the board.  Many jobs in Westminster which require unsocial hours, particularly in sectors such  as hospitality are likely to suitable only for people who also live locally.  Figure 49: Destination of working Westminster residents by occupation  

Source: ONS Census 2001 (Table T05) 

August 2011 

85

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

August 2011 

86

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

3 – Land and Property 

           

          

Key Statistics  Average House Price of around  £1 million.  Median 2‐bed private rent of £600/pw.  Median Household Income of £38,000.  Housing market of extremes.  Office Rents rising.  Office Vacancies falling, around the 8% benchmark.  Retail Footfall falling.  Retail Spend Increasing.  Limited Development Opportunities.  Heritage and conservation as an asset and constraint.  Excellent public transport and accessibility. 

  Chapter 3 Summary   The land and property markets in Westminster are complex and varied across  different parts of the city. Underpinning land and property is the extensive  transportation network, with excellent connectivity through public transport within  London and to the wider south east, other parts of the country, and to the rest of the  world through airport connections. However, congestion and overcrowding is an  issue, meaning that investment and capacity increases are an ongoing necessity.    Westminster has some of the highest house prices in the country, and a unique  tenure mix. The super‐prime housing market is a feature of Westminster, as shown  by recent developments including 100 Knightsbridge, a market which has been  sustained through the recession period. However, the NWEDA area also contains  very deprived areas, with low household incomes making affordability a key issue.    The commercial markets are also showing interesting trends. Westminster has a very  large office and retail stock, along with a world renowned entertainment and night  time economy. Office rents in Westminster are amongst the highest in London,  however the effect of the recession can be seen in these markets, however recent  trends are seeing rents rise and vacancy rates fall as the market recovers.    The retail sector has also been affected as footfall has decreased in the major  shopping streets, and vacancy rates have risen in some places, however overall  spend in the West End has increased, buoyed by foreign visitors. More generally, in  both office and retail there are distinct markets in different parts of the city, serving  everything from multi national corporations down to local residents, which is a key  feature and strength of Westminster’s commercial economy.     There is the potential for some fairly major redevelopments in Westminster as  illustrated, which will provide new homes and jobs. However space and available  sites are very limited in the city, meaning it can take a number of years for schemes  to be built.  August 2011 

87

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Chapter 3 SWOT Analysis  Strengths     Robust housing market  throughout the recession:  especially the super‐prime  market.   Low vacancy rates for office and  retail uses.   Considerable high quality, flexible  commercial stock in both office  and retail.   Desirable office and retail  location.   Excellent connectivity and  accessibility.   Internationally renowned  shopping brand and location.   High yields and profits.   Heritage and built environment  of a very high quality.    Opportunities     Development in Westminster is  profitable.   Wider benefits accrued from  business rates and development.   Trickle down effect of  regeneration and development to  wider communities.   For business to reinvest in land  and the wider area to benefit  themselves and communities.   Public sector squeeze and decline  of some industries gives  opportunities for other industries  to grow in their place.   Identified opportunity/  development sites.   Crossrail and other infrastructure  improvements. 

August 2011 

Weaknesses     Congestion and overcrowding on  public transport and in public  realm.   Need for constant upgrades,  capacity increases to transport  network.   Affordability issues in housing,  office rents for some sectors.   No Greenfield sites: city is 100%  developed.   Limited redevelopment/  regeneration opportunities.   Complex land ownership  structures.   Pollution.   Lack of affordable workspace.    

Threats     Regeneration areas in other parts  of London.   Out of town shopping centres e.g.  Westfields, Bluewater.   Online retail and commerce.   Price inflation of consumer goods  due to location.   Development opportunities  constrained and take time to be  realised.   Public sector cuts affecting local  services, city management.   Reliance on foreign investment in  industry, and foreign buyers for  property and other services.   Proposed changes to the Use  Classes Order allowing office to  change to residential without  planning permission: loss of small  office stock. 

88

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Residential Property Market    Housing affordability is one of the biggest issues facing Westminster residents, as  average house prices are amongst the highest in the country. Although house  building volumes regularly meet annual policy targets, the demand outstrips supply,  and the provision of affordable housing in the city is problematic because of the  value of land in the city.     Land Registry sales data indicates that the average house price in Westminster is  around £1million and rising rapidly (Hometrack, 2011), which makes Westminster  the second most expensive local authority in the country behind Kensington &  Chelsea, illustrating the affordability issues in central London boroughs compared to  the national average house price of just over £232,000 (BBC News, 2011). Within  this, in Westminster the average price of a 4‐bedroom house is now over £2.1  million, while the average price of a 2‐bedroom flat is over £640,000.    There is considerable variation within Westminster’s housing market, as shown by  the significant difference between the average prices of the lower quartile and the  upper quartile. However, the average lower quartile price is still well over £400,000,  while the size and significance of Westminster’s super prime sales sector is  illustrated by the 90th percentile average price of over £2.3 million. 2011 has seen  substantial price increases in Westminster that are unprecedented over the last few  years, followed by prices levelling out over the summer months. The most  substantial increases have occurred in the super prime (90th percentile) market,  where the average rose by nearly £.5 million in the space of three months.  Figure 50: Average House Prices in Westminster 

Source: Hometrack, 2011 

  Looking over the longer term, Average house prices rose steadily from 2000  onwards, with substantial increases between 2005 and 2008, by which time the  average was double the figure for London, and over three times the national 

August 2011 

89

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

average, showing how unique Westminster is in this aspect (Figure 51). The  fluctuation across London has been less volatile than in Westminster, where sharp  rises and falls have occurred in the last five years. However the impact of the  recession can be seen on prices around 2008 when they fall, however prices have  since recovered and continue to rise, with the average well over the £700,000 mark,  to their highest point on record.  Figure 51: Broad average (mean) house prices, Westminster and London 2000‐2011 

Source: Hometrack, 2011 

There is considerable variation of average house prices by ward. Knightsbridge &  Belgravia is by far the most expensive ward when looking at an overall ‘average’ and  the lower quartile average. The remaining wards vary between an average of around  £400,000 to over £1 million, with the North West Westminster wards being amongst  the cheapest and other more central wards being more expensive.  Rental prices are also very high within Westminster, with the median rent for a 2‐ bedroom flat being over £600, nearly twice the London average. Housing association  rent is more consistent with London levels; however Westminster is considerably  higher than the London average for all private rental categories, usually around twice  the level.    Table 16: Housing Rental Statistics (weekly rent, £) 

Source: Hometrack, 2011 

 

August 2011 

90

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Affordability is the key issue concerning house prices, as the median household  income for Westminster residents is around £38,000 (CACI, 2010).     Westminster house price to earnings ratio is 13.7:1   Lower quartile price to earning ratio is 14.5:1   House price to income ratio is 14:1    The income distribution data shows clear spatial variations across Westminster’s  Wards. The median household income is highest in the wards with the highest house  prices, such as Knightsbridge and Belgravia and Marylebone High Street. A majority  of the wards beyond the top few have median household incomes around £40,000.    Map 11: Median Household Income across Westminster LSOA’s 

Source: Data from CACI, 2010 

    However, there are five wards where the household income is considerably lower  than all the rest. Four of these wards are in the north west of Westminster in the  NWEDA (Harrow Road, Queen’s Park, Westbourne, Church Street), again highlighting  some of the issues facing this area. The median income falls as low as £23,000 in  Church Street, this is £15,000 less than the overall median income for Westminster.    

August 2011 

91

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

In addition, the lower quartile income in these areas is very low, again being lowest  in Church Street where it is only £14,500, well below the Westminster average for  the lower quartile of £23,000.     Figure 52: Household Income by Ward 

Source: CACI 2010 

Compared to London and Great Britain, Westminster has average incomes well  above average (mean and median). The Lower Quartile income is also higher than  average. However this has to be put into context as discussed, in terms of high house  prices, private rents, and issues over housing supply.  Table 17: Household Income: Westminster, London, GB  Area Westminster Inner London Outer London London Great Britain

Total  Households  2010 120,537 1,381,354 1,919,967 3,301,321 26,144,498

Mean  Income

Median  Income

£ 45,450 £ 38,691 £ 36,913 £ 37,657 £ 33,239

£ 37,795 £ 31,379 £ 30,507 £ 30,861 £ 27,288

Lower  Quartile  Income £ 23,455 £ 19,171 £ 19,090 £ 19,123 £ 16,925

Mode  Income  Band 20-25k 15-20k 20-25k 20-25k 15-20k

Source: CACI, 2011 

August 2011 

92

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Housing Tenure  Across Westminster, overall housing tenure (Census, 2001) is split as 36% owner  occupier (either owned outright, with mortgage or shared ownership), 33% private  rented, 26% social rented, and 4% other. This is a very different tenure structure  compared to London as a whole, where owner occupation dominates at 60% of  households, followed by social renting at 22% and private renting at 16%.  Westminster is generally characterised by a smaller owner occupier sector with a  larger than average private rented sector.     Table 18: Housing Tenure, Westminster and London  Tenure Owns (outright, with mortgage/loan) Social Rented Private Rented Other

London 60% 22% 16% 2%

Westminster 36% 26% 33% 4%

Source: Census 2001 

  There is considerable variation in tenure structure across Westminster, with  ownership being much lower in the more deprived wards such as in the NWEDA  (Queen’s Park, Church Street etc), where social rented is the dominant tenure.  Ownership is highest in some of the more affluent wards such as Abbey Road, Maida  Vale and Bayswater, and Knightsbridge and Belgravia. These areas tend to have  lower amounts of social housing in them, as housing estates are mostly located in  the south and north‐west of the borough.    The large private rented sector across Westminster is a unique characteristic, and is  one likely to be affected by the limited supply of housing, and by high house prices,  causing many to rent privately, which is a feature of many of the more central wards.  Figure 53: Housing Tenure by Ward  Housing Tenure by Ward (Census 2001) 100% 90% 80% 70%

% Live Rent Free

60%

% Social Rented 50% 40%

% Private Rented

30%

% Owns (outright, with mortgage, shared)

20% 10%

R oa d B K ay ni gh sw ts a br te id Ma r ge id an a V d al B el e gr av R ia eg en t's P ar B k H ry yd an e st P on ar an k d W D M or arw ar se ic yl tS k eb qu on ar e e H ig h S La tre nc et as te rG V in at ce e nt S qu ar H ar e ro w R Q oa ue d en 's P ar k C hu rc hi ll Ta ch br oo k W es tE W nd es tb ou C rn hu e rc h S tre et S tJ am es 's

Li ttl e

A bb ey

V en ic e

0%

Source: Census 2001 

August 2011 

93

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Commercial Property Markets  Offices  Westminster is the largest office market in the UK, with over 9 million sqm of office  floor space, compared to the City of London stock of 7.5 million sqm. The size and  importance of the office market in Westminster has already been illustrated as  shown by the number of commercial enterprises and employees in Westminster, and  by the massive volumes of business rates generated in Westminster.    Significant gains in office floor space have been made over the last decade, especially  in the Paddington Opportunity Area, which has been a major office development  area for both Westminster and London.    A very significant characteristic of the Westminster office market is the variety,  which is not a characteristic shared by other major office centres such as Canary  Wharf. Westminster has a very significant small office market in areas such as  Mayfair and St James’s, and significant amounts of flexible office space, to go  alongside the larger office floor plates found in areas such as Paddington and  Victoria. The importance of this has been illustrated earlier in the breakdown of  enterprise sizes, where a majority are small or medium sized enterprises.  Office Rents  In the period up to the start of the recession in 2008, prime West End office rents  were the highest in the world. The trend data below shows how rents have changed  since the mid‐1980’s, showing recession periods in the early 1990’s and from 2008  onwards. The general trend has been for rising prime rents, which peaked in 2007‐ 2008 at nearly £120 per square foot (PSF), but which has stabilised to around £80 psf  since the current recession took effect in 2008. Rents have started to rise again,  showing recovery in the office market over the last year as demand has risen and  supply has become constricted through limited development occurring currently and  in the pipeline.    Figure 54: West End Office Rents (Historic) 

Source: Colliers CRE 2010 

August 2011 

94

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Within Westminster there are distinct office market areas (see map 12 below),  where Mayfair commands the highest rents, and is made up of enterprises such as  hedge funds and other financial services. Victoria tends to accommodate  government departments and public sector occupiers, providing larger floor plates.  Paddington and the area north of Oxford Street have the lowest office rents out of  the areas, and are the focus of creative industries and other more niche industries in  the case of Soho, and an emerging new office market in Paddington.    Figure 55: Prime Rents by Office Sub Market Area in Westminster 

Source: Colliers CRE 2011 

The West End (which constitutes all Westminster sub areas above and Euston) is the  most expensive office rental area in London. This is followed by the City of London,  where rents are roughly one third less than in the West End. Beyond this, the  emerging office markets in the South Bank and Canary Wharf/Docklands have  comparatively low rents, at less than half of the West End levels.   Figure 56: Office Rents by London Sub Area 

Source: Colliers CRE 2011 

August 2011 

95

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Office Yields and Vacancy Rates    Prime yields (return on investment after expenses are deducted) tend to be fairly  consistent across Westminster, mainly between 4‐6%, with the areas with cheaper  rents providing larger yields (Colliers CRE, 2010).     Vacancy rates across Westminster have fluctuated considerably since the mid  1980’s, with very low vacancy rates in the late 1980’s, with substantial rises in the  recession period in the early 1990’s. Since 2000, the economic boom and high  construction levels led to fluctuating vacancy rates until the start of the current  recession in 2007‐2008 when vacancy rates started to rise. Vacancy rates are now  dropping, as demand has increased, showing the recovery of the office market over  the last year following the recent economic downturn.    N.B. The 8% Vacancy Benchmark: The 8% vacancy benchmark is accepted as a  pivotal measure for the London office market. Rates above 8% offer occupiers a  wider choice of accommodation with the tendency for rents to fall, especially when  rates are rising and wider choice is anticipated in the future. If availability is below  8% then there is a tendency for rents to rise, reflecting a narrower choice of  accommodation (GLA, 20092).     Figure 57: West End Office Vacancy Rates 

Source: Colliers CRE 2010 

Vacancy rates also indicate varying levels of health across different parts of the city’s  office market. Soho has the lowest vacancy rate, to go along with one of the lowest  rents for all submarket areas showing the health of the area for the market it serves,  which is primarily the creative industries.     Most of the other submarket areas have vacancy rates between 8‐11%, while  Paddington has the highest vacancy rate at nearly 17%. This is not surprising as it is  an emerging area with many recent completions. 

August 2011 

96

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Map 12: Westminster’s Office Sub Markets 

Source: Colliers CRE (2010)    Figure 58: Westminster Office Sub Markets Vacancy Rates  

Source: Colliers CRE, 2011 

   

August 2011 

97

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study  Figure 59: London Office Sub Markets Vacancy Rates 

Source: Colliers CRE, 2011 

  The Future of Offices in Westminster    The future of Westminster’s office market and levels of stock is currently clouded by  uncertainty, particularly for the small offices market. This uncertainty has stemmed  from proposals to change the Town Planning Use Classes Order to enable offices to  change to housing without planning consent.     The high value of residential property is likely to have an effect on existing small  office stock in Westminster if this proposal is pursued. As mentioned earlier, over  32,000 enterprises in Westminster employ less than ten people (85% of all  enterprises), illustrating the size of the small office market in Westminster.    Small office loss is already an issue in Westminster. Between 1997 and 2007, over  300 small office units (units under 250smq) were lost, comprising over 46,000 sqm of  small office floor space, with residential development responsible for most of this  net loss. The proposed amendments to the Use Classes Order would accelerate this  loss and squeeze the small office sector in Westminster, undermining the economic  sectors that rely on this office space, which is currently one of Westminster’s assets. 

August 2011 

98

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Future Development    Westminster’s Core Strategy identifies 29 opportunity sites, which are development  sites of strategic importance to the delivery of the Core Strategy. It includes sites  necessary for the delivery of major infrastructure, or for the regeneration of an area.  The 29 sites include sites in the three opportunity areas mentioned, several sites in  the North Westminster Economic Development Area, and others outside these  designated policy areas. These sites have preferred uses and are earmarked to  deliver substantial amounts of housing, commercial, community and other uses.     These sites include major development sites such as Chelsea Barracks and St John’s  Wood Barracks, which will deliver substantial amounts of housing for Westminster,  and the Middlesex Hospital site which will provide a mix of uses on a rare, large  central London site.     Map 13: Key Development Sites in Westminster 

Source: City of Westminster I&A 2011 

  The built up nature of Westminster means that development sites cannot be  identified easily, and mostly emerge as leases expire, which are known as windfall  sites. These tend to be smaller redevelopment sites, which provide a majority of  small residential, commercial and mixed use developments in Westminster.   

August 2011 

99

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

CAZ Land Use and Development    It is estimated that the Core CAZ area currently contains nearly 16 million sqm of  floor space, with the main uses being Offices (48%), Residential (13%), Retail (11%),  Public Buildings (9%) and Hotels (8%).    Beyond the core, the wider CAZ areas are estimated to contain roughly 6.5 million  sqm of floor space, of which the main uses are Residential (55%) and Offices (16%).    Since 2004, in the CAZ there has been a net gain of over 21,000 sqm of retail floor  space generating roughly 1000 new jobs. In the same time period there has been a  roughly equivalent loss of office floor space, but there have also been significant  gains in hotel rooms, generating nearly 900 new hotel jobs, while nearly 2000 new  residential units have been created.    Table 19: CAZ: Jobs and development recently delivered and in the pipeline  Potential A1 Retail Potential B1 Office Potential Hotel Residential Hotel Jobs Units (net sqm) Jobs A1 (net sqm) Jobs B1 Rooms Completed 2004-2009/10 21021 -19291 869 1984 1001 -1608 869 Under Construction 15055 8120 420 614 717 677 420 Unimplemented Permissions 11459 103768 705 1136 546 8647 705 Total 47535 2264 111888 7716 1994 1994 3734

Source: City of Westminster, I&A 2011 

  CAZ developments in the pipeline are also very significant. Schemes currently under  construction (at summer 2010) are scheduled to deliver over 15,000 net sqm of retail  floor space, over 8000 net sqm of office floor space, and 420 hotel rooms, along with  a considerable number of residential units. The commercial developments under  construction will deliver the potential for roughly 1800 new jobs in the CAZ.    In addition, unimplemented schemes with planning permission are scheduled to  deliver nearly 11,500 sqm of retail floor space, over 100,000 net sqm of office floor  space, over 700 new hotel rooms, and over 1100 new residential units. The  unimplemented commercial developments are therefore projected to deliver  roughly 10,000 new jobs in the CAZ if all schemes are completed.    The Core Strategy Opportunity Areas    Significant commercial floor space is in the pipelines, based on schemes currently  under construction, and unimplemented schemes with planning permission in the  designated opportunity areas (Paddington, Tottenham Court Road and Victoria), the  focus areas for development in the foreseeable future.    Schemes currently under construction in the three opportunity areas are estimated  to deliver 466 jobs in retail, office and hotel developments. A majority of these are 

August 2011 

100

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

the result of hotel schemes in the Victoria area, and from a building under  construction in Paddington.    Schemes with unimplemented planning permissions are forecasted to deliver nearly  13,000 jobs in retail, office and hotel developments. A majority of these are  expected in the Paddington opportunity area as part of the Merchant Square  development, and also in the Victoria opportunity area as part of major  regeneration.    Table 20: Opportunity Areas: Developments and potential jobs in the pipeline 

Source: City of Westminster, I&A 2010 

  NWEDA Development  Throughout this document, the many issues affecting NWEDA have been explored,  along with the area’s characteristics, in terms of skills, employment, the housing  market, income, and other social and demographic issues.     A further area to explore is recent and future developments in the area, and the  effect on the population. The area contains the Paddington Opportunity Area, which  has provided a vast majority of the commercial development in the area in recent  years, and will do so in the near future. As shown below, office development in  NWEDA has provided roughly 22,000 net jobs through completed developments  since 2004, nearly all of which have occurred in the Paddington Basin, as shown by  the development location map below. It is projected that schemes currently  unimplemented but with planning permission will provide an additional 7500 net  office jobs.  Table 21: NWEDA: Jobs and developments recently delivered and in the pipeline 

Completed 2004-2009/10 Under Construction Unimplemented Permissions Total

Potential Residenti A-Class Potential B1 Office Potential Hotel Hotel Uses (net Jobs Jobs A1 (net sqm) Jobs B1 Rooms al Units sqm) 1510 72 265921 22160 182 182 777 629 30 95 8 -43 -43 235 1251 60 90148 7512 24 24 490 3390 161 356164 29680 206 206 1502

Source: City of Westminster, I&A, 2011 

August 2011 

101

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  An issue with the development in Paddington has not been with the volume of jobs  created, but with the recipients of these jobs. The jobs provided in the Paddington  area have generally been skilled, professional occupations, which does not match  with the skills and education profile of the NWEDA residential population. In  addition, many occupiers have brought an existing, skilled workforce with them.    However, substantial measures have been taken to address this mismatch. The  Paddington First job brokerage programme targeted local people, helping them to  find employment, and to improve skills through training and education programmes.  Paddington First has placed over 5500 people in employment, with a majority of  these jobs being in retail and hospitality (45%) and security and parking (10%)  (PWP/HDS 2009, 2007).     In addition, 60% of Paddington First’s clients come from a non‐white British  background, which is important given the demographic make up of the NWEDA. A  short analysis of where job recipients live shows that 70% of people live in  Westminster postcodes neighbouring the Paddington Basin, with a majority of the  remaining 30% coming from postcodes bordering Westminster (PWP, 2009).    Map 14: NWEDA Developments Since 2004 

Source: City of Westminster, I&A 2011 

  The development map 14  illustrates that retail and housing development has been  more spread around NWEDA, with main focuses being around the designated  shopping areas such as Harrow Road.  

August 2011 

102

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  It also illustrates future development opportunities in Church Street, one of the most  deprived wards in the country. A number of development sites are being considered  within the Church Street master plan area, which should contribute to improving the  local economy, and the skills and prospects of residents. In addition, the area  contains many housing renewal sites, as part of Westminster’s housing renewal  strategy, which should improve living conditions for many residents, and is  particularly important given the high dependency on social housing in the area. 

August 2011 

103

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

August 2011 

104

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

GLOSSARY & Acronyms  ABI  Annual Business Inquiry: The Office for National Statistics financial information  survey, sampling UK businesses across all industrial sectors.    APS  Annual Population Survey. Rolling labour force sample survey carried out by the  Office for National Statistics, producing employment and labour force statistics.    BREEAM  (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) is the leading  and most widely used environmental assessment method for buildings, and has  become the de facto measure used to describe a building's environmental  performance, based on an assessment and scoring methodology.    BRES  Business Register and Employment Survey: The Business Register and Employment  Survey (BRES) has replaced and integrated two existing ONS business surveys, the  Annual Business Inquiry (ABI) and Business Register Survey (BRS) and is a sample  survey of approximately 80,000 businesses. BRES collects comprehensive  employment information from businesses in England, Scotland and Wales  representing the majority of the Great Britain economy.     Business Rates  Non‐domestic, or business, rates are the way in which businesses and other  occupiers of non‐domestic property contribute toward the cost of local authority  services via Central Government. Each business is given a rateable value by the  Valuation Office, based on the annual rent for the property if it was available on the  open market on a set date.    CAZ  Central Activities Zone: Central area of London extending across 10 London boroughs  as designated by an indicative boundary in the London Plan (Mayor of London’s  Spatial Development Strategy). The Central Activities Zone (CAZ) contains a unique  cluster of vitally important activities including central government offices,  headquarters and embassies, the largest concentration of London's financial and  business services sector and the offices of trade, professional bodies, institutions,  associations, communications, publishing, advertising and the media.    Creative Industries  Generic term for the following sub groups of economic activity: Creative Content  (Produce intellectual property: broadcast, music, film, publishers), Creative  Experience (Live theatre, music, opera, dance), Creative Originals (Manufacture of  e.g. fashion, tailoring, jewellery, arts, antiques), Creative Services (Architects, graphic  design, advertising, new media, post production). 

August 2011 

105

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  Economically active  People of working age (aged 16‐64) who are either in employment or unemployed.     Economically inactive   People of working age who are neither in employment nor unemployed. This includes  those who want a job but have not been seeking work in the last four weeks, those  who want a job and are seeking work but not available to start work, and those who  do not want a job.     Enterprise  A fledgling new start up unit/business, or an entire business group or corporation.    Floor Plate  Total area taken up by the ground floor of a building.    Green Economy/Low Carbon Economy  Whereby the economy is rebalanced for a more environmentally sustainable future,  through a transition away from the use of carbon intensive fuels. The green economy  is expected to grow strongly, driven by necessity, regulation and consumer  preference.   GLA  Greater London Authority.    GDP  A measure of the total economic activity in the economy. The link between GVA and  GDP is that GVA plus taxes on products minus subsidies on products is equal to GDP.    GVA  Gross Value Added: Gross value added is the difference between output and  intermediate consumption for any given sector/industry. That is the difference  between the value of goods and services produced and the cost of raw materials and  other inputs which are used up in production.    IDBR  Inter Departmental Business Register: The Inter‐Departmental Business Register  (IDBR) is a list of UK businesses maintained by the Office for National Statistics (ONS).  The IDBR covers businesses in all parts of the economy, missing some very small  businesses operating without VAT or PAYE schemes (self employed and those with  low turnover and without employees) and some non‐profit organisations,  representing nearly 99 per cent of UK economic activity.           

August 2011 

106

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  IMD  Index of Multiple Deprivation: Measure of deprivation at a small local level, based on  several dimensions which can all be identified and measured, and combined to give  an overall indication of deprivation: income deprivation, health deprivation,  employment deprivation, skills and education deprivation, barriers to housing and  services, living environment deprivation, crime.     NWEDA  North Westminster Economic Development Area:  An economic development area  designated in Westminster’s Core Strategy (adopted January 2011) to address the  needs of the principal area of economic renewal in the north‐west of Westminster.  This area covers wards suffering the greatest deprivation in Westminster and  includes the Paddington opportunity area to ensure the benefits of developments in  this area benefit the wider area.    ONS  The Office for National Statistics. Responsible for the collection, production, analysis  and dissemination of a range of official economic and social statistics relating to the  UK, to serve the public good and meet legal obligations.    ORB  The international shopping district in the West End consisting of of Oxford Street,  Regent Street and Bond Street.    Proposals Sites  Sites of strategic importance to the delivery of Westminster’s Core Strategy (adopted  January 2011), which are necessary for the delivery of major infrastructure projects,  or for the regeneration of an area.    Quinary  A numerical system with 5 as the base.    SIC  The United Kingdom Standard Industrial Classification of Economic Activities (SIC) is  used to classify business establishments and other standard units by the type of  economic activity in which they are engaged. It provides a framework for the  collection, tabulation, presentation and analysis of data and its use promotes  uniformity. In addition, it can be used for administrative purposes and by non‐ government bodies as a convenient way of classifying industrial activities into a  common structure.    Super Output Area  Super Output Areas (SOAs) are a geography designed for the collection and  publication of small area statistics. There are currently two layers of SOA, with  areas intermediate in size between 2001 Census Output Areas (OAs) and local  authorities and each layer nesting inside the layer above. This offers a choice of 

August 2011 

107

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

scale for the collection and publication of data, and allows for the release of local  data that could be disclosive if published for OAs. SOAs give an improved basis for  comparison across the country because the units are more similar in size of  population than, for example, electoral wards. They are also intended to be stable,  enabling the improved comparison and monitoring of policy over time. In addition,  figures for user defined geographies will be aggregated and best fitted from data  held for OAs and SOAs.  Unemployed   People without a job, having actively sought work in the last four weeks and are  available to start work in the next two weeks, or out of work, have found a job and  are waiting to start it in the next two weeks.    Unemployment  The number of unemployed people in the UK, following the internationally agreed  definition recommended by the International Labour Organisation (ILO).     Working Age Population  People aged 16‐64 for males and 16‐59 for females. Most data produced by Central  Government departments are provided for these age groups but alterations to  pension legislation (extending working ages) mean that outputs in the future will  change and become more complex.    Worklessness  Defined by the Department of Work and Pensions as "people of working age who are  not in formal employment, but who are looking for a job (the unemployed), together  with people of working age who are neither formally employed nor looking for  formal employment (the economically inactive)".     Yield  Return on investment after all expenses are deducted. 

August 2011 

108

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

REFERENCES    Burns Owen Partnership (BOP) (2011), Westminster Creative Industries Programme,  Statistical Update March 2011, available on request from Westminster City Council    CACI (2010), Westminster Paycheck Data, data commissioned from CACI.    Colliers CRE (2011), Office Rents Data, available from  www.colliers.com/markets/uk/OfficesReports    City of Westminster Council (2010), Westminster Business Rates, internal data not  publically available.    City of Westminster Council (2011), Westminster’s Core Strategy, available from  www.westminster.gov.uk/ldf    CNN (2011), Global top 500 Companies, available from  http://money.cnn.com/magazines/fortune/global500/2010/    DCLG (2007), Index of Multiple Deprivation, available from  http://www.communities.gov.uk/publications/communities/indiciesdeprivation07    Enjoy England (2009), Annual Visitor Attractions Survey, available from  www.enjoyengland.com    Greater London Authority (2009), GLA Employment Projections, available from  http://data.london.gov.uk/datastore/package/gla‐sector‐employment‐projections‐ 2009    Greater London Authority (20092), London Office Policy Review, available from  http://static.london.gov.uk/mayor/planning/docs/lopr‐2009.pdf    GVA Grimley (2007), Creative Industries in Westminster, available from  www.westminster.gov.uk/planning/majorprojects/creativeindustries    Higher Education Statistics Agency (2011), Students and Staff Statistics by Institution,  available from http://www.hesa.ac.uk/index.php    Hometrack (2011), Housing Intelligence Data, available on subscription from  www.hometrack.co.uk and www.realtimevaluations.co.uk    London Development Agency (2009), Local Area Tourism Impact Model:  Westminster, available from http://www.lda.gov.uk/publications‐and‐ media/publications/lati.aspx   

August 2011 

109

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

London Development Agency (20092), London low carbon sector borough data,  available from www.lda.gov.uk    New West End Company (2011), West End Footfall and Sales Research, reports  available on subscription from www.newwestend.com/research    Nightmix (2010), Nightmix News: Night time economy, available from www.tbr.co.uk    Office for National Statistics (2000‐2008), Annual Business Inquiry, available on  subscription from www.nomisweb.co.uk    Office for National Statistics (2001), Census of Population, available on subscription  from www.nomisweb.co.uk or www.statistics.gov.uk    Office for National Statistics (2009), Business Demography, available from  http://www.statistics.gov.uk/downloads/theme_commerce/Business‐Demography‐ 2009.xls    Office for National Statistics (20092), BRES – Business Register and Employment  Survey, available on subscription from www.nomisweb.co.uk   Office for National Statistics (2010), Inter‐Departmental Business Register, available  on subscription from http://www.statistics.gov.uk/CCI/nugget.asp?ID=195    Office for National Statistics (20102), Annual Population Survey, available on  subscription from www.nomisweb.co.uk    Office for National Statistics (20103), Components of Change, available from  www.statistics.gov.uk    Office for National Statistics (2011), Claimant Count, available on subscription from  www.nomisweb.co.uk    ORR (Office of Rail Regulation) (2010), Station Usage Data, available from  http://www.rail‐reg.gov.uk/server/show/nav.1529    Paddington Waterside Partnership (PWP) (2009), Paddington First, documents and  data available from www.paddingtonfirst.com    QS (2010), World University Rankings, available from  http://www.topuniversities.com/university‐rankings/world‐university‐rankings    Roger Tym & Partners (RTP) (2011), Westminster GVA estimates and projections, not  publically available (research commissioned for this document)    Society of London Theatres (2011), London Theatres 2010 Factsheet, available from  www.officiallondontheatre.co.uk 

August 2011 

110

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  TFL (2005‐2010), Underground Station Usage Statistics, available from  http://www.tfl.gov.uk/tfl/corporate/modesoftransport/tube/performance/default.a sp?onload=entryexit    TFL (2009), London Underground Performance: Station Entrants and Exits, available  from  http://www.tfl.gov.uk/tfl/corporate/modesoftransport/tube/performance/default.a sp?onload=entryexit    UKCES (UK Commission for Employment and Skills) (2009), National Employers Skills  Survey, available from www.lseo.org.uk     

August 2011 

111

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

August 2011 

112

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Appendices    Appendix 1: Westminster’s Key Policy Boundaries 

 

  August 2011 

113

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

  Appendix 2: Westminster’s Ward Boundaries 

   

August 2011 

114

City of Westminster Economic Report  LEA Baseline Study 

Appendix 3: Key Performance Indicators    As mentioned at the outset of this document, key performance indicators have been  identified for each chapter, to facilitate the ongoing monitoring of the themes  covered within this document, to keep the document current and relevant. The  indicators will be monitored on an online dashboard.    The indicators chosen are regarded to be the best and most telling indicators for  each chapter, and will provide an ongoing overview of key economic trends and  issues in Westminster. The data will be displayed at the most appropriate geography,  primarily comparing Westminster trends against London, but also showing other  geographical levels where available or appropriate.      Indicator Name  Chapter 1: Business and Economy  Number of Businesses  Number of Employees  Enterprise births and deaths  Business Rates data Businesses by industry and size  Retail footfall data    Chapter 2: Population and Workforce Mid year population estimate  Working age population structure by sex JSA claimant rate  Worklessness  Economic Activity/Inactivity  Resident and worker qualifications    Chapter 3: Land and Property  Average house prices  Household income  Office rents and vacancy rates  Average private residential rent  Annual Westminster development update Public transport passenger numbers

Source

Data  Frequency 

BRES/IDBR (ONS) BRES/IDBR (ONS) Business Demography (ONS)  City of Westminster BRES/IDBR (ONS) New West End Company

Annual  Annual  Annual  Annual  Annual  Quarterly

ONS ONS ONS ONS ONS APS (ONS) and IMD

Annual  Annual  Quarterly Quarterly Quarterly Annual 

Hometrack CACI Colliers CRE Hometrack City of Westminster TfL and ORR

Quarterly Annual  Quarterly Annual  Annual  Annual 

 

August 2011 

115