garis panduan dan piawaian perancangan bagi rumah ... - MPSJ

GARIS PANDUAN DAN PIAWAIAN PERANCANGAN BAGI RUMAH KEDIAMAN/BANGUNAN PERNIAGAAN YANG DIJADIKAN ASRAMA PELAJAR

MPSJ Perbandaran Subang Jaya

1


1.0

LATAR BELAKANG

1.1

Pada masa kini, kebanyakan majikan dan pihak institusi lebih cenderung

menjadikan

premis

kediaman/bangunan

perniagaan

sebagai tempat kediaman pelajar. Keadaan ini telah menimbulkan suasana tidak selesa kepada penduduk setempat.

1.2

Pihak MPSJ Perbandaran Subang Jaya (MPSJ) juga telah mendapat pelbagai aduan daripada penghuni premis kediaman yang mana mereka tidak selesa dengan kewujudan pelajar yang tingg al di kawasan kediaman mereka terutamanya di kawasan perumahan teres.

1.3

Kebanyakan penghuni bagi asrama pelajar pula adalah terdiri daripada penuntut Institusi Pengajian Tinggi Swasta (IPTS) yang terdiri daripada pelajar tempatan dan asing.

1.4

Kesan premis kediaman/bangunan perniagaan yang dijadikan sebagai asrama pelajar tanpa mendapat kebenaran merancang daripada MPSJ adalah seperti berikut : i.

Masalah sosial seperti pergaulan bebas.

ii.

Masalah

jenayah

seperti

peras

ugut,

budaya

samseng,

pergaduhan etnik, pecah rumah dan sebagainya. iii.

Wujud

suasana

tidak

selesa

penduduk

setempat

seperti

kesesakan tempat letak kenderaan dan kacau ganggu bunyi bising. iv.

Penduduk akan menyalahkan MPSJ terhadap masalah yang berlaku.

v.

Menyalahi peruntukan Akta Perancangan Bandar dan Desa (Akta 172)

iaitu

tidak

melalui

Kebenaran

Merancang

Membuat

Perubahan Material Bangunan daripada Kediaman/Bangunan Perniagaan kepada aktiviti asrama pelajar. vi.

Pengusaha tidak menitikberatkan berkenaan ciri-ciri keselamatan dan keselesaan serta tidak mendapatkan pengesahan bangunan selamat untuk didiami daripada MPSJ dan Jabatan Bomba.


2


2.0

ASAS-ASAS PERTIMBANGAN

2.1

Secara rasional, aktiviti kediaman pelajar di kawasan perumahan teres dan bertingkat adalah tidak bercanggah dengan penggunaan premis kediaman selagi tidak menyalahi polisi dan garis panduan kediaman sesak yang dikeluarkan oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS).

2.2

Aktiviti ini perlu dikawal dengan garis panduan yang boleh dipatuhi oleh pemilik dan pelajar.

2.3

Kemudahan kediaman/bangunan perniagaan dijadikan asrama ini adalah merupakan kemudahan sokongan kepada sektor institusi pengajian swasta yang tidak menyediakan kemudahan asrama.

2.4

Kesesuaian kediaman dan lokasi perlu diambilkira supaya kesan kepada

penduduk

dari

segi

gangguan

bunyi

bising,

bilangan

kenderaan pelajar dan masalah sosial dapat dikurangkan.

3.0

CADANGAN

GARIS

MERANCANG DARIPADA

PANDUAN

MEMBUAT

RUMAH

UMUM

KEPERLUAN

KEBENARAN

MATERIAL

BANGUNAN

PERUBAHAN

KEDIAMAN/BANGUNAN

PERNIAGAAN

KEPADA

AKTIVITI ASRAMA PELAJAR

3.1

Definisi Asrama Pelajar

3.1.1 Definisi Asrama (Sumber: Kamus Dewan Edisi Ketiga 1984) - Bangunan tempat tinggal kumpulan tertentu (seperti murid sekolah, mahasiswa dan jururawat dll) - Asrama

yang

khusus

untuk

pelajar-pelajar

lelaki

/

perempuan


3


3.1.2 Definisi Pelajar (Sumber: Kamus Dewan Edisi Ketiga 1984) - Orang yang belajar (seperti murid sekolah, penuntut di maktab) - Orang yang mengaji (menyelidiki ilmu)

3.1.3 Definisi Asrama Pelajar - Sebuah

bangunan

tempat

tinggal

(premis

kediaman/perniagaan) yang diduduki oleh kumpulan pelajar sahaja dan diuruskan oleh sebuah badan pengurusan tertentu (agensi/pemilik premis). 3.2

Permohonan Kebenaran Merancang 3.2.1 Semua aktiviti asrama pelajar di premis kediaman/bangunan perniagaan perlu mendapat kebenaran merancang membuat perubahan material bangunan daripada MPSJ terlebih dahulu. 3.2.2 Aktiviti

asrama

di

premis

kediaman/bangunan perniagaan

hanyalah sebagai tempat tinggal sahaja. 3.3

Permohonan Pelan Ubahsuai Bangunan 3.3.1 Pengusaha

asrama perlu mengemukakan pelan terperinci

susun atur ruang tamu, pantri, ruang penyidai dan kemudahan lain di dalam rumah tersebut. 3.3.2 Pengusaha

dikehendaki

mematuhi

syarat-syarat

keperluan

Jabatan Kesihatan dan Jabatan Bangunan, MPSJ berkenaan pengudaraan dan pencahayaan serta binaan sekatan dinding dan tambahan ubahsuaian. 3.3.3 Sebarang pengubahsuaian luaran dan dalaman bagi premis kediaman/bangunan perniagaan kepada asrama pelajar perlu mendapat kebenaran pihak MPSJ terlebih dahulu. 3.4

Permohonan Lesen Perniagaan 3.4.1 Pengusaha perlu mendapatkan lesen perniagaan dari Jabatan Pelesenan, MPSJ selepas mendapat kelulusan Kebenaran Merancang dan Pelan Bangunan.


4


3.4.2 Penetapan kadar lesen perniagaan bagi aktiviti asrama bagi rumah kediaman dan bangunan perniagaan di bawah Undangundang Kecil Pelesenan Tred, Perniagaan dan Perindustrian (Majlis Perbandaran Subang Jaya) 2007 adalah seperti berikut :

Bil.

Jenis Bangunan

Kadar 1

Kadar 2

Kadar 3

Kadar 4

Rumah Kediaman

RM 200 Kos Rendah (650 k.p.) – 3 bilik/6 orang maksimum

RM 250 Kos Sederhana (750 k.p.) – 3 bilik/7 orang maksimum

RM 300 Kos Sederhana (850 - 1000 k.p.) – 3 bilik/8 orang maksimum

RM 350 Kos Sederhana (>1000 k.p.) – 3 - 4 bilik/ 8 - 10 orang maksimum

Bangunan Perniagaan

RM 250 1 tingkat (12 bilik maksimum)

RM 500 2 tingkat (12 bilik maksimum)

RM 750 3 tingkat atau lebih (12 bilik maksimum 1 tingkat)

-

1.

2.

3.5

Lokasi 3.5.1 Lokasi asrama yang dibenarkan adalah berhampiran dengan stesen LRT dan kemudahan pengangkutan awam lain bagi memudahkan pelajar bergerak dan mengurangkan penggunaan kenderaan persendirian.

3.6

Kawalan Aktiviti di Premis Asrama 3.6.1 Penghuni

asrama

tidak

dibenarkan

memelihara

haiwan

peliharaan dan mengadakan aktiviti yang menyalahi undangundang seperti meminum minuman keras, aktiviti hiburan seperti pelacuran serta perjudian di premis tersebut. 3.6.2 Aktiviti memasak dilarang di dalam bilik asrama dan hanya dibenarkan di dalam pantri/dapur sahaja. 3.6.3 Pengusaha dikehendaki menempatkan pelajar dalam suasana terkawal contohnya mengikut institusi pengajian, jantina dan mana-mana

yang

difikirkan

perlu.

Pengusaha

hendaklah

menyediakan peraturan dalaman (‘houserules’) untuk mengawal aktiviti dan kelakuan penghuni asrama. MPSJ Perbandaran Subang Jaya

5


3.6.4 Setiap premis kediaman/perniagaan yang dijadikan asrama pelajar

perlu

diuruskan

oleh

sebuah

badan

pengurusan

(agensi/pemilik premis). 3.7

Penghuni Asrama 3.7.1 Pengusaha

perlu

memastikan

penghuni

asrama

tidak

menimbulkan sebarang perkara yang akan menimbulkan kacau ganggu kepada jiran bersebelahan. 3.7.2 Kapasiti

penghuni

mengikut

garis

asrama

bagi rumah bertingkat

adalah

panduan yang dikeluarkan oleh Lembaga

Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS) iaitu 1 orang bagi 350 kaki padu atau secara ‘rule of thumb’ 2 orang bagi bilik bersaiz 7’ x 10’ (2.1m x 3.0m). Bilangan maksimum penghuni yang dibenarkan adalah 10 orang bergantung kepada saiz premis (rujuk lampiran 1). 3.8

Menyediakan Kemudahan Yang Mencukupi 3.8.1 Kemudahan asrama yang perlu disediakan oleh pengusaha adalah seperti ruang tamu, pantri serta ruang membasuh dan menyidai. 3.8.2 Penyediaan mesin basuh dan mesin pengering di ruang membasuh dan menyidai adalah diwajibkan untuk kegunaan penghuni.

3.9

Aspek Keselamatan 3.9.1 Pengusaha

dikehendaki

mematuhi

syarat-syarat

keperluan

Jabatan Bomba dan mendapatkan sokongan Jabatan Bomba dan Penyelamat Malaysia pada setiap tahun bagi memastikan premis asrama dalam keadaan selamat sepanjang masa. 3.9.2 Pengusaha dikehendaki mendapatkan ulasan daripada Tenaga Nasional

Berhad

(TNB)

mengenai

pendawaian di

dalam

bangunan. 3.9.3 Semua ruang tangga termasuk tangga kecemasan hendaklah pada setiap masa mempunyai pencahayaan, peredaran udara MPSJ Perbandaran Subang Jaya

6


yang cukup dan tangga-tangga dipasang dengan pemegang. 3.9.4 Pemohon hendaklah memastikan bahawa: i.

Kelengkapan memadam kebakaran yang mencukupi disediakan, diselenggara dan berfungsi dengan baik.

ii.

Semua tangga, laluan, pelantar dan jalan keluar yang mencukupi

disediakan,

diselenggara

dan

berfungsi

dengan baik. iii.

Semua tangga, laluan, pelantar dan jalan keluar bebas dari segala halangan dan tiap-tiap pintu di dalamnya dibina dan dipasang sedemikian cara agar dapat dibuka dengan senang.

3.10

Aspek Kebersihan 3.10.1 Premis asrama perlu berada dalam keadaan bersih sepanjang masa. 3.10.2 Pengusaha dikehendaki menyediakan tong sampah dan tong kitar semula yang mencukupi di premis asrama. Semua sampah sarap hendaklah dimasukkan ke dalam karung plastik atau lainlain bekas yang sesuai sebelum dimasukkan ke dalam tong sampah.

3.11

Bekalan Air 3.11.1 Bekalan air yang mencukupi hendaklah disediakan pada setiap masa di premis asrama dan semua pili air hendaklah disambung terus ke paip air utama dari bekalan air awam. 3.11.2 Permohonan untuk penyambungan bekalan air ke premis asrama hendaklah mengikut spesifikasi Syabas. 3.11.3 Tiada bekalan air boleh diambil dari satu pili atau sumber lain dari dalam tandas atau bilik air.

3.12

Buku Rekod Pendaftaran dan Senarai Kenderaan 3.12.1 Pengusaha asrama perlu menyediakan buku rekod pendaftaran yang mengandungi senarai nama penghuni asrama dan senarai kenderaan penghuni di mana-mana bahagian bangunan untuk


7


semakan pihak berkuasa. 3.12.2 Senarai nama dan bilangan pelajar perlu dihantar ke MPSJ dan kolej/universiti

selepas

permohonan Kebenaran Merancang

diluluskan untuk proses pemantauan. 3.12.3 Pengusaha

hendaklah

memaparkan

senarai

kenderaan

penghuni asrama pada mana-mana bahagian bangunan untuk mengelakkan masalah halangan kenderaan di hadapan premis jiran. 3.12.4 Pihak

pengusaha

makluman/pengesahan

asrama pelajar

perlu

mendapatkan

daripada

surat

kolej/universiti

berkenaan kediaman pelajar mereka yang tinggal di luar kolej/universiti. 3.13

Pengambilan Pekerja 3.13.1 Pengambilan dan syarat-syarat perjawatan pekerja-pekerja asrama

hendaklah

memenuhi

kehendak-kehendak

yang

diperuntukkan di bawah Akta Pekerja 1955.

4.0

CADANGAN

GARIS PANDUAN KHUSUS KEPERLUAN KEBENARAN

MERANCANG MEMBUAT PERUBAHAN MATERIAL BANGUNAN BAGI PREMIS

KEDIAMAN/BANGUNAN

PERNIAGAAN

KEPADA

AKTIVITI

ASRAMA PELAJAR

4.1

Rumah Kediaman

4.1.1 Premis hendaklah berada di dalam zon kediaman sekurangkurangnya kos sederhana dengan saiz minima lot adalah 20’ x 70’ (6.1 meter x 21.3 meter) dan mempunyai kelebaran lorong belakang sekurang-kurangnya 15’ (4.6 meter) lebar. (Lampiran 1a)


8


4.1.2 Jarak hadapan antara premis hendaklah dipisahkan dengan jalan sekurang-kurangnya 50’ (15.2 meter) lebar. (Lampiran 1a)

4.1.3 Setiap premis kediaman rumah teres yang ingin dijadikan asrama pelajar adalah ditetapkan bilangan penghuni seramai 10 orang sahaja.

4.1.4 Bagi bangunan kediaman yang membuat tambahan/ubahsuai, bilangan bilik tertakluk kepada perkara 4.1.7 dan UndangUndang Kecil Bangunan Seragam 1984.

4.1.5 Rumah jenis berbilang tingkat (pangsapuri/apartment) tidak dibenarkan membuat sebarang ubahsuai.

4.1.6 Kapasiti penduduk rumah jenis berbilang tingkat adalah seperti berikut:

i.

Rumah Kos Rendah (650 k.p.) – 3 bilik/6 orang maksimum (Lampiran 1b-i).

ii.

Rumah Kos Sederhana Rendah (750k.p.) – 3 bilik/7 orang maksimum (Lampiran 1b-ii).

iii.

Rumah Kos Sederhana (850 – 1000 k.p.) – 3 bilik/8 orang maksimum (Lampiran 1b-iii).

iv.

Rumah Kos Sederhana (>1000 k.p.) – 3-4 bilik/8-10 orang maksimum (Lampiran 1b-iv).

4.1.7 Luas minimum bilik kediaman untuk seorang penghuni ialah 6.5 meter persegi (69.97 kaki persegi) dengan lebar minimum 2.0 meter (6.5 kaki) x 3.25 meter (10.66 kaki). Tinggi lega (clearance height) minimum ialah 2.75 meter (9.02 kaki).

4.1.8 Bagi bilik besar yang mempunyai penghuni lebih dari 6 orang ianya telah dianggap sebagai domitori dan perlu mempunyai 2 buah pintu/laluan keluar masuk. MPSJ Perbandaran Subang Jaya

9


4.1.9 Pintu keluar

masuk

(access

door)

depan dan belakang

diperlukan untuk laluan kecemasan bagi rumah teres.

4.1.10 Pengusaha

dikehendaki

bersebelahan bagi premis

mendapatkan

persetujuan

jiran

kediaman yang ingin dijadikan

asrama. Bilangan jiran adalah seperti berikut : - Sebelah Kanan, Kiri dan Belakang (1 buah) - Hadapan (3 buah)

4.1.11 Pembinaan

hendaklah

mempunyai

pengudaraan

dan

pencahayaan semulajadi yang mencukupi melalui satu atau lebih tingkap yang mempunyai keluasan tidak kurang dari 15% daripada keluasan lega lantai bilik itu.

4.1.12 Jika

pengudaraan

dan

pencahayaan

semulajadi

tidak

mencukupi peratus minimum yang ditetapkan, pengudaraan dan penyamanan udara secara mekanikal yang kekal adalah dibenarkan.

4.2

Bangunan Perniagaan

4.2.1 Asrama yang melebihi 2 tingkat perlu menyediakan tangga kecemasan untuk laluan kecemasan.

4.2.2 Bagi

asrama

yang

melebihi

1

tingkat

pengusaha

perlu

menyediakan kemudahan seperti ruang tamu, pantri, koridor dan tandas di setiap aras. (Lampiran 1c)

4.2.3 Luas minimum bilik kediaman untuk seorang penghuni ialah 6.5 meter persegi (69.97 kaki persegi) dengan lebar minimum 2.0 meter (6.5 kaki) x 3.25 meter (10.66 kaki). Tinggi lega (clearance height) minimum ialah 2.75 meter (9.02 kaki).


10


4.2.4 Maksimum bilangan bilik yang dibenarkan bagi setiap aras adalah bergantung kepada jumlah keluasan sesebuah premis selepas mengambilkira penyediaan kemudahan yang diperlukan seperti pantri, ruang membasuh dan menyidai, koridor, ruang tamu serta tandas. (Lampiran 1c).

4.2.5 Pengusaha digalakkan menyediakan kamera litar tertutup untuk memudahkan kawalan keselamatan.

4.2.6 Pengusaha

tidak

dibenarkan

menggunakan

bahan-bahan

mudah terbakar untuk dijadikan sekatan dinding (‘partition’) antara bilik-bilik.

4.2.7 Bilik besar yang mempunyai penghuni lebih dari 6 orang dianggap sebagai domitori dan perlu mempunyai 2 buah pintu/laluan keluar masuk. (Lampiran 1c).

4.2.8 Bangunan asrama yang melebihi 2 tingkat perlu memasang alat penggera keselamatan, lampu kecemasan dan menyediakan 2 buah tangga. 4.2.9 Pembinaan

hendaklah

mempunyai

pengudaraan

dan

pencahayaan semulajadi yang mencukupi melalui satu atau lebih tingkap yang mempunyai keluasan tidak kurang dari 15% daripada keluasan lega lantai bilik itu.

4.2.10 Jika

pengudaraan

dan

pencahayaan

semulajadi

tidak

mencukupi peratus minima yang ditetapkan, pengudaraan dan penyamanan udara secara mekanikal yang kekal adalah dibenarkan.


11


5.0

Kesan Terhadap Pelaksanaan Garis Panduan Keperluan Kebenaran Merancang

Membuat

Perubahan

Material

Bangunan

daripada

Kediaman/Bangunan Perniagaan kepada Aktiviti Asrama. 5.1

Memudahkan

proses

melulus/menolak

permohonan

kebenaran

merancang membuat perubahan material bangunan daripada premis kediaman/bangunan perniagaan kepada asrama pelajar. 5.2

Memudahkan pihak institusi menyediakan asrama kepada pelajar mereka.

5.3

Memberi kemudahan penginapan yang lengkap, selesa, selamat dan berhampiran kolej/universiti kepada pelajar-pelajar terutamanya bagi pelajar yang tinggal di luar kawasan.

5.4

Meningkatkan sumber

pendapatan pihak

MPSJ melalui proses

permohonan kebenaran merancang, permohonan permit bangunan sementara dan lesen aktiviti premis. 5.5

MPSJ dapat menyediakan inventori premis rumah kediaman/bangunan perniagaan yang dijadikan asrama pelajar dan memudahkan kerjakerja pemantauan daripada pihak MPSJ dan agensi berkaitan.

5.6

Pengusaha hendaklah mengawal premis yang dijadikan asrama tempat tinggal pelajar supaya teratur, selamat, selesa dan tidak mendatangkan kacau ganggu jiran bersebelahan dan berhampiran.


12


LAMPIRAN 1 1.0 PELAN Lampiran 1 (a) – Jarak Premis Kediaman Perumahan Teres (50 kaki)

Sumber : Garis Panduan Perumahan, Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor.


13


Lampiran 1 (b) – Contoh Pelan Lantai Rumah Jenis Berbilang Tingkat i.

Rumah Kos Rendah – keluasan minimum 650 k.p. (maksimum 6 orang)

Sumber : Pelan Lantai Apartment Seroja, Setia Alam (682 k.p.)


14


ii.

Rumah Kos Sederhana Rendah – keluasan minimum 750 k.p. (maksimum 7 orang)

Sumber : Pelan Lantai Alam Idaman Service Apartment, Shah Alam (807 k.p.)


15


iii.

Rumah Kos Sederhana – keluasan minimum 850 k.p. (maksimum 8 orang)

Sumber : Pelan Lantai Alam Idaman Service Apartment, Shah Alam (926 k.p)


16


iv.

Rumah Kos Sederhana – keluasan minimum < 1000 k.p. (maksimum 8 - 10 orang) Sumber : Pelan Lantai Alam Idaman Service Apartment, Shah Alam (1023 k.p.)

Sumber : Pelan Lantai Apartment Sri Ixora, Kajang (1082 k.p.)


17


Lampiran 1 (c) – Contoh Pelan Lantai Asrama Pelajar di Bangunan Perniagaan (Maksimum bilangan bilik yang dibenarkan bagi setiap aras adalah bergantung kepada jumlah keluasan sesebuah premis selepas mengambilkira penyediaan kemudahan yang diperlukan seperti pantri, ruang membasuh dan menyidai (dobi), koridor, ruang tamu serta tandas) 65 kaki 6.5 kaki

10.66 kaki

20 kaki Koridor 4 kaki

Pintu Keluar Masuk

Pintu Keluar Masuk -

Saiz minimum 1 unit Kedai & Kedai Pejabat 20’ x 65’ (Garis Panduan Perumahan, Manual Garis Panduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor, Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri Selangor)

-

Luas minimum bilik kediaman untuk seorang penghuni ialah 6.5 meter persegi (69.97 kaki persegi) dengan lebar minimum 2.0 meter (6.5 kaki) x 3.25 meter (10.66 kaki). Tinggi lega (clearance height) minimum ialah 2.75 meter (9.02 kaki).


xviii 17


LAMPIRAN 2 2.0 CONTOH FOTO ASRAMA PELAJAR 2.1


Bilik Tidur/Belajar

19



20


2.2


Ruang Tamu

21


2.3


Pantri

22


2.4

Ruang Mencuci dan Mengeringkan Pakaian


23


2.5 Koridor (Bagi Asrama di Bangunan Perniagaan)


24