Eine Leseprobe erhalten Sie hier! (PDF) - LWL

29 downloads 3494 Views 283KB Size Report
4. Juli 2013 ... Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) ..... Im Gegensatz dazu beinhaltet dieses Skript „Einführung in die Prüfung ...
LWL-Rechnungsprüfungsamt

Einführung in die Prüfung der Liegenschaftsverwaltung Magnus Lübbert

LWL-Rechnungsprüfungsamt

Herausgeber Landschaftsverband Westfalen-Lippe LWL-Rechnungsprüfungsamt Piusallee 1 - 3 48133 Münster Telefon: 0251 591-5361 Telefax: 0251 591-227 E-Mail: rechnungsprü[email protected] Internet LWL: www.lwl.org Internet LWL-Rechnungspruefungsamt: www.lwl-rpa.de

Bearbeitung Magnus Lübbert Prüfer im LWL-Rechnungsprüfungsamt

Bearbeitungsstand 31.01.2017

Urheberrecht Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung der Leitung des LWL-Rechnungsprüfungsamtes. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen,

Bearbeitungen,

Übersetzungen,

Mikroverfilmungen

Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.

-I-

und

die

LWL-Rechnungsprüfungsamt Inhaltsverzeichnis 1

Einleitung ........................................................................................................................................................................ 1

2

Allgemeines ................................................................................................................................................................... 2 2.1 Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung .................................................................................................... 2 2.2 Rechtliche Grundlagen zur Prüfung der Liegenschaftsverwaltung ................................................. 3 2.3 Zeitpunkt der Prüfung ...................................................................................................................................... 4 2.4 Prüfungsziele/Prüfungsaufgaben................................................................................................................. 4 2.5 Verfahrensgrundsätze für die Grundstücksgeschäfte .......................................................................... 5

3

Prüfung der Grundstücksgeschäfte ...................................................................................................................... 6 3.1 Legitimation zum Kauf/Verkauf .................................................................................................................... 6 3.2 Vorlagen an die Ausschüsse .......................................................................................................................... 7 3.3 Unterrichtung der Ausschüsse über finanzielle Belastungen ............................................................ 8 3.4 Beachtung der Ausschussbeschlüsse.......................................................................................................... 9

4

Angemessenheit der vereinbarten Kauf-/Verkaufspreise ............................................................................ 9 4.1 Unentgeltliche Veräußerung/Schenkung ................................................................................................ 10 4.2 Berechnung des Verkehrswertes ................................................................................................................ 11 4.3 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) ..................................... 11 4.4 Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien – WertR 2006)............................................................................................. 12 4.4.1 Arten der Verkehrswertermittlung.................................................................................................... 13 4.4.2 Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes ............................................................................. 14 4.4.3 Bodenwertermittlung, Qualifikation der/des zu erwerbenden/zu veräußernden Grundstücke/es ........................................................................................................................................ 14 4.4.4 Verkehrswertermittlung bebauter Grundstücke.......................................................................... 16 4.4.5 Zeitpunkt der Qualitätsbestimmung/der Kaufpreisbemessung ............................................ 18 4.4.6 Marktabschlag .......................................................................................................................................... 18 4.4.7 Altlasten/Kulturgüter/naturschutzrechtliche Beschränkungen.............................................. 19 4.4.8 Preisentwicklung/Indexreihen ............................................................................................................ 20 4.5 Ankauf/Verkauf von Grundstücksflächen / von Grundstücksteilflächen ..................................... 21 4.5.1 Form und Inhalt der Grundstücksverträge .................................................................................... 21 4.5.2 Gegenstand des Vertrages .................................................................................................................. 21 4.5.3 Kaufpreis/Tauschwerte .......................................................................................................................... 21 4.5.4 Kaufpreiszahlung bei vermessenen Flächen ................................................................................. 22 4.5.5 Verzinsung ................................................................................................................................................. 22 4.5.6 Besitzübergang ........................................................................................................................................ 23 4.5.7 Übergang von Lasten und Nutzungen ........................................................................................... 23 4.5.8 Grundbuch und Baulasten ................................................................................................................... 23 4.5.9 Kosten des Vertrages ............................................................................................................................. 23 4.5.10 Prüfung der Vertragsurkunden .......................................................................................................... 23 4.6 Besonderheiten bei Grundstückstauschverträgen ............................................................................... 24 4.7 Nachbesserungsklausel/Wertsicherungsklausel................................................................................... 25 4.8 Zwangsversteigerung ..................................................................................................................................... 26 5 Beauftragung von Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung......................................................... 27 5.1 Sachverständigengutachten durch Bausachverständige .................................................................. 27 -II-

LWL-Rechnungsprüfungsamt 5.2 5.3 5.4 5.5

Gutachterausschuss für Grundstückswerte ............................................................................................ 29 Wertermittlung durch Bedienstete ............................................................................................................ 30 Wettbewerb für Grundstücksverkäufe/Ausschreibung ...................................................................... 31 Beachtung des Vergaberechtes bei Grundstücksveräußerungen .................................................. 32

6

Prüfung der Durchführung des Vertrages (Vertragsabwicklung) ............................................................ 33 6.1 Auflassung/Eintragung................................................................................................................................... 34 6.2 Baulasten ............................................................................................................................................................. 34 6.3 Vorwegbelastung kommunaler Grundstücke........................................................................................ 35 6.4 Kosten der Beurkundung .............................................................................................................................. 35 6.5 Überprüfung der Gebührenfestsetzung durch Landgericht ............................................................ 37 6.6 Vermessungskosten ........................................................................................................................................ 37

7

Prüfung der Bewirtschaftung der Liegenschaften ......................................................................................... 38 7.1 Verwaltung und Bewirtschaftung von Gemeindewald (Kommunalwald) ................................... 40 7.2 Mieter-/Vermietermodell .............................................................................................................................. 42

8

Prüfung der Erbbaurechtsverträge...................................................................................................................... 44 8.1 Vertraglich festgesetzte Anpassungsklausel/Leistungsklausel ....................................................... 45 8.2 Umgang mit alten Wertsicherungsklauseln ........................................................................................... 47 8.3 Erbbauzinsanpassung/Zeitpunkt des Anpassungsverlangens ........................................................ 48 8.4 Erbbauzinsanpassung bei nachträglichen Änderungen bereits veröffentlichter Indexzahlen......................................................................................................................................................... 49 8.5 Punkteregelungen in alten Wertsicherungsklauseln .......................................................................... 50 8.6 Beleihung der Erbbaurechte ........................................................................................................................ 51 8.7 An- und Verkauf von Grundstücken mit Erbbaurechtsbelastung .................................................. 52

9

Miet- und Pachtangelegenheiten........................................................................................................................ 54 9.1 Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete............ 54 9.2 Mietwertermittlung bei Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ............... 54 9.3 Gesetzliche Kappungsgrenze....................................................................................................................... 55 9.4 Mietpreisbremse ............................................................................................................................................... 55 9.5 Größe der Mietwohnung/Wohnflächenberechnung .......................................................................... 57 9.6 Regelungen zur Abrechnung der Betriebskosten ................................................................................ 58 9.7 Formvorschriften bei Mieterhöhungen .................................................................................................... 59 9.8 Dienstwohnungen ............................................................................................................................................ 60

10

Prüfung der Bestandsverzeichnisse/Anlagenverzeichnisse ....................................................................... 62 10.1 Inventur und Inventar ..................................................................................................................................... 63 10.2 Fortführung und Prüfung der Liegenschaftsnachweise ..................................................................... 64

11

Beachtung von steuerlichen Aspekten bei der Liegenschaftsverwaltung ............................................ 65 11.1 Grunderwerbsteuer.......................................................................................................................................... 65 11.2 Versteuerung des geldwerten Vorteiles .................................................................................................. 68 11.3 Umsatzsteueroption bei gewerblicher Vermietung ............................................................................ 70

12

Schlussbemerkungen ............................................................................................................................................... 72 -III-

LWL-Rechnungsprüfungsamt Literaturverzeichnis

Bundesministerium

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von

der Justiz

Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV), Ausfertigungsdatum vom 19.05.2010, Fundstelle: http://www.gesetze-iminternet.de/immowertv/BJNR063900010.html

Bundes-

Wertermittlungsrichtlinien – Richtlinien für die Ermittlung der

ministerium für

Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken, Fundstelle:

Umwelt, Naturschutz, http://www.bmub.bund.de/themen/stadtBau

wohnen/staedtebaurecht/wertermittlungsrichtlinien/

und Reaktorsicherheit Bundesministerium

Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von

für Verkehr, Bau und

Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006 – WertR 2006) vom 01.

Stadtentwicklung

März 2006, Fundstelle: http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Artikel/SW/GesetzeUndVerordnung en/wertermittlungsrichtlinien.html?nn=35772 Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 05.09.2012, Fundstelle: http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Anlage/StadtUndLand/Stadtentwickl ung/wertermittlungsrichtlinien-sachwertrichtlinie.html?nn=82008 Informationen zum Baugesetzbuch, Fundstelle: http://www.bmvbs.de/DE/StadtUndLand/Staedtebaurecht/Wertermittlungs richtlinien/wertermittlungsrichtlinien_node.html

Bundesnotarkammer

Überprüfung notarieller Notarkostenberechnungen, Fundstelle:

(BNotK)

www.bnotk.de.Buergerservice/Notarkosten/Ueberprüfung/index.php

Erman

Bürgerliches Gesetzbuch, Handkommentar, 11. Auflage, 2004

Finanzministerium

Grunderwerbsteuer, Fundstelle:

Nordrhein -

www.fm.nrw.de/allgemein_fa/steuerzahler/fragen/30_faq_grunderwerbsteu

Westfalen

er/index.php

-IV-

LWL-Rechnungsprüfungsamt Glanemann

Einführung in die kommunale Jahresabschlussprüfung, Fundstelle: www.lwlrpa.de

Held, Becker u.a.

Kommentar Gemeindeordnung für das Land Nordrhein – Westfalen, Juli 2012

Industrie- und

Handlungsempfehlungen und

Handelskammer (IHK) Wertsicherungsklauseln/Wertsicherungsklauseln richtig gestalten, Stand Ostwestfalen zu

Juli 2012, Fundstelle:

Bielefeld

www.ostwestfalen.ihk.de/standortpolitik/konjunktur/preisindex/

Informationsdienst

DNotI-Report 2/2003, Änderungen des Verbraucherpreisindex;

des Deutschen

Auswirkungen auf Wertsicherungsklauseln, Januar 2003

Notarinstitutes Information und

Verbraucherpreis für NRW, Fundstelle:

Technik Nordrhein –

http://www.it.nrw.de/statistik/q/daten/eckdaten/r323preisindex_aph.html

Westfalen, IT.NRW , Zentraler Statistischer Auskunftsdienst Jasper, Czepull

Nicht alles ist ausschreibungspflichtig, Grundstücksverkäufe an kommunale Eigengesellschaften, Fundstelle: BehördenSpiegel 11 / 2012

Jasper, Seidel

Neue Dissonanzen beim Verkauf kommunaler Grundstücke, Fundstelle: NZBau 7 / 2008

Jasper, Lehmann

EUROFORUM – Newsletter Vergaberecht 2/2010, Fundstelle: www.vergaberecht-euroforum.de

KGST

Gutachten, Verwaltungsorganisation der Gemeinden, Aufgabengliederungsplan, Köln 1979 Bericht Nr. 6/2009, Arbeitshilfen für die Prüfung kommunaler Jahresabschlüsse

Kleiber, Simon

Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch, 5. Auflage 2007

Kommunalbrevier

VV zu § 104 Gemeindeordnung Rheinland - Pfalz, Fundstelle:

Rheinland - Pfalz

http://www.kommunalbrevier.de

Kramer

Einführung in die Kulturprüfung, Fundstelle: www.lwl-rpa.de

-V-

LWL-Rechnungsprüfungsamt Landschaftsverband

Inventurrichtlinie für die Erfassung aller materiellen und immateriellen

Westfalen - Lippe

Vermögensgegenstände des Landschaftsverbandes Westfalen – Lippe, Stand September 2011 Leitfaden zur laufenden Erfassung aller materiellen und immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens des Landschaftsverbandes Westfalen – Lippe, Stand 17.07.2009

Laumann u. a.

Einführung in die Vergabeprüfung, Fundstelle: www.lwl-rpa.de

Ministerium für

Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) in Nordrhein – Westfalen,

Inneres und

Handreichung für Kommunen, Das Haushaltsrecht in der

Kommunales des

Gemeindeordnung,

Landes Nordrhein -

3. Auflage, September 2008,

Westfalen

5. Auflage, Oktober 2012, Fundstelle: http://www.mik.nrw.de/themen-aufgaben/kommunales/kommunalefinanzen/kommunalehaushalte/haushaltsrechtnkf/informationsmaterial.html

Ministerium für

Mietpreisbremse wird in 22 Städten eingeführt,

Bauen, Wohnen,

Fundstelle:

Stadtentwicklung und http://www.mbwsv.nrw.de/presse/pressemitteilungen/Archiv_2015/2015_0 Verkehr des Landes

6_23_Mietpreisbremse-wird-in-22-Staedten-eingefuehrt/index.php).

NRW Plumbaum

KSA – Mitgliederversammlung 1995, Erwerb, Verwaltung und Veräußerung von Vermögen durch die Kommunen

Rehn, Cronauge, von

Gemeindeordnung für das Land Nordrhein – Westfalen, Kommentar,

Lennep, Knirsch

30. Ergänzungslieferung, März 2008 38. Ergänzungslieferung, März 2012

Siemonsmeier,

Gemeindeprüfungsanstalt Nordrhein-Westfalen, Kommentar mit Anhang

Rettler, Kummer u. a.

Gemeindehaushaltsrecht Nordrhein-Westfalen, 8. Ergänzungslieferung, 2013

Sprengnetter, Kierig

ImmoWertV, Das neue Wertermittlungsrecht – Kommentar zur Immobilienwert-ermittlungsverordnung, Auflage 2010 -VI-

LWL-Rechnungsprüfungsamt

Statistisches

Verbraucherpreisindex für Deutschland, Allgemeine Informationen,

Bundesamt

erschienen am 22.03.2012, Fundstelle: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/ Verbraucherpreisindizes/Wertsicherungsklauseln/AllgemeineInfo.pdf?__blo b=publicationFile Verbraucherpreisindex für Deutschland, Allgemeine Informationen, erschienen am 22.03.2012, Fundstelle: https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Preise/ Verbraucherpreisindizes/Wertsicherungsklauseln/MerkblattPunkte.pdf?__bl ob=publicationFile

Streffing

Einführung in die örtliche Rechnungsprüfung, Fundstelle: www.lwl-rpa.de

Weyand, Rudolf

Praxiskommentar Vergaberecht, 3. Auflage

-VII-

LWL-Rechnungsprüfungsamt Abkürzungsverzeichnis Abs.

Absatz

Abt.

Abteilung

AO

Abgabenordnung

Art.

Artikel

Az.

Aktenzeichen

BauGB

Baugesetzbuch

BaFin

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

BBodSchG

Bundesbodenschutzgesetz

BetrKV

Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten Betriebskostenverordnung

BeurkG

Beurkundungsgesetz

BFH

Bundesfinanzhof

BGB

Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl

Bundesgesetzblatt

BGH

Bundesgerichtshof

BNatSchG

Bundesnaturschutzgesetz

BMUB

Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit

BMVBS

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

BRW-RL

Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten

BT

Bundestag

BStBl

Veröffentlichungen des Bundesministeriums der Finanzen und der obersten Finanzbehörden der Länder – Bundessteuerblatt

BWaldG

Gesetz zur Erhaltung des Waldes und zur Förderung der Forstwirtschaft – Bundeswaldgesetz

bzw.

beziehungsweise

DIN

Deutsches Institut für Normung

DNotI

Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts

DSchG

Denkmalschutzgesetz

DWVO

Verordnung über Dienstwohnungen für die Beamtinnen und Beamten und die Richterinnen und Richter des Landes Nordrhein – Westfalen sowie die Beamtinnen und Beamten der Gemeinden und Gemeindeverbände (Dienstwohnungsverordnung)

DWVV

Vorschriften über Dienstwohnungen -VIII-

LWL-Rechnungsprüfungsamt DWVZ

Vorschriften über Dienstwohnungen für Tarifbeschäftigte des Landes Nordrhein – Westfalen (Dienstwohnungsvorschriften für Tarifbeschäftigte)

ErbbauRG

Gesetz über das Erbbaurecht – Erbbaurechtsgesetz

Erg.

Ergänzung

EW-RL

Ertragswertrichtlinie

EStG

Einkommensteuergesetz

etc.

et cetera

EU

Europäische Union

EUGH

Europäischer Gerichtshof

evtl.

eventuell

ff.

folgende

GAVO NRW

Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW)

gem.

gemäß

GemHVO

Gemeindehaushaltsverordnung

GemO

Gemeindeordnung für Rheinland - Pfalz

GemWaldG

Gesetz über den Gemeinschaftswald im Land Nordrhein – Westfalen Gemeinschaftswaldgesetz

ggf.

gegebenenfalls

GO NRW

Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen

GPA

Gemeindeprüfungsanstalt

GrEStG

Grunderwerbsteuergesetz

GWB

Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen

Gz.

Geschäftszeichen

HOAI

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure

IHK

Industrie- und Handelskammer

ImmoWertV

Immobilienwertermittlungsverordnung

IT.NRW

Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein – Westfalen

i.V.m.

in Verbindung mit

JVEG

Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz -IX-

LWL-Rechnungsprüfungsamt KappGrenzVO NRW

Kappungsgrenzenverordnung

KGSt

Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement

KorruptionsbG

Korruptionsbekämpfungsgesetz

KostO

Kostenordnung

KSA

Kommunaler Schadenausgleich der Länder Brandenburg, Mecklenburg – Vorpommern, Sachsen, Sachsen – Anhalt und Thüringen

LFoG

Landesforstgesetz NRW

LG

Landgericht

LVerbO

Landschaftsverbandsordnung für das Land Nordrhein-Westfalen

LWL

Landschaftsverband Westfalen-Lippe

LWL-BLB

LWL - Bau- und Liegenschaftsbetrieb

lt.

Laut

MietNovG

Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung - Mietrechtsnovellierungsgesetz

MIK NRW

Ministerium für Inneres und Kommunales des Landes NordrheinWestfalen

NKF

Neues Kommunales Finanzmanagement für Gemeinden im Land Nordrhein – Westfalen

NKFG NRW

Gesetz über ein Neues Kommunales Finanzmanagement für Gemeinden im Land Nordrhein – Westfalen – Kommunales Finanzmanagementgesetz NRW

Nr./Nrn.

Nummer/Nummern

NRW

Nordrhein – Westfalen

NVwZ

Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht

NWVBl

Nordrhein – Westfälische Verwaltungsblätter

NZBau

Neue Zeitschrift für Baurecht und Vergaberecht

ÖbVermingKO NRW

Kostenordnung für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure / Vermessungsingenieurinnen in Nordrhein - Westfalen

o. g.

obengenannte

OVG

Oberverwaltungsgericht

-X-

LWL-Rechnungsprüfungsamt RdErl.

Runderlass

Rn.

Randnummer

RP

Rheinland - Pfalz

Rs.

Rechtsprechung

SW-RL

Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes (Sachwertrichtlinie)

s.

siehe

sog.

sogenannte

SvEV

Verordnung über die sozialversicherungsrechtliche Beurteilung von Zuwendungen des Arbeitgebers als Arbeitsentgelt Sozialversicherungsentgeltverordnung

u. a.

unter anderen

u. U.

unter Umständen

VW-RL

Vergleichswertrichtlinie

VermWertGebO

Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung

VermWertGebT

Vermessungs- und Wertermittlungsgebührentarif

vgl.

vergleiche

VOF

Verdingungsordnung für freiberufliche Leistungen

VOL

Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen

VV RP

Verwaltungsordnung zur Durchführung der Gemeindeordnung Rheinland - Pfalz

WaldR

Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrswertes von Waldflächen und für Nebenentschädigungen – Waldwertermittlungsrichtlinien

WertR

Wertermittlungsrichtlinien

WertV

Wertermittlungsverordnung

WoFIV

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche

z. B.

zum Beispiel

Ziff.

Ziffer

ZVG

Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung – Zwangsversteigerungsgesetz

II. BV

Zweite Berechnungsverordnung

-XI-

LWL-Rechnungsprüfungsamt 1

Einleitung

Entscheidungen mit Immobilienbezug werden in allen Gemeinden getroffen. Dabei wird häufig über erhebliche Vermögenswerte befunden. Darüber hinaus stellen die Bewirtschaftungskosten der Grundstücke und Gebäude eine wesentliche Haushaltsbelastung dar. Aufgrund der großen Bedeutung für die kommunalen Haushalte gibt es eine Vielzahl von Veröffentlichungen zu den Themen „Optimierung der kommunalen Grundstücks- und Gebäudewirtschaft“ oder „Outsourcing von

Immobilienaktivitäten“.

Dabei

wird

selten

dieses

Skript

auf

die

klassischen

Aufgaben

einer

Liegenschaftsverwaltung eingegangen. Im

Gegensatz

dazu

Liegenschaftsverwaltung“

beinhaltet

immobilienbezogene

„Einführung

Prüfungstätigkeiten,

in

die

die

Prüfung

die

der

eigentliche

Sachbearbeitung im Bereich des Grundstücks- und Wohnungswesens betreffen. Dazu zählen Kauf und

Verkauf,

Legitimation

zum

An-/Verkauf,

Bestellung

von

Erbbaurechten,

Vermietung/Verpachtung, Bewertung, Vermarktung und Inventarisierung, sowie die Beachtung steuerlicher Aspekte bei der Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Nach dem kommunalen Haushaltsrecht haben Gemeinden ihre Vermögensgegenstände pfleglich und wirtschaftlich zu verwalten und unter Beachtung kaufmännischer Regeln nachzuweisen. Diese Grundsätze gelten auch für den Erwerb, für die Veräußerung und die Bewirtschaftung von Grundstücken und dinglichen Rechten. Wesentliche Aufgabe der örtlichen Rechnungsprüfung ist es dabei, festzustellen, ob die bei der Leistungserbringung „Liegenschaftsverwaltung“ entstehenden Erträge/Einzahlungen und Aufwendungen/Auszahlungen dem Grunde und der Höhe nach begründet

sind.

Sämtliche

Themen

werden

deshalb

unter

dem

Aspekt

der

bei

der

Liegenschaftsverwaltung zu beachtenden rechtlichen Grundlagen behandelt. Die aktuelle Rechtsprechung wurde berücksichtigt.

Thomas Streffing Leiter des LWL-Rechnungsprüfungsamtes

1

LWL-Rechnungsprüfungsamt 2

Allgemeines

Nach seiner Erstellung muss eine Immobilie betrieben, unterhalten und verwaltet werden (siehe Kapitel Bewirtschaftung, Ziffer 7.). Die damit verbundenen Leistungen müssen kontinuierlich über einen langen Zeitraum erbracht werden. Nach Ablauf der Nutzungsdauer oder Entfall des Nutzungszwecks eines Gebäudes können Abrisskosten für die Freimachung des Grundstückes notwendig werden und / oder eine Vermietung bzw. Veräußerung des Grundstückes anstehen. Bei der Erfüllung dieser vielschichtigen Aufgaben hat das für die Gebäudewirtschaft zuständige Personal eine Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen und Vorschriften zu beachten. Durch eine sachgerechte Bearbeitung der Vorgänge in der Liegenschaftsverwaltung lassen sich Einsparpotenziale erzielen und lässt sich die Einnahmesituation verbessern. Hierzu trägt auch die örtliche Rechnungsprüfung bei, denn neben der unverzichtbaren Kontrollfunktion zielen Prüfungshandlungen auch darauf ab, finanzielle Schäden zu vermeiden.

2.1

Aufgaben der Liegenschaftsverwaltung

Vollständig erfasst sind die Aufgaben einer Liegenschaftsverwaltung im Aufgabengliederungsplan der Kommunalen Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement (KGSt). Danach umfasst die Aufgabengruppe 23 – Liegenschaften – im Einzelnen folgende Aufgaben 1: 1. Erwerb und Veräußerung von Grundvermögen 1.1 Kauf, 1.2 Verkauf, 1.3 Tausch, 1.4 Ersteigerung, 1.5 Ausübung von Vorkaufsrechten, 1.6 Bestellung von Rechten der Gemeinde am Grundeigentum Dritter 2. Miet- und Pachtverträge über fremde Grundstücke für Zwecke der Gemeinde 3. Enteignungen 4. Leistung von Entschädigungen für Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und persönliche Nutzungsrechte 5. Privatisierung und Reprivatisierung nach dem Städtebauförderungsgesetz 6. Bewirtschaftung der bebauten und unbebauten Grundstücke, soweit nicht nach dem Nutzungszweck anderen Aufgabengruppen zugewiesen: 6.1 Vermietung, 6.2 Verpachtung, 6.3 Bestellung von Erbbaurechten u. a. Rechten Dritter am Grundeigentum der Gemeinde, 6.4 Überwachung im Hinblick auf Unterhaltung der baulichen Anlagen und der Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht 1

s. auch KGSt – Gutachten, Verwaltungsorganisation der Gemeinden, Aufgabengliederungsplan, Verwaltungsgliederungsplan, Köln 1979

2

LWL-Rechnungsprüfungsamt 7. Angelegenheiten der Gemeinde als Steuer- und Abgabeschuldnerin über ihr Grundeigentum 8. Führen des Bestandsverzeichnisses über gemeindeeigene Grundstücke und Rechte an Grundstücken 9. Bewirtschaftung von gemeindlichen Jagd-, Weide- und anderen Rechten 10. Aufgaben der unteren Landschaftsbehörde nach Landesrecht Vielfach sind die kommunalen Immobilienaktivitäten in eine eigenständige Organisationseinheit (z. B. in einen Regiebetrieb, Eigenbetrieb) ausgegliedert (s. auch Ziffer 7.2). Die Kernaufgaben der Grundstücks- und Gebäudewirtschaft werden hierdurch jedoch kaum berührt. Nur wenn das Immobilieneigentum und alle immobilienbezogenen Aktivitäten in ein völlig selbständiges und unabhängiges Unternehmen (z. B. GmbH) überführt werden, können einzelne zu beachtende rechtliche Vorgaben bei der Abwicklung der Aufgaben der Grundstücks- und Gebäudewirtschaft entfallen.

2.2

Rechtliche Grundlagen zur Prüfung der Liegenschaftsverwaltung

Kreisfreie Städte, große und mittlere kreisangehörige Städte haben eine örtliche Rechnungsprüfung einzurichten, die den Rat bei seinen Kontrollaufgaben unterstützt (§ 102 GO NRW). § 103 GO NRW bildet die Grundlage für die Aufgaben der örtlichen Rechnungsprüfung. In Absatz 1 sind die gesetzlichen Aufgaben geregelt, die nicht entziehbar sind. Von den unter Absatz 1 genannten Pflichtaufgaben der örtlichen Rechnungsprüfung können x

die laufende Prüfung der Vorgänge in der Finanzbuchhaltung zur Vorbereitung der Prüfung des

x

Jahresabschlusses (Nr. 4.)

x

(Nr.5.)

die dauernde Überwachung der Zahlungsabwicklung der Gemeinde und ihrer Sondervermögen die Prüfung von Vergaben (Nr. 8.)

auch Prüfungshandlungen im Bereich der Liegenschaftsverwaltung begründen. Die Prüfung der Inventur erfolgt im Rahmen der Prüfung des Jahresabschlusses (§ 92 Absatz 5 und § 101 Absatz 1 GO NRW i. V. m. § 101 Absatz 8 GO NRW). Der Rat der Gemeinde kann nach § 103 Absatz 2 GO NRW der örtlichen Rechnungsprüfung weitere Aufgaben übertragen. Aufgrund der Ermächtigung des § 103 Absatz 2 GO NRW werden den 3

LWL-Rechnungsprüfungsamt örtlichen

Rechnungsprüfungsämtern

auch

regelmäßig

die

Prüfung

der

Verwaltung

auf

Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit (siehe § 103 Absatz 2 GO NRW), die Prüfung von Baumaßnahmen und Bauabrechnungen sowie von Grundstücksangelegenheiten übertragen. Die Übertragung erfolgt zumeist durch die Rechnungsprüfungsordnung. Diese Aufgabenübertragung darf aber nicht zu Einschränkungen bei der Erledigung der gesetzlichen Aufgaben führen2. Gemäß § 103 Absatz 3 GO NRW können unter Mitteilung an den Rechnungsprüfungsausschuss durch den Bürgermeister Prüfungsaufträge erteilt werden. Zu beachten ist, dass die Erledigung der so begründeten Prüfertätigkeit nachrangig gegenüber den gesetzlichen Aufgaben und der Aufgabenübertragung durch den Rat der Gemeinde ist 3. Der örtlichen Rechnungsprüfung können darüber hinaus noch weitere Aufgaben obliegen, wenn diese in anderen rechtlichen Vorschriften bestimmt worden sind 4. Dazu gehören z. B. Aufgaben nach dem Korruptionsbekämpfungsgesetz NRW (KorruptionsbG NRW).

2.3

Zeitpunkt der Prüfung

In der Regel wird sich die Prüfung auf abgeschlossene Liegenschaftsvorgänge beziehen. Es handelt sich somit um eine „nachgelagerte Prüfung“. Aus den Prüfergebnissen lassen sich dann möglicherweise Hinweise für die Zukunft ableiten. Eine

frühzeitigere

Einbindung

Liegenschaftsangelegenheiten

ist

der

örtlichen

dagegen

Rechnungsprüfung

sichergestellt,

wenn

in

vorgesehene

Ausschussvorlagen

vor

Beschlussfassung der Prüfungsinstanz zugeleitet werden. Dann besteht für die örtliche Prüfung die Chance, mögliche Fehler rechtzeitig zu entdecken und zu verhindern. 2.4

Prüfungsziele/Prüfungsaufgaben

Im Aufgabenfeld „Liegenschaftsverwaltung“ kann Ziel der Prüfungshandlungen sein, die Verwaltung in einem festgelegten Zeitraum auf Rechtmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit zu

2

s. auch MIK NRW, Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) – Handreichung für Kommunen, 3. Auflage, Seite 675, 1.2 Prioritätensetzung für die Aufgabenerfüllung s. auch MIK NRW, Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) – Handreichung für Kommunen, 3. Auflage, Seite 675, 1.2 Prioritätensetzung für die Aufgabenerfüllung 4 s. auch MIK NRW, Neues Kommunales Finanzmanagement (NKF) – Handreichung für Kommunen, 3. Auflage, Seite 676, 1.3.1 Weitere Prüfungstätigkeiten 3

4

LWL-Rechnungsprüfungsamt untersuchen. Dabei sind Gegenstand der Betrachtungen die Vergabepraxis bei Verkäufen, die Bewertung der vereinbarten Ankaufs- und Verkaufspreise, die Grundstücksabwicklungen, die vertraglich vereinbarten Verpflichtungen und Bedingungen und deren Folgewirkungen. Letztendlich kann auch die Organisation der mit den Grundstücksgeschäften betrauten Einrichtung Untersuchungsgegenstand sein. Im Idealfall sollten sich durch

die Prüfungshandlungen

Qualitätsverbesserungen der geprüften Stelle ergeben. Ausführlich werden die Prüfungsmaßstäbe Ordnungsmäßigkeit, Rechtmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit in dem Skript des LWL-Rechnungsprüfungsamtes: Streffing, „Einführung in die örtliche Rechnungsprüfung“, behandelt.

2.5

Verfahrensgrundsätze für die Grundstücksgeschäfte

Es ist anzuraten, eine verbindliche Grundlage, in der die Bedingungen und der verwaltungsmäßige Ablauf für den Ankauf und Verkauf von Grundstücken geregelt wird, durch die zuständigen Organe der Gemeinde beschließen zu lassen (z. B. Grundstücksrichtlinien, Leitlinien, Verfahrensrichtlinien). Kaufinteressenten oder durch Grunderwerb Betroffene können dann erkennen, nach welchen Kriterien die Gemeinde ihre Grundstücksgeschäfte abwickelt. Gleichzeitig können die Mitarbeiter der Liegenschaftsverwaltung bei ihrer Tätigkeit auf eine verbindliche Grundlage zurückgreifen. In einer solchen Anweisung ist es zweckmäßig, neben Verfahrensgrundsätzen für den An- und Verkauf von Grundstücken auch Regelungen zu Beleihungen, Erbbaurechten, Belastungen in Abt. II, Mietund Pachtangelegenheiten etc. zu treffen. Derartige Vorgaben führen zu mehr Sicherheit (zum Beispiel bei der Veräußerung von gemeindlichen Grundstücken). Eine weitere Möglichkeit zu mehr Rechtssicherheit besteht auch in einer grundsätzlichen Unterrichtung der gemeindlichen Organe über Verfahrensgrundsätze beim An- und Verkauf oder über den Geschäfts- und Verwaltungsablauf in Liegenschaftsangelegenheiten. Die örtliche Rechnungsprüfung könnte Entsprechendes empfehlen.

5

LWL-Rechnungsprüfungsamt 3

3.1

Prüfung der Grundstücksgeschäfte

Legitimation zum Kauf/Verkauf

Nach § 41 Absatz 1 Satz 1 GO NRW ist grundsätzlich der Rat der Gemeinde für alle Angelegenheiten der Gemeindeverwaltung zuständig, soweit die Gemeindeordnung nichts anderes bestimmt. Somit liegt die Zuständigkeit für die Ankaufs- / Verkaufsentscheidung über Liegenschaftsvermögen grundsätzlich beim Gemeinderat. Die Zuständigkeit des Rates ist für einzelne Angelegenheiten ausdrücklich gegeben (vgl. § 41 Absatz 1 Satz 2 GO NRW). Die Entscheidung über diese Angelegenheiten kann der Rat nicht übertragen. Zum Bereich, den der Rat nicht delegieren darf, gehört z. B. gemäß § 41 Absatz 1 Buchstabe r) GO NRW die Genehmigung von Verträgen (auch in Grundstücksangelegenheiten) der Gemeinde mit Mitgliedern des Rates, der Bezirksvertretungen und der Ausschüsse sowie mit dem Bürgermeister und den leitenden Dienstkräften der Gemeinde. Über die Genehmigung der hier genannten Verträge muss die Hauptsatzung nähere Bestimmungen treffen 5. Unter Absatz 1 Buchstabe p) des § 41 GO NRW ist eine weitere Angelegenheit mit Liegenschaftsbezug aufgeführt, die nicht übertragen werden kann. Die Übernahme von Bürgschaften, den Abschluss von Gewährverträgen und die Bestellung sonstiger Sicherheiten für andere sowie solche Rechtsgeschäfte, die den vorgenannten wirtschaftlich gleichkommen, kann nicht delegiert werden. Hierunter fallen z. B. Vorwegbelastungen beim Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken und Erbbaurechten zur Kaufpreisfinanzierung. Gemäß § 41 Absatz 3 GO NRW gelten Geschäfte der laufenden Verwaltung als auf den Bürgermeister übertragen. Unter Geschäften der laufenden Verwaltung sind regelmäßig wiederkehrende Geschäfte, die nach feststehenden Grundsätzen entschieden werden können, zu verstehen (OVG NRW, Urteil vom 4.4.2006 – 15 A 5081/05 -, NWVBl. 2006, 426). Eine Abgrenzung der „Geschäfte der laufenden Verwaltung“ ist auch durch die Benennung eines Geldbetrages möglich (z. B. beim Erwerb oder der Veräußerung von Vermögensgegenständen bis zu einem Geldbetrag von....). Die Entscheidung über bestimmte Angelegenheiten kann der Rat gemäß § 41 Absatz 2 Satz 1 GO NRW auf Ausschüsse oder den Bürgermeister übertragen. Von dieser Übertragungsbefugnis wird in der Regel z. B. durch die Hauptsatzung oder eine besondere Zuständigkeitsordnung für die Ausschüsse Gebrauch gemacht.

5

s. auch Rehn/Cronauge, GO NRW, 30. Erg. März 2008, § 41 GO NRW Seite 8/9

6

LWL-Rechnungsprüfungsamt Aufgabe der sog. Zuständigkeitsordnung ist es, im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten Befugnisse auf die Ausschüsse und den Bürgermeister zu delegieren. Den Ausschüssen können Aufgaben zur endgültigen Beschlussfassung übertragen werden (§ 41 Absatz 2 GO NRW). Zudem werden in der Zuständigkeitsordnung die wesentlichen Aufgaben bzw. Zuständigkeiten der vom Rat gebildeten Ausschüsse beschrieben. So ist z. B. in der Zuständigkeitsordnung für die Ausschüsse der Landschaftsversammlung Westfalen-Lippe folgende Aufgabenübertragung mit Bezug auf die Liegenschaftsverwaltung geregelt: „Der Finanz- und Wirtschaftsausschuss beschließt über den Erwerb, Verkauf und Tausch von Grundstücken mit einem Wert von 100.000 EUR bis zu 200.000 EUR mit Ausnahme des Verkaufs von Grundstücken an Mitglieder der Landschaftsversammlung sowie an Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landschaftsverbandes Westfalen-Lippe. Der Finanz- und Wirtschaftsausschuss und der Umwelt- und Bauausschuss sind u. a. über Grundstücksverträge mit einem Wert bis zu 100.000 EUR zu unterrichten“.

3.2

Vorlagen an die Ausschüsse

Bezogen auf die o. g. Zuständigkeitsordnung für die Ausschüsse der Landschaftsversammlung Westfalen-Lippe hat die Verwaltung lediglich eine Unterrichtungspflicht über die Geschäfte bis zu einer Wertgrenze von 100.000 EUR gegenüber den zu beteiligenden Ausschüssen. Die Unterrichtung erfolgt jährlich in Listenform. Sämtliche getätigten Immobiliengeschäfte eines Jahres werden in einer Sammelliste aufgeführt und den Ausschüssen zur Kenntnis gegeben, soweit deren Werte im Einzelfall 100.000 EUR nicht überschritten haben. Sofern Grundstücke über der Wertgrenze von 100.000 EUR erworben, getauscht oder verkauft werden sollen oder bei Verkauf von Grundstücken an Mitglieder der Landschaftsversammlung sowie an Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landschaftsverbandes Westfalen-Lippe, sind Einzelvorlagen für die zu beteiligenden Ausschüsse erforderlich. Erst aufgrund eines Beschlusses kann das Grundstücksgeschäft rechtswirksam vollzogen werden. Gegenstand der örtlichen Rechnungsprüfung ist es, festzustellen, ob die Ausschüsse tatsächlich über sämtliche notariellen Grundstücksgeschäfte (in Form von Einzelvorlagen oder durch eine Sammelliste)

informiert wurden. Dies kann durch einen Abgleich der Zu- und Abgänge im 7