4. Juli 2013 ... Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) ..... Im
Gegensatz dazu beinhaltet dieses Skript „Einführung in die Prüfung ...
LWL-Rechnungsprüfungsamt
Einführung in die Prüfung der Liegenschaftsverwaltung Magnus Lübbert
LWL-Rechnungsprüfungsamt
Herausgeber Landschaftsverband Westfalen-Lippe LWL-Rechnungsprüfungsamt Piusallee 1 - 3 48133 Münster Telefon: 0251 591-5361 Telefax: 0251 591-227 E-Mail: rechnungsprü
[email protected] Internet LWL: www.lwl.org Internet LWL-Rechnungspruefungsamt: www.lwl-rpa.de
Bearbeitung Magnus Lübbert Prüfer im LWL-Rechnungsprüfungsamt
Bearbeitungsstand 31.01.2017
Urheberrecht Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung der Leitung des LWL-Rechnungsprüfungsamtes. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen,
Bearbeitungen,
Übersetzungen,
Mikroverfilmungen
Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
-I-
und
die
LWL-Rechnungsprüfungsamt Inhaltsverzeichnis 1
Einleitung ........................................................................................................................................................................ 1
2
Allgemeines ................................................................................................................................................................... 2 2.1 Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung .................................................................................................... 2 2.2 Rechtliche Grundlagen zur Prüfung der Liegenschaftsverwaltung ................................................. 3 2.3 Zeitpunkt der Prüfung ...................................................................................................................................... 4 2.4 Prüfungsziele/Prüfungsaufgaben................................................................................................................. 4 2.5 Verfahrensgrundsätze für die Grundstücksgeschäfte .......................................................................... 5
3
Prüfung der Grundstücksgeschäfte ...................................................................................................................... 6 3.1 Legitimation zum Kauf/Verkauf .................................................................................................................... 6 3.2 Vorlagen an die Ausschüsse .......................................................................................................................... 7 3.3 Unterrichtung der Ausschüsse über finanzielle Belastungen ............................................................ 8 3.4 Beachtung der Ausschussbeschlüsse.......................................................................................................... 9
4
Angemessenheit der vereinbarten Kauf-/Verkaufspreise ............................................................................ 9 4.1 Unentgeltliche Veräußerung/Schenkung ................................................................................................ 10 4.2 Berechnung des Verkehrswertes ................................................................................................................ 11 4.3 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) ..................................... 11 4.4 Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006)............................................................................................. 12 4.4.1 Arten der Verkehrswertermittlung.................................................................................................... 13 4.4.2 Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes ............................................................................. 14 4.4.3 Bodenwertermittlung, Qualifikation der/des zu erwerbenden/zu veräußernden Grundstücke/es ........................................................................................................................................ 14 4.4.4 Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke.......................................................................... 16 4.4.5 Zeitpunkt der Qualitätsbestimmung/der Kaufpreisbemessung ............................................ 18 4.4.6 Marktabschlag .......................................................................................................................................... 18 4.4.7 Altlasten/Kulturgüter/naturschutzrechtliche Beschränkungen.............................................. 19 4.4.8 Preisentwicklung/Indexreihen ............................................................................................................ 20 4.5 Ankauf/Verkauf von Grundstücksflächen / von Grundstücksteilflächen ..................................... 21 4.5.1 Form und Inhalt der Grundstücksverträge .................................................................................... 21 4.5.2 Gegenstand des Vertrages .................................................................................................................. 21 4.5.3 Kaufpreis/Tauschwerte .......................................................................................................................... 21 4.5.4 Kaufpreiszahlung bei vermessenen Flächen ................................................................................. 22 4.5.5 Verzinsung ................................................................................................................................................. 22 4.5.6 Besitzübergang ........................................................................................................................................ 23 4.5.7 Übergang von Lasten und Nutzungen ........................................................................................... 23 4.5.8 Grundbuch und Baulasten ................................................................................................................... 23 4.5.9 Kosten des Vertrages ............................................................................................................................. 23 4.5.10 Prüfung der Vertragsurkunden .......................................................................................................... 23 4.6 Besonderheiten bei Grundstückstauschverträgen ............................................................................... 24 4.7 Nachbesserungsklausel/Wertsicherungsklausel................................................................................... 25 4.8 Zwangsversteigerung ..................................................................................................................................... 26 5 Beauftragung von Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung......................................................... 27 5.1 Sachverständigengutachten durch Bausachverständige .................................................................. 27 -II-
LWL-Rechnungsprüfungsamt 5.2 5.3 5.4 5.5
Gutachterausschuss für Grundstückswerte ............................................................................................ 29 Wertermittlung durch Bedienstete ............................................................................................................ 30 Wettbewerb für Grundstücksverkäufe/Ausschreibung ...................................................................... 31 Beachtung des Vergaberechtes bei Grundstücksveräußerungen .................................................. 32
6
Prüfung der Durchführung des Vertrages (Vertragsabwicklung) ............................................................ 33 6.1 Auflassung/Eintragung................................................................................................................................... 34 6.2 Baulasten ............................................................................................................................................................. 34 6.3 Vorwegbelastung kommunaler Grundstücke........................................................................................ 35 6.4 Kosten der Beurkundung .............................................................................................................................. 35 6.5 Überprüfung der Gebührenfestsetzung durch Landgericht ............................................................ 37 6.6 Vermessungskosten ........................................................................................................................................ 37
7
Prüfung der Bewirtschaftung der Liegenschaften ......................................................................................... 38 7.1 Verwaltung und Bewirtschaftung von Gemeindewald (Kommunalwald) ................................... 40 7.2 Mieter-/Vermietermodell .............................................................................................................................. 42
8
Prüfung der Erbbaurechtsverträge...................................................................................................................... 44 8.1 Vertraglich festgesetzte Anpassungsklausel/Leistungsklausel ....................................................... 45 8.2 Umgang mit alten Wertsicherungsklauseln ........................................................................................... 47 8.3 Erbbauzinsanpassung/Zeitpunkt des Anpassungsverlangens ........................................................ 48 8.4 Erbbauzinsanpassung bei nachträglichen Änderungen bereits veröffentlichter Indexzahlen......................................................................................................................................................... 49 8.5 Punkteregelungen in alten Wertsicherungsklauseln .......................................................................... 50 8.6 Beleihung der Erbbaurechte ........................................................................................................................ 51 8.7 An- und Verkauf von Grundstücken mit Erbbaurechtsbelastung .................................................. 52
9
Miet- und Pachtangelegenheiten........................................................................................................................ 54 9.1 Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete............ 54 9.2 Mietwertermittlung bei Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ............... 54 9.3 Gesetzliche Kappungsgrenze....................................................................................................................... 55 9.4 Mietpreisbremse ............................................................................................................................................... 55 9.5 Größe der Mietwohnung/Wohnflächenberechnung .......................................................................... 57 9.6 Regelungen zur Abrechnung der Betriebskosten ................................................................................ 58 9.7 Formvorschriften bei Mieterhöhungen .................................................................................................... 59 9.8 Dienstwohnungen ............................................................................................................................................ 60
10
Prüfung der Bestandsverzeichnisse/Anlagenverzeichnisse ....................................................................... 62 10.1 Inventur und Inventar ..................................................................................................................................... 63 10.2 Fortführung und Prüfung der Liegenschaftsnachweise ..................................................................... 64
11
Beachtung von steuerlichen Aspekten bei der Liegenschaftsverwaltung ............................................ 65 11.1 Grunderwerbsteuer.......................................................................................................................................... 65 11.2 Versteuerung des geldwerten Vorteiles .................................................................................................. 68 11.3 Umsatzsteueroption bei gewerblicher Vermietung ............................................................................ 70
12
Schlussbemerkungen ............................................................................................................................................... 72 -III-
LWL-Rechnungsprüfungsamt Literaturverzeichnis
Bundesministerium
Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von
der Justiz
Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV), Ausfertigungsdatum vom 19.05.2010, Fundstelle: http://www.gesetze-iminternet.de/immowertv/BJNR063900010.html
Bundes-
Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der
ministerium für
Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, Fundstelle:
Umwelt, Naturschutz, http://www.bmub.bund.de/themen/stadtBau
wohnen/staedtebaurecht/wertermittlungsrichtlinien/
und Reaktorsicherheit Bundesministerium
Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von
für Verkehr, Bau und
Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 – WertR 2006) vom 01.
Stadtentwicklung
März 2006, Fundstelle: http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Artikel/SW/GesetzeUndVerordnung en/wertermittlungsrichtlinien.html?nn=35772 Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 05.09.2012, Fundstelle: http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Anlage/StadtUndLand/Stadtentwickl ung/wertermittlungsrichtlinien-sachwertrichtlinie.html?nn=82008 Informationen zum Baugesetzbuch, Fundstelle: http://www.bmvbs.de/DE/StadtUndLand/Staedtebaurecht/Wertermittlungs richtlinien/wertermittlungsrichtlinien_node.html
Bundesnotarkammer
Überprüfung notarieller Notarkostenberechnungen, Fundstelle:
(BNotK)
www.bnotk.de.Buergerservice/Notarkosten/Ueberprüfung/index.php
Erman
Bürgerliches Gesetzbuch, Handkommentar, 11. Auflage, 2004
Finanzministerium
Grunderwerbsteuer, Fundstelle:
Nordrhein -
www.fm.nrw.de/allgemein_fa/steuerzahler/fragen/30_faq_grunderwerbsteu
Westfalen
er/index.php
-IV-
LWL-Rechnungsprüfungsamt Glanemann
Einführung in die kommunale Jahresabschlussprüfung, Fundstelle: www.lwlrpa.de
Held, Becker u.a.
Kommentar Gemeindeordnung für das Land Nordrhein – Westfalen, Juli 2012
Industrie- und
Handlungsempfehlungen und
Handelskammer (IHK) Wertsicherungsklauseln/Wertsicherungsklauseln richtig gestalten, Stand Ostwestfalen zu
Juli 2012, Fundstelle:
Bielefeld
www.ostwestfalen.ihk.de/standortpolitik/konjunktur/preisindex/
Informationsdienst
DNotI-Report 2/2003, Änderungen des Verbraucherpreisindex;
des Deutschen
Auswirkungen auf Wertsicherungsklauseln, Januar 2003
Notarinstitutes Information und
Verbraucherpreis für NRW, Fundstelle:
Technik Nordrhein –
http://www.it.nrw.de/statistik/q/daten/eckdaten/r323preisindex_aph.html
Westfalen, IT.NRW , Zentraler Statistischer Auskunftsdienst Jasper, Czepull
Nicht alles ist ausschreibungspflichtig, Grundstücksverkäufe an kommunale Eigengesellschaften, Fundstelle: BehördenSpiegel 11 / 2012
Jasper, Seidel
Neue Dissonanzen beim Verkauf kommunaler Grundstücke, Fundstelle: NZBau 7 / 2008
Jasper, Lehmann
EUROFORUM – Newsletter Vergaberecht 2/2010, Fundstelle: www.vergaberecht-euroforum.de
KGST
Gutachten, Verwaltungsorganisation der Gemeinden, Aufgabengliederungsplan, Köln 1979 Bericht Nr. 6/2009, Arbeitshilfen für die Prüfung kommunaler Jahresabschlüsse
Kleiber, Simon
Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch, 5. Auflage 2007
Kommunalbrevier
VV zu § 104 Gemeindeordnung Rheinland - Pfalz, Fundstelle:
Rheinland - Pfalz
http://www.kommunalbrevier.de
Kramer
Einführung in die Kulturprüfung, Fundstelle: www.lwl-rpa.de
-V-
LWL-Rechnungsprüfungsamt Landschaftsverband
Inventurrichtlinie für die Erfassung aller materiellen und immateriellen
Westfalen - Lippe
Vermögensgegenstände des Landschaftsverbandes Westfalen – Lippe, Stand September 2011 Leitfaden zur laufenden Erfassung aller materiellen und immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens des Landschaftsverbandes Westfalen – Lippe, Stand 17.07.2009
Laumann u. a.
Einführung in die Vergabeprüfung, Fundstelle: www.lwl-rpa.de
Ministerium für
Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) in Nordrhein – Westfalen,
Inneres und
Handreichung für Kommunen, Das Haushaltsrecht in der
Kommunales des
Gemeindeordnung,
Landes Nordrhein -
3. Auflage, September 2008,
Westfalen
5. Auflage, Oktober 2012, Fundstelle: http://www.mik.nrw.de/themen-aufgaben/kommunales/kommunalefinanzen/kommunalehaushalte/haushaltsrechtnkf/informationsmaterial.html
Ministerium für
Mietpreisbremse wird in 22 Städten eingeführt,
Bauen, Wohnen,
Fundstelle:
Stadtentwicklung und http://www.mbwsv.nrw.de/presse/pressemitteilungen/Archiv_2015/2015_0 Verkehr des Landes
6_23_Mietpreisbremse-wird-in-22-Staedten-eingefuehrt/index.php).
NRW Plumbaum
KSA – Mitgliederversammlung 1995, Erwerb, Verwaltung und Veräußerung von Vermögen durch die Kommunen
Rehn, Cronauge, von
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein – Westfalen, Kommentar,
Lennep, Knirsch
30. Ergänzungslieferung, März 2008 38. Ergänzungslieferung, März 2012
Siemonsmeier,
Gemeindeprüfungsanstalt Nordrhein-Westfalen, Kommentar mit Anhang
Rettler, Kummer u. a.
Gemeindehaushaltsrecht Nordrhein-Westfalen, 8. Ergänzungslieferung, 2013
Sprengnetter, Kierig
ImmoWertV, Das neue Wertermittlungsrecht – Kommentar zur Immobilienwert-ermittlungsverordnung, Auflage 2010 -VI-
LWL-Rechnungsprüfungsamt
Statistisches
Verbraucherpreisindex für Deutschland, Allgemeine Informationen,
Bundesamt
erschienen am 22.03.2012, Fundstelle: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/ Verbraucherpreisindizes/Wertsicherungsklauseln/AllgemeineInfo.pdf?__blo b=publicationFile Verbraucherpreisindex für Deutschland, Allgemeine Informationen, erschienen am 22.03.2012, Fundstelle: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/ Verbraucherpreisindizes/Wertsicherungsklauseln/MerkblattPunkte.pdf?__bl ob=publicationFile
Streffing
Einführung in die örtliche Rechnungsprüfung, Fundstelle: www.lwl-rpa.de
Weyand, Rudolf
Praxiskommentar Vergaberecht, 3. Auflage
-VII-
LWL-Rechnungsprüfungsamt Abkürzungsverzeichnis Abs.
Absatz
Abt.
Abteilung
AO
Abgabenordnung
Art.
Artikel
Az.
Aktenzeichen
BauGB
Baugesetzbuch
BaFin
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
BBodSchG
Bundesbodenschutzgesetz
BetrKV
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten Betriebskostenverordnung
BeurkG
Beurkundungsgesetz
BFH
Bundesfinanzhof
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGBl
Bundesgesetzblatt
BGH
Bundesgerichtshof
BNatSchG
Bundesnaturschutzgesetz
BMUB
Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
BMVBS
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
BRW-RL
Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten
BT
Bundestag
BStBl
Veröffentlichungen des Bundesministeriums der Finanzen und der obersten Finanzbehörden der Länder – Bundessteuerblatt
BWaldG
Gesetz zur Erhaltung des Waldes und zur Förderung der Forstwirtschaft – Bundeswaldgesetz
bzw.
beziehungsweise
DIN
Deutsches Institut für Normung
DNotI
Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts
DSchG
Denkmalschutzgesetz
DWVO
Verordnung über Dienstwohnungen für die Beamtinnen und Beamten und die Richterinnen und Richter des Landes Nordrhein – Westfalen sowie die Beamtinnen und Beamten der Gemeinden und Gemeindeverbände (Dienstwohnungsverordnung)
DWVV
Vorschriften über Dienstwohnungen -VIII-
LWL-Rechnungsprüfungsamt DWVZ
Vorschriften über Dienstwohnungen für Tarifbeschäftigte des Landes Nordrhein – Westfalen (Dienstwohnungsvorschriften für Tarifbeschäftigte)
ErbbauRG
Gesetz über das Erbbaurecht – Erbbaurechtsgesetz
Erg.
Ergänzung
EW-RL
Ertragswertrichtlinie
EStG
Einkommensteuergesetz
etc.
et cetera
EU
Europäische Union
EUGH
Europäischer Gerichtshof
evtl.
eventuell
ff.
folgende
GAVO NRW
Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW)
gem.
gemäß
GemHVO
Gemeindehaushaltsverordnung
GemO
Gemeindeordnung für Rheinland - Pfalz
GemWaldG
Gesetz über den Gemeinschaftswald im Land Nordrhein – Westfalen Gemeinschaftswaldgesetz
ggf.
gegebenenfalls
GO NRW
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen
GPA
Gemeindeprüfungsanstalt
GrEStG
Grunderwerbsteuergesetz
GWB
Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen
Gz.
Geschäftszeichen
HOAI
Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
IHK
Industrie- und Handelskammer
ImmoWertV
Immobilienwertermittlungsverordnung
IT.NRW
Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein – Westfalen
i.V.m.
in Verbindung mit
JVEG
Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz -IX-
LWL-Rechnungsprüfungsamt KappGrenzVO NRW
Kappungsgrenzenverordnung
KGSt
Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement
KorruptionsbG
Korruptionsbekämpfungsgesetz
KostO
Kostenordnung
KSA
Kommunaler Schadenausgleich der Länder Brandenburg, Mecklenburg – Vorpommern, Sachsen, Sachsen – Anhalt und Thüringen
LFoG
Landesforstgesetz NRW
LG
Landgericht
LVerbO
Landschaftsverbandsordnung für das Land Nordrhein-Westfalen
LWL
Landschaftsverband Westfalen-Lippe
LWL-BLB
LWL - Bau- und Liegenschaftsbetrieb
lt.
Laut
MietNovG
Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung - Mietrechtsnovellierungsgesetz
MIK NRW
Ministerium für Inneres und Kommunales des Landes NordrheinWestfalen
NKF
Neues Kommunales Finanzmanagement für Gemeinden im Land Nordrhein – Westfalen
NKFG NRW
Gesetz über ein Neues Kommunales Finanzmanagement für Gemeinden im Land Nordrhein – Westfalen – Kommunales Finanzmanagementgesetz NRW
Nr./Nrn.
Nummer/Nummern
NRW
Nordrhein – Westfalen
NVwZ
Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht
NWVBl
Nordrhein – Westfälische Verwaltungsblätter
NZBau
Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht
ÖbVermingKO NRW
Kostenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure / Vermessungsingenieurinnen in Nordrhein - Westfalen
o. g.
obengenannte
OVG
Oberverwaltungsgericht
-X-
LWL-Rechnungsprüfungsamt RdErl.
Runderlass
Rn.
Randnummer
RP
Rheinland - Pfalz
Rs.
Rechtsprechung
SW-RL
Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwertrichtlinie)
s.
siehe
sog.
sogenannte
SvEV
Verordnung über die sozialversicherungsrechtliche Beurteilung von Zuwendungen des Arbeitgebers als Arbeitsentgelt Sozialversicherungsentgeltverordnung
u. a.
unter anderen
u. U.
unter Umständen
VW-RL
Vergleichswertrichtlinie
VermWertGebO
Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung
VermWertGebT
Vermessungs- und Wertermittlungsgebührentarif
vgl.
vergleiche
VOF
Verdingungsordnung für freiberufliche Leistungen
VOL
Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen
VV RP
Verwaltungsordnung zur Durchführung der Gemeindeordnung Rheinland - Pfalz
WaldR
Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrswertes von Waldflächen und für Nebenentschädigungen – Waldwertermittlungsrichtlinien
WertR
Wertermittlungsrichtlinien
WertV
Wertermittlungsverordnung
WoFIV
Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche
z. B.
zum Beispiel
Ziff.
Ziffer
ZVG
Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung – Zwangsversteigerungsgesetz
II. BV
Zweite Berechnungsverordnung
-XI-
LWL-Rechnungsprüfungsamt 1
Einleitung
Entscheidungen mit Immobilienbezug werden in allen Gemeinden getroffen. Dabei wird häufig über erhebliche Vermögenswerte befunden. Darüber hinaus stellen die Bewirtschaftungskosten der Grundstücke und Gebäude eine wesentliche Haushaltsbelastung dar. Aufgrund der großen Bedeutung für die kommunalen Haushalte gibt es eine Vielzahl von Veröffentlichungen zu den Themen „Optimierung der kommunalen Grundstücks- und Gebäudewirtschaft“ oder „Outsourcing von
Immobilienaktivitäten“.
Dabei
wird
selten
dieses
Skript
auf
die
klassischen
Aufgaben
einer
Liegenschaftsverwaltung eingegangen. Im
Gegensatz
dazu
Liegenschaftsverwaltung“
beinhaltet
immobilienbezogene
„Einführung
Prüfungstätigkeiten,
in
die
die
Prüfung
die
der
eigentliche
Sachbearbeitung im Bereich des Grundstücks- und Wohnungswesens betreffen. Dazu zählen Kauf und
Verkauf,
Legitimation
zum
An-/Verkauf,
Bestellung
von
Erbbaurechten,
Vermietung/Verpachtung, Bewertung, Vermarktung und Inventarisierung, sowie die Beachtung steuerlicher Aspekte bei der Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Nach dem kommunalen Haushaltsrecht haben Gemeinden ihre Vermögensgegenstände pfleglich und wirtschaftlich zu verwalten und unter Beachtung kaufmännischer Regeln nachzuweisen. Diese Grundsätze gelten auch für den Erwerb, für die Veräußerung und die Bewirtschaftung von Grundstücken und dinglichen Rechten. Wesentliche Aufgabe der örtlichen Rechnungsprüfung ist es dabei, festzustellen, ob die bei der Leistungserbringung „Liegenschaftsverwaltung“ entstehenden Erträge/Einzahlungen und Aufwendungen/Auszahlungen dem Grunde und der Höhe nach begründet
sind.
Sämtliche
Themen
werden
deshalb
unter
dem
Aspekt
der
bei
der
Liegenschaftsverwaltung zu beachtenden rechtlichen Grundlagen behandelt. Die aktuelle Rechtsprechung wurde berücksichtigt.
Thomas Streffing Leiter des LWL-Rechnungsprüfungsamtes
1
LWL-Rechnungsprüfungsamt 2
Allgemeines
Nach seiner Erstellung muss eine Immobilie betrieben, unterhalten und verwaltet werden (siehe Kapitel Bewirtschaftung, Ziffer 7.). Die damit verbundenen Leistungen müssen kontinuierlich über einen langen Zeitraum erbracht werden. Nach Ablauf der Nutzungsdauer oder Entfall des Nutzungszwecks eines Gebäudes können Abrisskosten für die Freimachung des Grundstückes notwendig werden und / oder eine Vermietung bzw. Veräußerung des Grundstückes anstehen. Bei der Erfüllung dieser vielschichtigen Aufgaben hat das für die Gebäudewirtschaft zuständige Personal eine Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen und Vorschriften zu beachten. Durch eine sachgerechte Bearbeitung der Vorgänge in der Liegenschaftsverwaltung lassen sich Einsparpotenziale erzielen und lässt sich die Einnahmesituation verbessern. Hierzu trägt auch die örtliche Rechnungsprüfung bei, denn neben der unverzichtbaren Kontrollfunktion zielen Prüfungshandlungen auch darauf ab, finanzielle Schäden zu vermeiden.
2.1
Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung
Vollständig erfasst sind die Aufgaben einer Liegenschaftsverwaltung im Aufgabengliederungsplan der Kommunalen Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt). Danach umfasst die Aufgabengruppe 23 – Liegenschaften – im Einzelnen folgende Aufgaben 1: 1. Erwerb und Veräußerung von Grundvermögen 1.1 Kauf, 1.2 Verkauf, 1.3 Tausch, 1.4 Ersteigerung, 1.5 Ausübung von Vorkaufsrechten, 1.6 Bestellung von Rechten der Gemeinde am Grundeigentum Dritter 2. Miet- und Pachtverträge über fremde Grundstücke für Zwecke der Gemeinde 3. Enteignungen 4. Leistung von Entschädigungen für Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und persönliche Nutzungsrechte 5. Privatisierung und Reprivatisierung nach dem Städtebauförderungsgesetz 6. Bewirtschaftung der bebauten und unbebauten Grundstücke, soweit nicht nach dem Nutzungszweck anderen Aufgabengruppen zugewiesen: 6.1 Vermietung, 6.2 Verpachtung, 6.3 Bestellung von Erbbaurechten u. a. Rechten Dritter am Grundeigentum der Gemeinde, 6.4 Überwachung im Hinblick auf Unterhaltung der baulichen Anlagen und der Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht 1
s. auch KGSt – Gutachten, Verwaltungsorganisation der Gemeinden, Aufgabengliederungsplan, Verwaltungsgliederungsplan, Köln 1979
2
LWL-Rechnungsprüfungsamt 7. Angelegenheiten der Gemeinde als Steuer- und Abgabeschuldnerin über ihr Grundeigentum 8. Führen des Bestandsverzeichnisses über gemeindeeigene Grundstücke und Rechte an Grundstücken 9. Bewirtschaftung von gemeindlichen Jagd-, Weide- und anderen Rechten 10. Aufgaben der unteren Landschaftsbehörde nach Landesrecht Vielfach sind die kommunalen Immobilienaktivitäten in eine eigenständige Organisationseinheit (z. B. in einen Regiebetrieb, Eigenbetrieb) ausgegliedert (s. auch Ziffer 7.2). Die Kernaufgaben der Grundstücks- und Gebäudewirtschaft werden hierdurch jedoch kaum berührt. Nur wenn das Immobilieneigentum und alle immobilienbezogenen Aktivitäten in ein völlig selbständiges und unabhängiges Unternehmen (z. B. GmbH) überführt werden, können einzelne zu beachtende rechtliche Vorgaben bei der Abwicklung der Aufgaben der Grundstücks- und Gebäudewirtschaft entfallen.
2.2
Rechtliche Grundlagen zur Prüfung der Liegenschaftsverwaltung
Kreisfreie Städte, große und mittlere kreisangehörige Städte haben eine örtliche Rechnungsprüfung einzurichten, die den Rat bei seinen Kontrollaufgaben unterstützt (§ 102 GO NRW). § 103 GO NRW bildet die Grundlage für die Aufgaben der örtlichen Rechnungsprüfung. In Absatz 1 sind die gesetzlichen Aufgaben geregelt, die nicht entziehbar sind. Von den unter Absatz 1 genannten Pflichtaufgaben der örtlichen Rechnungsprüfung können x
die laufende Prüfung der Vorgänge in der Finanzbuchhaltung zur Vorbereitung der Prüfung des
x
Jahresabschlusses (Nr. 4.)
x
(Nr.5.)
die dauernde Überwachung der Zahlungsabwicklung der Gemeinde und ihrer Sondervermögen die Prüfung von Vergaben (Nr. 8.)
auch Prüfungshandlungen im Bereich der Liegenschaftsverwaltung begründen. Die Prüfung der Inventur erfolgt im Rahmen der Prüfung des Jahresabschlusses (§ 92 Absatz 5 und § 101 Absatz 1 GO NRW i. V. m. § 101 Absatz 8 GO NRW). Der Rat der Gemeinde kann nach § 103 Absatz 2 GO NRW der örtlichen Rechnungsprüfung weitere Aufgaben übertragen. Aufgrund der Ermächtigung des § 103 Absatz 2 GO NRW werden den 3
LWL-Rechnungsprüfungsamt örtlichen
Rechnungsprüfungsämtern
auch
regelmäßig
die
Prüfung
der
Verwaltung
auf
Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit (siehe § 103 Absatz 2 GO NRW), die Prüfung von Baumaßnahmen und Bauabrechnungen sowie von Grundstücksangelegenheiten übertragen. Die Übertragung erfolgt zumeist durch die Rechnungsprüfungsordnung. Diese Aufgabenübertragung darf aber nicht zu Einschränkungen bei der Erledigung der gesetzlichen Aufgaben führen2. Gemäß § 103 Absatz 3 GO NRW können unter Mitteilung an den Rechnungsprüfungsausschuss durch den Bürgermeister Prüfungsaufträge erteilt werden. Zu beachten ist, dass die Erledigung der so begründeten Prüfertätigkeit nachrangig gegenüber den gesetzlichen Aufgaben und der Aufgabenübertragung durch den Rat der Gemeinde ist 3. Der örtlichen Rechnungsprüfung können darüber hinaus noch weitere Aufgaben obliegen, wenn diese in anderen rechtlichen Vorschriften bestimmt worden sind 4. Dazu gehören z. B. Aufgaben nach dem Korruptionsbekämpfungsgesetz NRW (KorruptionsbG NRW).
2.3
Zeitpunkt der Prüfung
In der Regel wird sich die Prüfung auf abgeschlossene Liegenschaftsvorgänge beziehen. Es handelt sich somit um eine „nachgelagerte Prüfung“. Aus den Prüfergebnissen lassen sich dann möglicherweise Hinweise für die Zukunft ableiten. Eine
frühzeitigere
Einbindung
Liegenschaftsangelegenheiten
ist
der
örtlichen
dagegen
Rechnungsprüfung
sichergestellt,
wenn
in
vorgesehene
Ausschussvorlagen
vor
Beschlussfassung der Prüfungsinstanz zugeleitet werden. Dann besteht für die örtliche Prüfung die Chance, mögliche Fehler rechtzeitig zu entdecken und zu verhindern. 2.4
Prüfungsziele/Prüfungsaufgaben
Im Aufgabenfeld „Liegenschaftsverwaltung“ kann Ziel der Prüfungshandlungen sein, die Verwaltung in einem festgelegten Zeitraum auf Rechtmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit zu
2
s. auch MIK NRW, Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) – Handreichung für Kommunen, 3. Auflage, Seite 675, 1.2 Prioritätensetzung für die Aufgabenerfüllung s. auch MIK NRW, Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) – Handreichung für Kommunen, 3. Auflage, Seite 675, 1.2 Prioritätensetzung für die Aufgabenerfüllung 4 s. auch MIK NRW, Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) – Handreichung für Kommunen, 3. Auflage, Seite 676, 1.3.1 Weitere Prüfungstätigkeiten 3
4
LWL-Rechnungsprüfungsamt untersuchen. Dabei sind Gegenstand der Betrachtungen die Vergabepraxis bei Verkäufen, die Bewertung der vereinbarten Ankaufs- und Verkaufspreise, die Grundstücksabwicklungen, die vertraglich vereinbarten Verpflichtungen und Bedingungen und deren Folgewirkungen. Letztendlich kann auch die Organisation der mit den Grundstücksgeschäften betrauten Einrichtung Untersuchungsgegenstand sein. Im Idealfall sollten sich durch
die Prüfungshandlungen
Qualitätsverbesserungen der geprüften Stelle ergeben. Ausführlich werden die Prüfungsmaßstäbe Ordnungsmäßigkeit, Rechtmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit in dem Skript des LWL-Rechnungsprüfungsamtes: Streffing, „Einführung in die örtliche Rechnungsprüfung“, behandelt.
2.5
Verfahrensgrundsätze für die Grundstücksgeschäfte
Es ist anzuraten, eine verbindliche Grundlage, in der die Bedingungen und der verwaltungsmäßige Ablauf für den Ankauf und Verkauf von Grundstücken geregelt wird, durch die zuständigen Organe der Gemeinde beschließen zu lassen (z. B. Grundstücksrichtlinien, Leitlinien, Verfahrensrichtlinien). Kaufinteressenten oder durch Grunderwerb Betroffene können dann erkennen, nach welchen Kriterien die Gemeinde ihre Grundstücksgeschäfte abwickelt. Gleichzeitig können die Mitarbeiter der Liegenschaftsverwaltung bei ihrer Tätigkeit auf eine verbindliche Grundlage zurückgreifen. In einer solchen Anweisung ist es zweckmäßig, neben Verfahrensgrundsätzen für den An- und Verkauf von Grundstücken auch Regelungen zu Beleihungen, Erbbaurechten, Belastungen in Abt. II, Mietund Pachtangelegenheiten etc. zu treffen. Derartige Vorgaben führen zu mehr Sicherheit (zum Beispiel bei der Veräußerung von gemeindlichen Grundstücken). Eine weitere Möglichkeit zu mehr Rechtssicherheit besteht auch in einer grundsätzlichen Unterrichtung der gemeindlichen Organe über Verfahrensgrundsätze beim An- und Verkauf oder über den Geschäfts- und Verwaltungsablauf in Liegenschaftsangelegenheiten. Die örtliche Rechnungsprüfung könnte Entsprechendes empfehlen.
5
LWL-Rechnungsprüfungsamt 3
3.1
Prüfung der Grundstücksgeschäfte
Legitimation zum Kauf/Verkauf
Nach § 41 Absatz 1 Satz 1 GO NRW ist grundsätzlich der Rat der Gemeinde für alle Angelegenheiten der Gemeindeverwaltung zuständig, soweit die Gemeindeordnung nichts anderes bestimmt. Somit liegt die Zuständigkeit für die Ankaufs- / Verkaufsentscheidung über Liegenschaftsvermögen grundsätzlich beim Gemeinderat. Die Zuständigkeit des Rates ist für einzelne Angelegenheiten ausdrücklich gegeben (vgl. § 41 Absatz 1 Satz 2 GO NRW). Die Entscheidung über diese Angelegenheiten kann der Rat nicht übertragen. Zum Bereich, den der Rat nicht delegieren darf, gehört z. B. gemäß § 41 Absatz 1 Buchstabe r) GO NRW die Genehmigung von Verträgen (auch in Grundstücksangelegenheiten) der Gemeinde mit Mitgliedern des Rates, der Bezirksvertretungen und der Ausschüsse sowie mit dem Bürgermeister und den leitenden Dienstkräften der Gemeinde. Über die Genehmigung der hier genannten Verträge muss die Hauptsatzung nähere Bestimmungen treffen 5. Unter Absatz 1 Buchstabe p) des § 41 GO NRW ist eine weitere Angelegenheit mit Liegenschaftsbezug aufgeführt, die nicht übertragen werden kann. Die Übernahme von Bürgschaften, den Abschluss von Gewährverträgen und die Bestellung sonstiger Sicherheiten für andere sowie solche Rechtsgeschäfte, die den vorgenannten wirtschaftlich gleichkommen, kann nicht delegiert werden. Hierunter fallen z. B. Vorwegbelastungen beim Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken und Erbbaurechten zur Kaufpreisfinanzierung. Gemäß § 41 Absatz 3 GO NRW gelten Geschäfte der laufenden Verwaltung als auf den Bürgermeister übertragen. Unter Geschäften der laufenden Verwaltung sind regelmäßig wiederkehrende Geschäfte, die nach feststehenden Grundsätzen entschieden werden können, zu verstehen (OVG NRW, Urteil vom 4.4.2006 – 15 A 5081/05 -, NWVBl. 2006, 426). Eine Abgrenzung der „Geschäfte der laufenden Verwaltung“ ist auch durch die Benennung eines Geldbetrages möglich (z. B. beim Erwerb oder der Veräußerung von Vermögensgegenständen bis zu einem Geldbetrag von....). Die Entscheidung über bestimmte Angelegenheiten kann der Rat gemäß § 41 Absatz 2 Satz 1 GO NRW auf Ausschüsse oder den Bürgermeister übertragen. Von dieser Übertragungsbefugnis wird in der Regel z. B. durch die Hauptsatzung oder eine besondere Zuständigkeitsordnung für die Ausschüsse Gebrauch gemacht.
5
s. auch Rehn/Cronauge, GO NRW, 30. Erg. März 2008, § 41 GO NRW Seite 8/9
6
LWL-Rechnungsprüfungsamt Aufgabe der sog. Zuständigkeitsordnung ist es, im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten Befugnisse auf die Ausschüsse und den Bürgermeister zu delegieren. Den Ausschüssen können Aufgaben zur endgültigen Beschlussfassung übertragen werden (§ 41 Absatz 2 GO NRW). Zudem werden in der Zuständigkeitsordnung die wesentlichen Aufgaben bzw. Zuständigkeiten der vom Rat gebildeten Ausschüsse beschrieben. So ist z. B. in der Zuständigkeitsordnung für die Ausschüsse der Landschaftsversammlung Westfalen-Lippe folgende Aufgabenübertragung mit Bezug auf die Liegenschaftsverwaltung geregelt: „Der Finanz- und Wirtschaftsausschuss beschließt über den Erwerb, Verkauf und Tausch von Grundstücken mit einem Wert von 100.000 EUR bis zu 200.000 EUR mit Ausnahme des Verkaufs von Grundstücken an Mitglieder der Landschaftsversammlung sowie an Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landschaftsverbandes Westfalen-Lippe. Der Finanz- und Wirtschaftsausschuss und der Umwelt- und Bauausschuss sind u. a. über Grundstücksverträge mit einem Wert bis zu 100.000 EUR zu unterrichten“.
3.2
Vorlagen an die Ausschüsse
Bezogen auf die o. g. Zuständigkeitsordnung für die Ausschüsse der Landschaftsversammlung Westfalen-Lippe hat die Verwaltung lediglich eine Unterrichtungspflicht über die Geschäfte bis zu einer Wertgrenze von 100.000 EUR gegenüber den zu beteiligenden Ausschüssen. Die Unterrichtung erfolgt jährlich in Listenform. Sämtliche getätigten Immobiliengeschäfte eines Jahres werden in einer Sammelliste aufgeführt und den Ausschüssen zur Kenntnis gegeben, soweit deren Werte im Einzelfall 100.000 EUR nicht überschritten haben. Sofern Grundstücke über der Wertgrenze von 100.000 EUR erworben, getauscht oder verkauft werden sollen oder bei Verkauf von Grundstücken an Mitglieder der Landschaftsversammlung sowie an Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landschaftsverbandes Westfalen-Lippe, sind Einzelvorlagen für die zu beteiligenden Ausschüsse erforderlich. Erst aufgrund eines Beschlusses kann das Grundstücksgeschäft rechtswirksam vollzogen werden. Gegenstand der örtlichen Rechnungsprüfung ist es, festzustellen, ob die Ausschüsse tatsächlich über sämtliche notariellen Grundstücksgeschäfte (in Form von Einzelvorlagen oder durch eine Sammelliste)
informiert wurden. Dies kann durch einen Abgleich der Zu- und Abgänge im 7
