Glenville and Pemberwick Neighborhood Plan - Town of Greenwich

0 downloads 120 Views 27MB Size Report
o Retaining neighborhood schools, libraries, playgrounds, fields, waterfront parks, ... summaries of each of the public
  0         

 

Glenville and Pemberwick  Neighborhood Plan 

 

  Town of Greenwich, CT                  

 

    December 2016    

 

 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN                           

Prepared on behalf of:  The Town of Greenwich  101 Field Point Road  Greenwich, CT 06830 

 

Prepared by:  BFJ Planning   115 Fifth Avenue   New York, NY 10003  (212) 353‐7474  www.bfjplanning.com 

 

December 2016    

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

Acknowledgements    Town of Greenwich Planning and Zoning Commission  Richard Maitland, Chairman  Margarita T. Alban, Secretary  Peter Levy  H. Andrew Fox  Nancy N. Ramer  Nicholas Macri, Alternate  Dennis Yeskey, Alternate  Victoria Goss, Alternate    Greenwich Planning and Zoning Department  Katie DeLuca, AICP, Director of Planning and Zoning/Zoning Enforcement Coordinator/Town Planner   Patrick LaRow, AICP, Deputy Director of Planning and Zoning  Cindy Tyminski, AICP, Planner II  Marek Kozikowski, AICP, Senior Planner  Marisa Anastasio, Planner II    Town of Greenwich Staff  James W. Michel, P.E., Deputy Commissioner of Public Works  Greg Sullivan, GISP, GIS Coordinator  Carrie Keneally, GISP, GIS Analyst  Lauren Elliott, Town Assessor  Robert Shipman, Assistant Town Assessor  Joseph Siciliano, Director of Parks and Recreation  Denise Savageau, Director or Greenwich Conservation Commission  Rita Azrelyant, Director of Parking Services    BFJ Planning Consultant Team  Susan Favate, AICP, PP, Principal in Charge  Noah Levine, AICP, Associate, Project Manager  Georges Jacquemart, PE, AICP, Principal, Transportation  Jonathan Martin, Ph.D., AICP, Senior Associate, Urban Design  Peter Furst, Demographics and Business Trends 

   

 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

   

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

Contents  Section 1.0:  Introduction ..................................................................................................... 1  1.1.  Regional Context and Neighborhood Boundary ........................................................... 1  1.2.  Plan Purpose and Background ....................................................................................... 4  1.3.  Planning Process ............................................................................................................ 5  1.4.  Previous Studies ............................................................................................................ 8  Section 2.0:  Demographics, Housing and Business Trends ................................................... 9  2.1.  General Population ........................................................................................................ 9  2.2.  Household Trends ........................................................................................................ 13  2.3.  Economic Trends ......................................................................................................... 15  2.4.  Summary ...................................................................................................................... 17  Section 3.0:  Land Use and Zoning ...................................................................................... 19  3.1.  Land Use ...................................................................................................................... 19  3.2.  Zoning .......................................................................................................................... 30  3.3.  Recommendations ....................................................................................................... 33  Section 4.0:  Transportation and Infrastructure .................................................................. 37  4.1.  Existing Traffic Conditions ........................................................................................... 37  4.2.  Pedestrian and Bicycle Circulation .............................................................................. 44  4.3.  Transportation Recommendations .............................................................................. 52  4.4.  Utilities (Flooding and Stormwater Management ....................................................... 55  Section 5.0:  Urban Design and Community Character ........................................................ 59  5.1.  Glenville ....................................................................................................................... 60  5.2.  Pemberwick ................................................................................................................. 70  Section 6.0:  Action Plan ..................................................................................................... 75     

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

Figures  Figure 1: Regional Map ................................................................................................................ 2  Figure 2: Greenwich Neighborhoods Map ................................................................................... 3  Figure 3: Land Use Map ............................................................................................................. 20  Figure 4: Land Uses in Glenville ................................................................................................. 21  Figure 5: Land Uses in Pemberwick ........................................................................................... 22  Figure 6: Parks and Open Space................................................................................................. 25  Figure 7: Zoning Map ................................................................................................................. 31  Figure 8: Roadway Network ....................................................................................................... 38  Figure 9: Crash Map ................................................................................................................... 41  Figure 10: Priority Areas for Pedestrian and Bicycle Infrastructure .......................................... 46  Figure 11: Bicycle Route Prioritization Map .............................................................................. 54  Figure 12: Floodplain Map ......................................................................................................... 56  Figure 13: Glenville Green Concept ........................................................................................... 66  Figure 14: Potential Pedestrian Connections in Glenville ......................................................... 69  Figure 15: Pemberwick Park Concept 1 ..................................................................................... 72  Figure 16: Pemberwick Park Concept 2 ..................................................................................... 73   

Tables  Table 1: Population Change by Age Group, 2000 to 2010 ......................................................... 11  Table 2: Housing Supply ............................................................................................................. 14  Table 3: Glenville‐Pemberwick Businesses by Industry and Size, 2015 ..................................... 17  Table 4: Land Uses in Glenville & Pemberwick .......................................................................... 19  Table 5: Area and Bulk Residential Zoning Regulations (For Districts in Study Area) ............... 32  Table 6: Area and Bulk Commercial Zoning Regulations (For Districts in Study Area) .............. 33 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

 

Section 1: Introduction   

The  Glenville  and  Pemberwick  neighborhoods  together  encompass  approximately  3.3  square  miles of land in the southwest portion of the Town of Greenwich (see Figure 1). The study area  is  defined  as  the  Town’s  boundary  with  Rye  Brook  and  Port  Chester  to  the  west;  Sherwood  Avenue to the north; West Putnam Avenue (Route 1) to the south; and Glenville Road, Riverside  Road  and  Valley  Drive  to  the  east.  While  the  border  between  the  two  neighborhoods  is  not  delineated, Glenville is generally considered to be the portion of the study area north of Comly  Avenue,  while  Pemberwick  contains  those  areas  to  the  south.  Figure  2  illustrates  the  various  neighborhoods  in  Greenwich.  The  Glenville  and  Pemberwick  neighborhoods  make  up  approximately 5% of Greenwich’s land area.   Glenville is one of the four larger “village” areas of the Town (the others being Byram, Cos Cob  and Old Greenwich), which provide a community level of commercial services and a distinct sense  of place. Glenville’s “center” commercial area is generally along Glenville Road where the five  other  major  thoroughfares  in  the  neighborhood  convene  (Glen  Ridge  Road,  Glenville  Street,  Riversville Road, Pemberwick Road and Weaver Street). The Glenville center area, which is in the  Glenville  Historic  District,  features  a  variety  of  commercial;  office;  residential;  and  civic  uses  including the Western Greenwich Civic Center, the Glenville Fire Department and Glenville Green.   Pemberwick does not have a clear “center,” as in Glenville, but the neighborhood has a strong  sense  of  identity  with  several  local  services  and  businesses  that  are  primarily  located  along  Pemberwick  Road.  Many  residents  consider  the  center  of  the  neighborhood  to  be  around  Pemberwick Park at Pemberwick Road and Moshier Street. The park features an active recreation  area with ballfields and a playground, and a conservation area for passive recreation.   As outlined in Chapter 4, Glenville and Pemberwick have excellent road transportation access, to  Route  1  and  I‐95  to  the  south  and  the  Merritt  Parkway  (Route  15)  to  the  north.  The  neighborhoods do not have direct access to the New Haven Line of the Metro‐North Railroad.  The closest stations, Greenwich and Port Chester, are each approximately 3 miles away to the  east and west, respectively.   

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



New Canaan

Av e

¦ ¨ §

15 U V

od

684

She rw o

Stamford Greenwich

¦ ¨ § 95

New York (Westchester County)

rsv ve Ri ill d eR

Glenville Rd

Village of Rye Brook

Dr

Valley Dr

Vall ey

Glenville

Pemberwick Village of Port Chester

Legend

te

420

840

1,680 Feet

´

Figure 1: Glenville/Pemberwick Study Area GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

5

0

1

I-9

Study Area

u Ro

e) Av

utn

tP

es (W

am

Source: Town of Greenwich, OpenStreetMap

OUTLYING AREAS NORTH

15 ¬ «

OUTLYING AREAS SOUTH COS COB North Mianus GLENVILLE

" )1 PEMBERWICK

GREENWICH

EASTERN GREENWICH 95

§ ¦ ¨

Old Greenwich

M et

BYRAM

ro

-N or

th

Ra i

lro

ad

Riverside

Figure 2: Greenwich Neighborhoods GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

Legend

0

2,050 4,100

8,200 Feet

´

 

 

Section 1: Introduction   

The  2009  Greenwich  Plan  of  Conservation  and  Development  (POCD)  noted  that  the  Town  is  characterized by several “village” communities that developed early in Greenwich’s history and  remain  centers,  in  many  cases  with  their  own  business  district,  post  office,  school,  houses  of  worship, train station, firehouse, library and community center or park.   For  Glenville,  one  of  the  “larger  villages”  identified  by  the  POCD,  a  set  of  action  items  was  recommended to be pursued:   



Create a village plan.  Develop stronger pedestrian connections (i.e. sidewalks) and traffic controls at the Pem‐ berwick Road/Glenville Road intersection for access to local businesses, Glenville School  and Bendheim Western Greenwich Civic Center.  Explore using the Village District tool to promote the preservation of historic structures  through the management of land‐use and building design. 

For the “small villages,” including Pemberwick, the POCD recommended:       

Enhance gateways to help define the small villages and strengthen their sense of place.  Consider creating Village Districts or local historic districts.  Develop design guidelines that encourage the village’s unique attributes.  Encourage small, neighborhood‐oriented businesses.  Evaluate whether sidewalks, bike paths and/or traffic controls are needed and make the  appropriate improvements.  Reinforce the neighborhood village concepts by:  o Keeping and encouraging neighborhood cultural and historic structures and prop‐ erties,  o Retaining neighborhood schools, libraries, playgrounds, fields, waterfront parks,  o Retaining local neighborhood retail and office establishments,  o Retaining fire stations, civic centers and religious institutions – all of which pro‐ vide a sense of history and cultural place. 

To  address  these  recommendations,  as  well  as  those  contained  in  various  other  applicable  studies, the Town allocated funds to develop a Neighborhood Plan for Glenville and Pemberwick,  comparable  to  the  adopted  plans  for  Byram  (2011),  Cos  Cob  (2014)  and  Eastern  Greenwich  (2015). Consistent with the other neighborhood plans, the purpose of this plan is to seek input  and develop recommendations for neighborhood‐specific issues such traffic and parking, parks  and open space, commercial development, housing and historic and environmental resources.   EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

 

Section 1: Introduction   

In  the  fall  of  2015,  the  Town  selected  a  consultant  to  prepare  the  Glenville  and  Pemberwick  neighborhood plan after issuing a Request for Proposals (RFP). Throughout the planning process,  the Town worked closely with residents, business owners, community organizations and other  stakeholders  to  discuss  neighborhood  assets  and  challenges  and  craft  a  vision  for  the  future.  During  the  approximately  nine‐month  project,  four  workshops  were  held  and  an  electronic  survey was published. This process, described below, was key to building neighborhood capacity  and  support  for  initiatives,  policies  and  other  projects  recommended  in  the  Plan.  Detailed  summaries of each of the public meetings and the online survey are included in the Appendix.     Opening Public Meeting  The  Glenville  and  Pemberwick  Neighborhood  Plan  was  launched  with  a  kick‐off  meeting  on  January 14, 2016, at the Glenville Fire Department. The purpose of the meeting was to introduce  the project to the public and to begin gathering community input in the process. At the kickoff  meeting, residents discussed their vision for the future of the neighborhood and began to identify  strengths and challenges. In addition to the questions stated during the “Town Hall” portion of  the meeting, participants were invited to leave comments on a short survey that was handed out  at  the  start  of  the  meeting,  to  help  the  consultants  and  Town  staff  understand  which  neighborhood assets and issues were most important to address in the Plan.  Within the wide array of issues discussed, several key areas emerged as areas of focus for the  Neighborhood  Plan,  such  as  needed  improvements  at  Glenville  Green,  Pemberwick  Park  and  specific areas of concern with regard to traffic safety and pedestrian circulation.     Neighborhood‐Focused Workshops  The  Town  also  sponsored  neighborhood‐focused  workshops  at  the  Bendheim  Western  Greenwich Civic Center for the two neighborhoods. Both workshops were successful in attracting  engaged groups of residents and stakeholders who were eager to discuss a range of issues. Some  of the major themes at these workshops included (but were not limited to):  

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

 

Section 1: Introduction   

Glenville Workshop (held on March 3, 2016)   Traffic circulation and safety in the Glenville Village area, specifically along Glenville  Road.    Improvements to the Glenville Green and Byram Pond area and connectivity to sur‐ rounding uses.     Expansion of the sidewalk and bicycle lane network to connect the village with Pem‐ berwick, the Town center, King Street and Riversville Road.    The mix of uses in the village area and the potential for a Village District designation.    Environmental issues, particularly information about ongoing efforts with regard to  flooding and drainage.    Pemberwick Workshop (held on April 14, 2016)       

Improving conditions at Pemberwick Park, the civic center and access to the park  was seen as a priority.   Sidewalk alternatives were discussed to link Pemberwick Park with Comly Avenue.  Flooding issues in the Byram River which will be addressed in the U.S. Army Corps of  Engineers’ Byram River Flood Risk Management Feasibility Study.   Priority areas for improved pedestrian connectivity such as along Caroline Place and  along Route 1.   Desired mix of land uses along Pemberwick Road.   Gateway signage to emphasize the area’s history and connection with the Byram  River.   

Public Workshop: Draft Recommendations  Following  these  two  workshops,  the  Town  and  its  consultants  began  to  organize  the  initial  observations  into  specific  recommendations  which  were  presented  to  the  public  at  the  final  public  workshop  on  June  14,  2016,  at  the  Western  Civic  Center.  The  presentation  included  recommendations on how to improve the commercial areas, open space resources, community  facilities, transportation and infrastructure assets.   Online Survey  The final piece of the outreach effort was an online public survey designed to identify issues of  concern for residents and stakeholders. The survey, which ran from April 26 to May 31, 2016,  elicited 177 complete responses. It had 50 questions, ranging from basic demographic identifiers  to open‐ended questions on areas of concern. Because it was conducted online, the survey was  self‐selecting,  and  therefore  not  scientific  (i.e.  not  based  on  a  random  sample).  However,  it  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

 

Section 1: Introduction   

provided an additional qualitative layer of data to inform this Neighborhood Plan, as well as a  further opportunity for public input.  Several  overarching  themes  emerged  through  the  use  of  the  survey  tool.  Respondents  were  focused  overall  on  maintaining  the  community  feeling  and  character  of  Glenville  and  Pemberwick,  and  increasing  the  connectivity  between  these  two  neighborhoods.  Recommendations  identified  that  further  these  two  key  goals  include  enhancements  and  maintenance  improvements  at  Glenville  Green  and  Pemberwick  Park;  addressing  traffic  problems  through  better  enforcement  of  speeding  regulations;  and  potential  installation  of  traffic calming measures, sidewalks and streetscaping improvements.  The following key issues were identified through the use of the survey tool:  

Traffic. Transportation‐related issues appeared to be of greatest significance to the  survey  respondents,  and  none  more  so  than  traffic.  Speeding  is  a  strong  concern  expressed by respondents, with Weaver Street, Pemberwick Road and Riversville Road  around  Bailiwick  Road  most  often  cited.  The  Glenville  Road/Pemberwick  Road  intersection  was  noted  as  an  issue,  particularly  with  the  heavy  usage  of  the  Civic  Center and Glenville Pizza. This intersection is among those the Town plans to improve  using a recently awarded grant. 



Parks. Glenville and Pemberwick residents view their parks as major assets, and they  use  them  often.  However,  survey  respondents  identified  several  areas  in  need  of  improvement,  including  overall  maintenance  and  upkeep,  the  community  center  building at Pemberwick Park, better stroller/handicapped access, amenities such as  lighting and benches, and a potential walking track or trail at the Civic Center Park.  



Connectivity. While there was not consensus on how closely Glenville and Pemberwick  should  be  connected  for  pedestrians,  the  survey  respondents  expressed  broad  agreement about better connectivity to the parks, school  and business areas. With  many  respondents  reporting  that  they  walk  regularly,  sidewalks  were  supported  in  several locations, including Weaver Street and around Pemberwick Park. 



Byram  River.  The  connection  to  the  river  is  seen  as  an  underutilized  asset,  and  respondents expressed a desire to improve the link, through creation of more public  access and fishing areas. However, flooding remains a concern. 



Neighborhood  Business.  Although  Glenville  and  Pemberwick  residents  have  ample  shopping and dining opportunities elsewhere in Greenwich and the region, many shop  locally in their neighborhood. Respondents supported more small‐scale mom‐and‐pop  businesses – especially restaurants and cafes and particularly in Glenville – but also 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

 

Section 1: Introduction   

were  concerned  about  potential  impacts  on  traffic  and  parking.  Many  respondents  noted that the Stop and Shop shopping center needs improvement, both in the quality  of the stores and in the parking lot.  

In  addition  to  the  2009  Plan  of  Conservation  and  Development,  a  number  of  local  and  regional  studies  have  been  completed  in  recent  years  that  have  been  reviewed  and  addressed  as  appropriate  in  this  Neighborhood Plan, including:  

Greenwich Draft Open Space Plan (2015) 



Greenwich Safety Study (2012) 



Bicycle Master Plan (2001) 



Byram  River  Flood  Risk  Management  Feasibility Study (2012‐present) 



Route  1  Operational  Improvements  Study  (2011) 



Neighborhood Traffic Calming Study (2007)  



Pedestrian Safety Needs Studies (2006 & 2009/2010)

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 



 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 



 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends   

Glenville‐Pemberwick  is  a  relatively  low‐density  area  with  a  population  of  7,636  persons  distributed  across  2,111  acres  of  land  area  in  2010.1  With  3.62  persons  per  acre,  the  area’s  population density is more densely populated than the 2.01 persons per acre of Greenwich as a  whole, as well as Westport and Darien, which are at 2.07 and 2.56 persons per acre, respectively.   Over  the  last  10  years,  the  population  of  Glenville‐Pemberwick  has  increased  modestly,  from  7,558  residents  in  2000  to  7,636  residents  in  2010,  a  gain  of  78  residents,  or  1%.  The  neighborhood’s  population  expanded  faster  than  the  Town  of  Greenwich  overall,  which  experienced  minimal  growth  of  0.1%  over  the  past  decade.  However,  Darien,  Stamford  and  Westport all experienced a higher rate of population growth, 5.7%, 4.7% and 2.5%, respectively.  According to the Connecticut State Data Center’s most recent population projections, Greenwich  is  projected  to  lose  residents  over  the  next  decade,  shedding  4.7%  of  its  population  even  as  Fairfield County is predicted to grow by 4.1% between 2010 and 2025.2 Statewide, population in  Connecticut is anticipated to be low in the near‐term, particularly given lingering effects of the  2008‐2009 recession, which contributed to significantly lower birth rates and minimal job growth.  Although the State Data Center does not offer neighborhood‐level population projections, given  Glenville‐Pemberwick’s  comparable  population  distribution  by  age  relative  to  Greenwich,  it  is  expected that it will see a similar population decline as expected in the Town as a whole. 

                                                        1 This demographic analysis is based on area bounded by 9 Census Block Groups, the smallest geographical unit for 

which the Census Bureau publishes sample data. This area features largely the same boundaries as the study area  for this Plan. However due to the Census Bureau’s unique grouping of residential blocks, a portion of Block Group 5  also  includes  a  small  number  of  housing  units  located  beyond  the  study  area  just  south‐east  of  Pemberwick.  Additionally the area bounded by Glenville Elementary School and Glenville and Riversville Roads is not included in  the study area block groups. These factors do not significantly alter the demographic analysis because the study area  block groups over‐count the study area population by just over 1%, according to the 2010 Decennial Census.     2  Connecticut  State  Data  Center,  (Nov.  1,  2012).  Connecticut  Population  Projections,  2015‐2025,  University  of 

Connecticut, Retrieved from: http://ctsdc.uconn.edu/projections.html.  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN     9     

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 



 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends   

As  Table  1  and  Chart  1  show,  from  2000  to  2010,  the  demographic  trends  of  Glenville‐ Pemberwick have differed from those of the surrounding areas in that the population of prime  labor  force‐age  workers  aged  45‐54  increased  in  number  at  a  greater  pace  than  Greenwich,  Stamford and Westport. Younger labor force workers aged 35‐44 declined in number faster than  Greenwich, Stamford and Darien. Like both Greenwich and Stamford, the youth population in  the neighborhood under age 18 expanded modestly by 2.8%. The number of young adults aged  18‐34 fell by 13.7% in Glenville‐Pemberwick, with similar losses in that age group in Greenwich,  Westport  and  Darien.  Only  Stamford,  which  has  Fairfield  County’s  largest  concentration  of  employment opportunities, increased its number of young adults. Like Greenwich as a whole and  Westport, Glenville‐Pemberwick increased its share of older labor force workers aged 55‐64 by  roughly  a  fifth,  somewhat  less  than  in  Stamford.  Among  seniors  aged  65  and  older,  the  neighborhood increased its population share by just 1.6%, less than half the rate of Greenwich  but more than Stamford, which has a generally younger, more urban population.  In  2010,  youth  under  the  age  of  20  totaled  nearly  one‐quarter  of  Glenville‐Pemberwick’s  population,  increasing  by  +4.3%  since  2000,  while  in  Greenwich  as  a  whole,  this  age  group  increased  by  +6.3%.  Among  young  adults  aged  20‐29  and  30‐39,  Glenville‐Pemberwick  experienced a relatively equal loss in population as the Town of Greenwich overall (‐4.5%).     

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

10 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

10 

 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends    Table 1: Population Change by Age Group, 2000 to 2010 Glenville‐ Pemberwick 

Age Group 

#   Under 5 years 

% Change 

Greenwich  # 

  Stamford 

% Change 

Westport 

& Change 



Darien 

& Change 



% Change 



‐42 

‐8.8% 

‐573 

‐13.3% 

+201 

2.5% 

‐472 

‐24.6% 

‐362 

‐17.9% 

+115 

9.3% 

+1,597 

13.3% 

+569 

2.9% 

+1,237 

22.3% 

+1,462 

32.0% 

 20‐29 years 

‐27 

‐4.6% 

‐196 

‐4.5% 

+1,486 

9.0% 

‐5 

‐0.5% 

16 

1.9% 

 30‐39 years 

‐380 

‐31.5% 

‐3,192 

‐33.1% 

‐1,572 

‐7.3% 

‐1,721 

‐47.3% 

‐991 

‐31.5% 

 40‐49 years 

+39 

3.2% 

+131 

1.3% 

+873 

5.0% 

+168 

3.5% 

+379 

11.0% 

 50‐59 years 

+259 

27.1% 

+1,403 

17.6% 

+2,462 

18.9% 

+723 

19.3% 

+500 

20.6% 

 60‐69 years 

+85 

10.9% 

+791 

14.5% 

+1,868 

21.2% 

+595 

26.1% 

+347 

26.2% 

 70‐79 years 

‐118 

‐15.8% 

‐380 

‐8.7% 

‐1,117 

‐15.2% 

‐293 

‐15.2% 

‐293 

‐25.2% 

 80 years+ 

+147 

41.1% 

+489 

17.5% 

+790 

17.2% 

+410 

46.2% 

+67 

10.0% 

 5‐19 years 

Source: U.S. Decennial Census, 2000 and 2010 

Among  residents  50  and  older,  the  population  in  Glenville‐Pemberwick  increased  by  13.1%,  comparable to Greenwich, Stamford and Darien but less than Westport. The senior population  (65+)  grew  by  just  23  residents  (+1.6%)  in  Glenville‐Pemberwick,  versus  growth  of  3.6%  in  Greenwich and a loss of 0.5% in Stamford.    

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

11 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

11 

 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends    Chart 1: Regional Population Growth by Age Groups, 2000 to 2010  Glenville‐Pemberwick

Greenwich

Stamford

2.8% 5.1% 2.2%

Under 18 ‐13.7% ‐15.6%

18‐34 ‐21.4% ‐19.9%

35‐44

4.9%

‐8.4%

 

45‐54

15.3% 15.2%

55‐64

17.4%

65+ ‐20%

‐10%

23.3% 29.8%

1.6% 3.6%

‐0.5%

‐30%

25.9%

0%

10%

20%

30%

Source: U.S. Decennial Census, 2000 and 2010 

Between 2000 and 2010, Glenville‐Pemberwick experienced a loss of 523 residents (‐7.7%) who  identified their race ethnicity as White, Non‐Hispanic. During that time, the neighborhood added  601  individuals  who  identified  with  other  Non‐White  race  and  ethnic  identities.  Following  a  similar experience as Greenwich as a whole, all of Glenville‐Pemberwick’s population growth has  been fueled by a growing minority population, with Hispanics/Latinos responsible for 68.9% of  the  population  growth  among  minority  groups.  Additionally,  one  out  of  four  new  minority  residents is Asian/Other Non‐Hispanic, while one out of 21 new minority residents identifies as  Black  Non‐Hispanic.  Glenville‐Pemberwick’s  growing  racial  and  ethnic  diversity  is  not  unique.  Both Greenwich and Stamford experienced increasing racial and ethnic diversity over the last 10  years, with a majority of that growth attributed to a fast growing Hispanic/Latino population.   While  no  data  exist  for  migration  trends  for  Greenwich,  according  to  the  Census  Bureau’s  American Community Survey 2006‐2010 5‐Year Estimate, (the latest available migration estimate  by  race‐ethnicity),  the  growing  Hispanic  population  in  Fairfield  County  reflects  in‐bound  migration primarily from New Haven, Hartford and Westchester Counties, as well the Bronx and  Brooklyn. In almost reverse migration, White Non‐Hispanics are migrating out of Fairfield in favor  of Manhattan and New Haven, Hartford and Westchester Counties.  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

12 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

12 

 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends     

The household structure of Glenville‐Pemberwick residents is comparable to that of Greenwich  overall, with family households predominant. In both areas, nearly one out of three households  are  non‐family,  lacking  legal  or  blood‐related  family  members.  Non‐family  households  in  Glenville‐Pemberwick  increased  in  number  by  42  households  (+4.7%)  while  married‐couple  households  dropped  by  67  households  (‐3.8%)  from  2000  to  2010.  Households  with  children  under age 18 increased by 34 households (+4.1%) with single‐parent households with children  contributing to 100% of the gain. Looking at these factors in combination with the age group  patterns  discussed  above  suggests  that  Glenville‐Pemberwick  is  increasingly  becoming  a  community of family households with older children. 

Since 1999, the number of households in Glenville‐Pemberwick earning less than $150,000 fell  by 466 households (‐21.1%), while households  earning more than $150,000 expanded by 350  households  (+43.1%).3  From  2000  to  2010,  as  measured  in  nominal  dollars,  the  share  of  households  with  incomes  of  $100,000  and  over  jumped  from  43.3%  to  56.2%  of  the  total.  However, adjusted for inflation, between 1999 and 2014, the neighborhood’s median household  income fell by 6%, from $134,373 to $126,364.4 Similarly, adjusted median income in Greenwich  and Stamford decreased by 3.9% and 10.3%, respectively. 

From 2000 to 2010, Glenville‐Pemberwick added 219 housing units and 78 persons, resulting in  a  drop  in  the  ratio  of  persons  per  housing  unit  from  2.37  in  2000  to  2.24  in  2010.  Although  population  growth  was  limited,  the  loss  of  large  numbers  of  young  labor  force  age  residents                                                          3 The Census Bureau measurement of income does not reflect income‐producing investments such as stocks, bonds 

or income from rental property, which could substantially elevate the upper‐income bracket affluence.  4 Median Household Income for Glenville‐Pemberwick based on the adjusted average median income of households 

in the nine census block groups that encompass the study area.   

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

13 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

13 

 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends   

contributed to substantial housing turnover, with older labor force aged Baby Boomers largely  replacing young adult and early labor force aged Generation X residents (see Table 2).  Table 2: Housing Supply       

2000  Greenwich 

2010 

Absolute Change 

Glenville‐ Glenville‐ Glenville‐ Greenwich  Greenwich  Pemberwick  Pemberwick  Pemberwick 

Housing Units 

24,511 

3,184 

25,631 

3,403 

1,120 

219 

Population 

61,101 

7,558 

61,171 

7,636 

70 

78 

          2.49  

          2.37 

          2.39 

          2.24 

‐0.11 

‐0.13 

Persons per Unit 

Source: US Census, 2000 and 2010 Decennial Census 

  As inflation‐adjusted wealth among Glenville‐Pemberwick residents has decreased somewhat,  housing  affordability  remains  a  concern,  as  it  does  throughout  the  region.  According  to  the  Census Bureau’s 2009‐2013 American Community Survey,51,159 (38.7%) of the neighborhood’s  households  spent  more  than  30%  of  their  income  on  housing  costs  such  as  mortgage  or  rent  payments and utility bills, a standard indicator of housing‐cost burden.  

                                                        5 The Census Bureau has not yet released its 2014 dataset for Household Income by Housing Costs as a Percentage 

of  Annual  Household  Income,  which  is  used  to  assess  area  housing  affordability.  The  2013  dataset  is  the  latest  available.  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN     14       

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

14 

 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends   

In the past decade, the share of housing‐cost burdened low‐ and high‐income households did not  change considerably, while the share of middle‐income housing‐cost burdened households more  than doubled from 7.1% to 16.3%. As that income group declined in number by 18.2% from 2000  to 2010, the sharp rise in housing unaffordability may be leading to displacement, likely affecting  younger households the hardest.     Less than $50,000 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

$50,000 to $99,999 17%

16% 14%

$100,000 or more 15%

According to the U.S. Bureau  12% of  Labor  Statistics  Quarterly  10% 9% 8% 8% Census  of  Employment  and  7% 7% Wages (QCEW), just one out  of  12  jobs  in  Greenwich  is  located  in  Glenville‐ Pemberwick.  Jobs  in  the  2000 2009‐2013 2000 2009‐2013 neighborhood  fell  from  Glenville‐Pemberwick Greenwich 2,837  to  2,744  (‐3.3%)  over  the years from 2002 to 2013.    At  the  same  time,  jobs  in  Greenwich overall expanded inversely by 3.4%, thus reducing Glenville‐Pemberwick’s share of  the Town’s total employment, from 8.6% in 2002 to 8% in 2013.6   13%

Major  industry  sectors  of  growth  for  Glenville‐Pemberwick  over  the  11‐year  period  include  Finance and Insurance (+160 workers), Wholesale Trade (+138 workers), Health Care and Social  Assistance  (+137  workers),  Real  Estate  Services  (+117  workers),  Accommodations  and  Food  Services (+115 workers), Other Services (+69 workers) and Educational Services (+23 workers). 

                                                        6 Employment statistics in Glenville‐Pemberwick are based on local business employment in the zip code boundaries 

that encompass the area (06870 and 06878). All employment data are derived from the QCEW and represent 99.7%  of  all  wage  and  salary  civilian  employment.  Excluded  workers  from  the  QCEW  are  most  self‐employed  and  agricultural workers, all members of the Armed Forces, elected officials in most states, most employees of railroads,  some domestic workers, most student workers at schools and employees of certain small nonprofit organizations.    EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

15 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

15 

 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends   

Major job losses occurred in Professional, Scientific and Technical Services (‐543 workers), Retail  Trade (‐231 workers), Construction (‐36 workers), and Corporate Management (‐30 workers).  While  one  of  three  employed  Glenville‐Pemberwick  residents  works  in  Greenwich,  most  residents commute elsewhere for their jobs.7 Top commuter locations include Manhattan and  Stamford, where one of five and one of eight workers, respectively, travel for work. Just over one  out of two commuters work in Fairfield County, while 14% work in Westchester County and 4.2%  commute to New Haven County.  

According to InfoGroup, a provider of U.S. business data, Glenville‐Pemberwick is home to 358  business establishments. Nearly one in five of these are in the construction industry (66 firms);  more than one in six are Professional, Scientific and Technical service businesses (45 firms); and  one in eight (43 firms) are retailers including nine Motor Vehicle and Parts Dealers and seven Gas  Stations. Largely concentrated at the Greenwich Office Park, the neighborhood has 55 Finance,  Insurance  and  Real  Estate  (FIRE)  firms.  Securities,  Commodity  Contracts  &  Other  Financial  Investment service businesses are the most numerous in that industry group (27 firms), followed  by  Real  Estate  businesses  (18  firms).  Other  key  business  industries  include  Administrative  &  Support  &  Waste  Management  &  Remediation  Services  (28  firms),  Health  Care  &  Social  Assistance (24 firms), Food Services & Drinking Places (15 firms), Other Services (23 firms) and  Wholesale Trade (10 firms).  At the 380,000‐square‐foot Greenwich Office Park just north of Route 1, there has been a shift in  demand for office space in recent years. CBRE Senior President David Block noted in 2015 that in  the past 15 years, large corporations have relocated from Greenwich to Stamford, where office  space  is  generally  more  affordable.  Meanwhile,  smaller  boutique  financial  service  firms  have  been  relocating  to  Greenwich,  where  the  pricing  is  more  appealing  and  small  spaces  are  plentiful.8  According  to  Westfair  Communications,  2015  saw  increased  leasing  activity  at  the  office  park,  with  over  107,000  square  feet  in  leasing  activity  including  both  new  leases  and  renewals in the form of 17 separate transactions in 2015. Increased demand is attributed to $13                                                          7 Commuting statistics based on data from the Longitudinal Employer‐Household Dynamics program, a program of 

the U.S. Bureau of the Census and the Bureau of Labor Statistics.    8 

Kaitlyn  Krasselt,  "Greenwich  Office  Park  Welcomes  Six  New  Tenants."  July  16,  2015.  Greenwich  Time.  http://www.greenwichtime.com/business/article/Greenwich‐Office‐Park‐welcomes‐six‐new‐tenants‐6389451.php.    EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

16 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

16 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends 

 

  million  in  recent  capital  improvements  including  façade  restorations  and  interior  renovations  aimed at improving amenities and energy efficiency.9  Table 3: Glenville‐Pemberwick Businesses by Industry and Size, 2015    

Aside  from  the  financial  services industry at Greenwich  Office  Park,  employers  are  scattered  throughout  both  Glenville  and  Pemberwick,  with  Professional,  Scientific  and  Technical  Services  firms  found  in  residential  areas  in  the form of home businesses.  Also, while some construction  firms are along Route 1, others  have  home‐based  offices  in  residential areas. 

   by NAICS Codes Agriculture, Forestry, Fishing & Hunting Mining Utilities Construction Manufacturing Wholesale Trade Retail Trade Transportation & Warehousing Information Finance & Insurance Real Estate, Rental & Leasing Professional, Scientific & Tech Services Legal Services Management of Companies & Enterprises Administrative & Support & Waste Management  Educational Services Health Care & Social Assistance Arts, Entertainment & Recreation Accommodation Food Services & Drinking Places Other Services (except Public Administration) Automotive Repair & Maintenance Public Administration Unclassified Establishments Total Source: InfoGroup, 2015

Establishments Number  Percent 1  0.3% 0  0.0% 0  0.0% 66  18.4% 5  1.4% 10  2.8% 43  12.0% 9  2.5% 3  0.8% 37  10.3% 18  5.0% 45  12.6% 6  1.7% 1  0.3% 28  7.8% 2  0.6% 24  6.7% 2  0.6% 1  0.3% 15  4.2% 23  6.4% 6  1.7% 3  0.8% 21  5.9% 358  100.0%  

The  population  of  Glenville‐ Pemberwick’s  over  the  last  decade  has  increased  at  a  slightly  greater  rate  than  Greenwich  overall.  The  neighborhood  has  shared  in  the  experience  of  many  suburban areas throughout the region of growing ethnic and racial diversity, combined with an  expanded older labor force population (55‐64 years old). Despite the recent economic downturn,  its housing market has bounced back to a healthy level of activity. Given the relative affordability  of its housing stock, Glenville‐Pemberwick remains a highly desirable community, with increased  demand from older labor force age workers and family households with teenage children, while  younger labor force aged households and those with young children have decreased in number.  Additionally, employment in the neighborhood has dropped modestly in the last few years.                                                          9 

Reece  Alvarez,  "Greenwich  Office  Park  Filling  Fast."  January  11,  2016,  Westfair  Communications.  http://westfaironline.com/76831/greenwich‐office‐park‐filling‐fast.  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN     17       

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

17 

 

 

Section 2: Demographics, Housing and Business Trends     

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

18 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

18 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

Table 4: Land Uses in Glenville & Pemberwick  Parcels

Acres 

%

As shown in Table 1 and Figures 3,  Single Family 1841 1216.5  69.4% 4 and 5, land uses in Glenville and  2‐4 Family 385 120.2  6.9% 9 122.5  7.0% Pemberwick  are  predominantly  Townhomes Multi‐family Apts 2 5.8  0.3% single‐family  residential  (69%).  Mixed‐use 15 5.9  0.3% Townhomes and 2‐4 family homes  General Commercial 18 39.4  2.3% together  comprise  approximately  Office 17 48.3  2.8% Industrial 1 0.5  0.0% 14% of the land area. Open space  10 36.6  2.1% and  recreation  land  uses  such  as  Institutional Open Space/Recreation 14 93.1  5.3% Pemberwick  Park  and  the  Utilities 4 6.4  0.4% Western  Greenwich  Civic  Center  Vacant 69 56.5  3.2% 2,385 1,751.8  100.0% Park  are  the  fourth  largest  use.  Together, these four low‐intensity uses make up about 88% of the neighborhood’s area.   In Glenville, commercial, mixed‐use and office uses are mainly found in the village center area  along Glenville Road and Pemberwick Road (see Figure 3). There is also a pocket of office and  commercial uses on Comly Avenue adjacent to the Byram River and Pemberwick Road. Route 1  (West Putnam Avenue) also has a mix of commercial and office uses including the Greenwich  Office Park.  

The average parcel size for a single‐family home in Glenville and Pemberwick is less than an acre  (~0.7 acres); however, the neighborhood’s  housing exists on a variety of scales. The northern  portion of Glenville (north of Glenville Road and Glen Ridge Road) is almost entirely comprised  of low‐density single‐family homes on lots greater than one acre. This area includes the King‐ Merritt Community, an area that was primarily developed with single‐family homes in the 1950s  and 1960s on a 183‐acre portion of an estate originally owned by John McEntee Bowman. The  community is named for its two boundaries, King Street to the west; and the Merritt Parkway to  the south and east. 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

19 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

19 

E LN

AY IE FF

New Canaan

¦ ¨ §

15 U V

LN

68W4

ORY

ER W

ME M

O FL

Stamford E D S ON L N

Greenwich

L TR

T RD PU

¦ ¨ §

RD

PEC KS LA ND

VIN EY AR D

RD

RI

LN

LL HI

DD LE

EN

ND

R

SA

FR

U RO

DG E

New York I FA AY M

15 V U

95

CH

RD

RD

DR

LAKE AVE

S HE

U TH

TM EG

OST RD FR

W

LD

D

NU

NT OU M

IL

SH ER W SH OO ER D W AVE OO D AV E

NDER

A IN

RD

OR SM LI

LN

RR

ME

RD D

DR

FO X

N RU

N

LN

WL

LN

VI RS VE E

LL RD

N D

L

LN

LN

AS

O HT

N

D

ZAC

DING L IN

N

KIP

G IN

I DS

HARKIM RD

ELS

P RA

N

MA

R

RI

AN DR

PL

AY FA I

BA I L W I ICK RD

H UT SO

N SIO

EH ED G

DR

DG HE NE

RTH R NO ED

ST ON

O AD ME

DR

E

STO

AN

WM

NC DU

BO

M

H

WIN

FRE

IE ETT

W

N RU

R

W LO

WIL

AY KW

ST

PAR

NG

ITT

KI

C HEU S

AVE

R OCK RIDGE DR

VALL EY

OD

ALD

UPL

HEM

LOCK D

R

RD

DR VAL LEY

US AVE COLUMB

LLY

HI

LL

S T.

ROCH

AVE

STO N

E AV E

TEAD

HOMES LN

BOO TH

95

HO

TA TE

1

RRY ST ALE XAN HA DER MI ST LT ON AV E

Greenwich Office Park

GE

L

AVE

ST

DS P

CHAPEL

KNLS

NOL

O

LD

# 3 VE RD M A ST NA P O UT P T ARTIC ST ES W ANN ST CHARLES ST

LN

REY

WINDY

HICKORY DR

N

ST

RD

DEN LN

DALE AVE RIVER

PL

TE

RS

AVE

IN

PUTNAM

ER ST

MONICA

VE DA

H

EN

ER L

A ND DR

DR

W

ARTH

H

TEA ALS

´

N NL

LUCY ST

nd

A INT

EE

L

EP

e Po

DALE DR

ST ER SHI MO A DR M IR AL

VE TA AR OB

R

D RD

QU

GR

GARDEN PL

Vacant 1,600 Feet

REX ST

Plac

Utilities

Village of Port Chester

L O CK D R

line

Open Space/Recreation

800

Pemberwick Park

HA

T

EDGE W O

K OA

o LIN Car CARO E RD AV K IC AN E RG AV RW MO ER BE E CH AV ET DR AS IM OL GR LN CH PIL NCIS FRA NI

DS

DS

Institutional

FLO

D ALL

BUR

AN UPL

Industrial

400

West Lyon Farm

FL

VE YA ML

R

Office Mixed-use

DR

T

M PE

KING ST

RS

er Riv CO

Multi-family Apts

0

S LN

VE EA

m ra

RD

Townhomes General Commercial

ANGU

W

By

EX

2-4 Family

LN

Single Family

GUIL FO RD ES S

E T U RN

LH

N

Study Area

F

D R

CA

LN

K C

DR

RD

Legend

EY EDL

O TL LIN

DE EP GO RG E

FA

TE

L DR REL

R

R

EW

VI IR

RIDGEWAY

LN AN LLM

DR

CT

THE WI

N

LN

W OO

LYO N

TL

ET R

MID RD

OU

ST LE

G

ITT

LE N

VI L

SH

WA LK E

LA

ANGE LUS DR RIV ER SV ILL ER D ER

CU RT T

AY KW

N YL AD

GLE NV ILL E

Greenwich Oaks

Bendheim Civic Center

STI

RR

RD

R DD

PA R

GE RID

Y ROCK G RE

ME

Glenville School

E AV AY BYW ST EA N GLE

U D ER

N

LIE

Village of Rye Brook

LN

L AD ME

LES

N

W LA

LN

¦ ¨ § 95

Figure 3: Land Use Map GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

Source: Town of Greenwich, BFJ Planning

Rd R iv ers ville

Ange lus Dr

Glenville School

Ri dg e

Son oco

Rd

d Kandahar R

Glen Ridge Shopping Plaza

le

vil en

Glenville FD

Cu rt

Te r

American Legion

ux

Western Greenwich Civic Center Park

Pl

rne

o wth Ha

St N

l

nP

de

Lin

este Hom

ck Dr

iver

l

r ve ea W

Dr

Glenville Polish Club

St

ick Rd

er nt T

Hu

w Pember

Greenway

Byram R

ro P

Sut

Grey Ro

ad R

d

n

tl L

Et

Greenwich Oaks

Shell

Glenville Green Bendheim Western Greenwich Civic Center

New Mill & Depot

Abilis

Sio

Rd

Gl

G

le n

Glenville St

el Pl

Muri

Legend Study Area

ern

nt Single Family La

Ln

2-4 Family

0

190

380 Feet

De

rd

St

Utilities

d

Open Space/Recreation Vacant

co

xR se

Institutional

Es

Industrial

Co n

Office

Ln

General Commercial

ep G

rd lfo ui

Mixed Use

Bishop Dr

G

Multi-family Apts

org eR

Cambridge Dr

d

Townhomes

´

e Av ly

Pemberwick Park

m

Co

Figure 4: Glenville Land Uses GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

Source: Town of Greenwich, BFJ Planning

d

An

gus

Ln

De ep Go rge R

St on co rd C

Calh

er mb Pe r D lin El E

Haw

t

Pl

Greenwich Office Park

E

Chapel S

River St Riverdale Ave

St

Hickory Dr

r Weave

380 Feet

St

190

Arther

0

Pl

Utilities

ick Rd

Open Space/Recreation

ad Ln

Institutional

rw Pembe

Industrial

Homeste

General Commercial Office

Pl

d Ln

s

Hal

Mixed Use

ge P l

lds

Den Ln

Rd

Rid Rey no

Hollow Woo

Multi-family Apts

nd

Ln

d Pon d Monica R

H

Ave tead

d klan Roc

en

ace Ave

Townhomes

Vacant

hla

Gre

e Pl rt oba

Hig

St

olin Car

Single Family

Ald

ra Dr

ss

e Pl

Study Area

en

Almi

Dale Dr

Legend

2-4 Family

t

er S

shi

Mo

Cro

olin Car

Rex St

e St S

Dr

Pemberwick Park

k Dr Haloc

thorn

r ve nA rga Mo

rim Pilg

St

nolls Rd

e Av

e Av

nd

la Up

Windy K

er ch

St

ive Rd m R ck Byra wi

t Fle

las ho Nic

ll we Po

Dr

West Lyon Farm

Byram Terrace Dr

y

ml

Co

oun

e Av

W ea ve r

St

y1

r Pl m ave tna We Pu W

e Av

US

Hw

´

Figure 5: Pemberwick Land Uses GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

Source: Town of Greenwich, BFJ Planning

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

Homes on lots greater than one acre are also found east of Weaver Street. South of Glenville  Road, lot sizes tend to be smaller and housing types become more varied, with a greater mix of  single‐family and medium‐density dwellings (2‐3 family), the closer they are to the Byram River  and Route 1. There are several townhouse condominium complexes along the Byram River south  of central Glenville (i.e. River Run, Ettl Park and Hawthorne).   In Pemberwick, the residential areas west of the Byram River are mostly single‐family, while the  areas east of the river have a higher concentration of 2‐3 family homes. The West Lyon Farm  condominium complex in Pemberwick has 155 homes situated on 60+ acres of land. The homes  range in size from 1,700 to 4,300 square feet. Other townhome style residential development  can be found at Greenwich Oaks on Weaver Street in Glenville, which has 135 units situated a  29‐acre property.   

As discussed above, Glenville’s village area is generally  the areas along Glenville Road and Pemberwick Road  between  Weaver  Street  and  Glenville  Street.  Small  commercial  uses  including  restaurants,  retail  and  services are found on the north side of Glenville Road.  The  Glen  Ridge  Shopping  Plaza  contains  a  Stop  and  Shop  grocery  (~20,000  SF),  a  U.S.  Post  Office  and  several small‐scale retail stores. The owner of the plaza  plans  to  reconfigure  the  existing  post  office  building  into four separate retail spaces with new storefronts.  The New Mill and Depot Building, on Pemberwick Road,  a.k.a. “The Mill”, has a variety of shops and restaurants.  The  commercial  complex  is  located  in  the  former  Hawthorne Mill and Depot Building, a textile mill which  was built in the 1870s and is on the National Register  The  Mill  (top)  and  neighborhood  scaled  of Historic Places. Decommissioned in 1970, today the  commercial in Pemberwick, (bottom)  classic  brick  Mill  building  houses  restaurants,  office  space and housing. The complex is among several properties zoned as a historic overlay distrct.  In  Pemberwick,  there  are  fewer  retail  opportunities.  There  is  a  cluster  of  small  stores  along  Pemberwick Road, south of Monica Road. Some of these buildings have apartments over ground‐ floor retail. There is also some limited commercial along Route 1 including a cleaners, deli and an  auto dealership.   EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

23 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

23 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

The  Town  of  Greenwich  is  home  to  a  significant  population that work in the finance, insurance, and real  estate  sectors.  Office  space  in  the  Town  has  traditionally  been  attractive  to  companies  in  those  sectors  that  wish  to  have  a  Greenwich  address.  Glenville and Pemberwick both offer a number of high‐ quality  office  spaces  set  within  distinct  bucolic  environments.  In the village area of Glenville, there are offices located  at  the  restored  Mill  and  Depot  Buildings,  which  are  situated  along  and  oriented  toward  the  Byram  River.  The large Queen Anne style mansion in the center of  the village was also converted to office use.   In Pemberwick, there is another restored mill building  Office  space  on  Comly  Avenue  (top)  and  along the Byram River at Pemberwick Road and Comly  Greenwich Office Park (bottom)  Avenue. The site includes a 55,000‐square‐foot office  building with a footbridge over the Byram River. Route  1 also has a number  of office uses, the largest of which is the Greenwich Office Park, a nine‐ building, 425,000‐square‐foot complex on 23 acres. As discussed above, this facility has recently  undergone an extensive capital program to upgrade the park’s infrastructure, common areas and  amenities. 

Glenville and Pemberwick are well served by neighborhood oriented parks and open spaces as  shown in Figure 6 and described below. These spaces have varying degrees of protection and  public access, based on deed restrictions, but contribute greatly to the area’s overall character.    

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

24 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

24 

Round Hill Golf Club

SH ER W

OO D

AV E

East Branch Converse Pond Brook

RR

ME ITT

St. Paul Roman Catholic Church

PAR E

LL

VI RS VE

RI

AY KW

RD

RIV ER SV ILL

ER D

Bailiwick Club

AY

N GLE

G RID

ER

D

Glenville FD

$ Glenville School

$

Glenville Green

$

GLEN VI LL E

Greenwich Oaks

RD

RR

ITT

PA R

KW

Bendheim Western Greenwich Civic Center

ME

Eagle Hill School P EM B T RS

Public Open Space

VE EA W

K RD WIC ER

Open Space/Recreation Uses

Private Recreation Area Greenwich Hills

Land Trust PA490 Farm/Forest

Pemberwick Park

Conservation Setaside Subdivision Reserve $ Institutional Uses

School Cemetery

Byram River/ Caroline Place Pond

Church

$

T ES W

Town Building

AM TN PU

E AV

$

Town owned Land Study Area

0

600 1,200

2,400 Feet

$$

´ $ $

Figure 6: Parks, Open Space and Institutional Uses GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

Source: Town of Greenwich

 

 

Section 3: Land Use and Zoning    Glenville Green and Western Greenwich Civic Center 

There are a variety of open spaces in Glenville which serve residents, shoppers and visitors. Of  particular importance are Glenville Green on the east side of the river and the Bendheim Western  Greenwich Civic Center Park to the south on Pemberwick Road. Both of these properties serve  as a setting for the district’s civic buildings: the Glenville Fire Department, American Legion, and  the Bendheim Western Greenwich Civic Center.   While  the  Glenville  Green  helps  to  provide  a  picturesque  setting  for  the  village  area,  it  is  relatively  underutilized  and  appears  to  serve  primarily for parking and as a pass‐through to the  civic center and shopping/dining opportunities in  Glenville.  Opportunities  to  improve  this  civic  space  are  discussed  in  Section  5.  Other  landscaped and open areas along the Byram River  and  on  adjacent  private  properties  such  as  the  former mill property and superintendent’s house  help  to  connect  these  civic  areas  with  a  continuous green ribbon.  

Glenville Green, American Legion building,  Glenville FD 

The  Bendheim  Western  Greenwich  Civic  Center  occupies 10 acres of parkland, two ball fields and  a playground, as well as the large former Glenville  School  building.  Parking  is  available  in  lots  both  north and south of the building. To the rear of the  building  there  is  a  steep  cleared  slope  with  a  stairway along the edge. The hill is popular spot  for sledding in the winter months.    

  Bendheim Western Greenwich Civic Center Park

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

26 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

26 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning      Tollgate Pond (East Branch Converse Pond Brook)   Tollgate  Pond  (East  Branch  Converse  Pond  Brook)  is  a  small  open  space  on  Riversville  Road  just  south  of  the  Merritt  Parkway.  The  Park,  with  its  access  to  Tollgate  Pond and the East Branch stream has been identified as  a  good  spot  for  fishing.  Because  the  premises  were  poorly maintained by visitors, vehicular access to the site  has been restricted. The park is owned by Connecticut’s  Department of Energy and Environmental Protection.    Pemberwick Park 

Tollgate Pond

Pemberwick Park has been described by many residents  as  the  “heart”  of  the  Pemberwick  neighborhood.    The  Park  is  naturally  divided  by  its  topography  into  three  distinct management areas; an active recreation area, a  managed conservation area, and a natural conservation  area.  The  active  recreation  area  comprises  about  15  acres and features a large playing field with a baseball  diamond, tennis courts, a playground, and the Yantorno  Community  Center.  The  Center  has  a  large  room  for  community  use  and  events  and  office  space  for  Greenwich  Green  and  Clean.  The  passive  recreational  area is bordered by steep rock outcrops and woods with  trails, which lead to the areas for managed and natural  conservation. There is a garage in this area which will be  demolished by the Town for additional parking.   Residents in the public workshop expressed the need to  improve  the  recreation  area,  including  the  community  Pemberwick Park  center  and  make  it  more  accessible  to  all  users.  Opportunities to improve the park are discussed in Section 5.2.  The managed conservation area of Pemberwick Park is located in the southern portion of the  park  and  comprises  nearly  15  acres.  The  entrance  to  the  Park  on  Weaver  Street  has  a  small  clearing  with  older  apple  trees.  Trails  through  the  wooded  and  hilly  area  lead  to  a  small  intermittent brook crossing a wetland with a red maple swamp and a small pond. On the east  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

27 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

27 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning    side  of  Weaver  Street  across  from  Pemberwick  Park,  there  are  also  13.5  acres of forest, owned by  the Greenwich Land Trust.  

The  15‐acre  natural  conservation  area  along  Pemberwick  Road  has  numerous  rocky  knolls  and  cliffs  and  a  trail  system  that  traverses  the  area.  This  portion  of  the  park  is  heavily  wooded,  Pemberwick Park with  rough  trails  and  occasional clearings. Other features include a deep gorge blasted from the bedrock in the mid‐  1800s for a railroad which never materialized.  Caroline Place Pond  Caroline Place Pond, part of the Byram River, is on land acquired by the Town in 1970. The pond  was created through the excavation of gravel for construction of the Merritt Parkway in the 1930s  and 1940s. To alleviate flooding issues along the river, the U.S. Army Corps of Engineers (USACE)  began an extended flood prevention project which included walls, levees and riprap slopes to  stabilize the river and pond. Continued flooding issues will be addressed by the Byram River Flood  Risk Management Feasibility Study that is currently underway by USACE.   The  area  has  been  largely  preserved  in  a  natural  state  and  is  a  productive  habitat  for  many  different species of small mammals, fish and birds. Access to the pond and river along Caroline  Place is difficult because of steep slopes, but to the east bank, especially along Dale Drive and  Halock Drive, it can be readily accessed. Neighborhood residents use the pond in the summer  months for small boats and windsurfing, and some people use it for ice‐skating in the wintertime.   

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

28 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

28 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

Several civic uses are centrally located around Glenville  Green,  including  the  Glenville  Fire  Department,  a  building in the Glenville Green leased by the Town to  the American Legion and the Western Greenwich Civic  Center. The Civic Center building is used for a variety of  programs, such as scout groups, classes, a café, thrift  shop,  indoor  sports,  and  playgroups.  The  Georgian  brick  building  first  opened  in  1920  as  the  Glenville  grammar  school.  In  1975,  after  the  Glenville  School  opened  on  Riversville  Road,  the  old  school  was  transferred to the Parks & Recreation Department and  re‐opened as the Western Greenwich Civic Center.   in 2004 a Municipal Improvement and Site Plan were  approved  for  the  children’s  playground  and  exterior  and  interior  renovations  to  Western  Greenwich  Civic  Center,  including  a  new  handicapped  entry  with  elevator and parking spaces, new curbs and widened  American Legion building (top), Bendheim  driveway  on  Pemberwick  Road  and  new  striped  Western Greenwich Civic Center (bottom)  parking spaces in the westerly parking lot for the Day  Care Center parents parking, and a new footbridge from the building to the exterior playground  with its new retaining walls to enclose the play area.  The Glenville Volunteer Fire Company, operating out of the Fire Department, has been in service  since  1903.  The  American  Legion  Post  29  utilizes  the  building  in  the  Glenville  Green  approximately once or twice a month for meetings as part of a long‐term lease with the Town,  and other community organizations are also known to use this small building.   There is one public school that serves both neighborhoods, the Glenville School on Riversville  Road, which has about 450 students in kindergarten through fifth grade. The Glenville School  district is much broader than the geographic community of Glenville. It includes the communities  of  Glenville,  King‐Merritt,  Pemberwick,  Rock  Ridge,  the  Rivesville  area  east  of  the  Merritt  to  Round Hill, Bailiwick and the newer communities developed on the Rockefeller property.   Glenville’s post office is in the Glen Ridge Shopping Plaza. Renovations to the building are planned  to  reduce  the  post  office’s  size  and  allow  for  four  retail  storefronts.  Other  non‐profit  and  institutional uses include Abilis on Glenville Street, which provides support to children and adults  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

29 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

29 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

with  developmental  disabilities;  St.  Paul’s  Church  on  King  Street  at  Sherwood  Avenue;  the  Gateway Preschool on Chapel Street; and the Glenville Polish Club on Greenway Avenue.    

Tables 1 and 2, below, summarize the allowed bulk and height dimensions of the primary zoning  districts in Glenville and Pemberwick, which are shown in Figure 7. The neighborhood’s zoning  allows a wide range of residential uses, from single‐family homes on 2‐acre minimum lots (RA‐2)  to  three‐story  multifamily  dwellings  (R‐6).  In  general,  the  residential  zoning  districts  are  consistent with land uses which tend to be lower‐density in the north and east and increase as  they approach Route 1 and the Byram River to the south.   The northern areas of Glenville are primarily zoned for low‐density single‐family homes (RA‐2,  RA‐1 and RA‐C1, R‐20 and R‐12). R‐7 districts, which allow for detached single‐family residences  with a minimum lot size of 7,500 square feet, are found south of the Glenville village area along  both  sides  of  the  Byram  River.  The  only  residential  district  in  the  area  that  allows  attached  dwellings is R‐6, which is located in Pemberwick south of Moshier Street. The R‐6 zone also allows  multifamily dwellings by special permit from the Planning and Zoning Commission.  The Town is  currently  reviewing  potential  zoning  changes  to  the  R‐6  zone  town‐wide  that  would  foster  neighborhood  character  and  ensure  appropriate  growth.  Other  residential  districts  include  Residential‐Planned Housing Design‐Small Unit Zone R‐PHD‐SU on Route 1, which provides for  residents seeking small units at a reasonable cost.    Most commercial areas in both neighborhoods are zoned either for neighborhood/small‐scale  retail uses, with the exception being General Business district at the southern end of Caroline  Place. There are also General Business Office (GBO) districts mapped along Route 1 and at Comly  Ave and Pemberwick Road.     

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

30 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

30 

LN

O RE SM LI

RA-4

FR

RD E RI DG

DD LE SA

ER

PEC KS LA ND RD

RD H

R-7

ST E

NV IL L G LE

RA-2 RC-7 HO

LN

R-12

AS

N O HT

D

R

ZAC

CH E

N

R-7

LN

G

SL PID RA

IP ELS K

LN

WICK RD PEMBER

LI W ICK RD

KIM R HAR D

RU

N

N

R-C7

PL

RA-1

ST

FO X

WL DO

ION

NS

LB-RC-7 HO

A ME

BA I

MA

L

N

ED

RTH

RC-7 HO

d

G ED

O RN

YF AI R

R-C7

L

A

H NE STO

DR

eR ill

AN

WM

N DR NCA DU

BO

M

HE

RD LL HI

RD

rsv ve Ri

RED

F TTIE

AY KW

RD

C

ND

LN

PAR

N RU

R AVE WE

IR FA AY

ITT

W LO

WIL

UIX P

R-7

LN

EN

OU R

M

SO

G L ENVIL L E R D

VINE YA RD

R-7 R-12

FR

LB

LB HO

RR

ST

R-7

LBR-2

R-20

ME

G

D S O N LN

GLENVILLE ST

RD

E GL

R-C7 E

N

E IDG NR

RA-2

KIN

ANG

T RD PU

DR

WIND I

ME MO RY L N

She rw SHo ERo

LBR-2

L TR

TM EG

ER

NU

RA-1

OW FL

W

W I

LD

RA-CC4-HO

RA-1

D

R

W

M

IN TA

RIV ERS VIL L

dOO A D v AV e E

R DE UN TH

N OU

RD OST

LAKE AVE

W

LD IE FF

D

SHE

ELUS DR

RA-C1

AY

NG LN DI IN

US ME A

D

LN

RD

LB

RC-7 HO

R-7 RC-7 HO

GREY ROCK D R

G

R-C7

R-12

am

TE

FLI

Byr

LEY

NED

LN

XR

EP GO RG E RW

IC

A ND D R UPL

ALD E

R-C12 P

R-PHD SU

NLS

ST

LB

O LD

PO S PL

CHAPEL

HICKORY DR AVE

GBO

LN

PUTNAM

GB

GBO

NOLD

AD HOMESTE

KING ST

RC-7-HO Vacant 1,600 Feet

REY

R-6

DEN LN

GB

Greenwich Office Park

LB

R-PHD SU

ES W

H L LY HO

T

L IL

T PU

LN

# RD ST

GB

3

LBR-2

E AV M ANN ST NA

US AVE COLUMB

E AV

RDALE AVE RIVE

RA-CC4-HO

ER ST

AD

E LST

800

RD

HO

HA

400

R-6

R-12

R-C12

LUCY ST

LBR-2

E AV RT BA

R

DD

AR INT

A DR MIR AL

N

DALE DR

MONICA

QU

RA-C1

NL EE

Village of Port Chester

GR

N

RA-1-HO

S MO

GARDEN PL

RD

R-12

T RS HI E

ARTH

L CIS

REX ST

Pemberwick Park

N

ST

R-7

R-7 K DR

K OA

LOC

ond ce P e Pla olin INE PL Car CAROL

N FRA

AN UPL

DR LOCK H EM

RD

DR

T

DS

RA-1

RA-1-HO

K

HA

IM

R-PR

ARTIC ST CHARLES ST

LBR-2

ST . RO

CH AV

E

S TO

N E AV E

R-6

GB

Figure 7: Zoning Districts GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

D R

E MB

E AV

PE

R-PR

GR PIL

DR

AN RG

E AV

LL

DSA

BUR

E AV ER

S LA

HO

NIC

CH ET

R-PHD-SU

MO

VE YA ML

EDGEW OO D

RA-C1

West Lyon Farm

FL

CO

0

S LN

D

R-C12 R-C7

Study Area

ANGU

W

LB

R-C7

RA-4

R-PR

GBO

R-7

RA-2

RA-1

K

T

ES SE

C

DE

RC-7 HO

LN

R-20 R-6

LO

RS VE EA

GUIL FO RD

NT

RA-1

RD

R-12

Riv er

R-7

R

W

VIE IR FA

ROCK RIDGE A VE

ST E

LE NV IL L

R-7

LN

LBR-2 P

O OD D R

R-C7

R

AY KW PA R ITT RR ME

CT

MID W

RD

LN AN LLM

LB-RC-7-HO

TL

ET

GLEN VIL LE

STI

R-12

WA LK ER

Greenwich Oaks

LB-RC-7 HO

VALL EY D

N

YL AD

SH

LB-HO

LB-HO

WINDY K

E

R-20

D

IDG

RA-1

ER

NR

RD

CU RT T

G LE

R-7

LBR-2

GB

Village GBO of RyeLBBrook

Glenville School

R

LN

RIV ER SV ILL E

ANGE LUS D R

AY YW

N

W LA

E AV

B ST EA

Zoning District

LIE

LES

RA-C1

Source: Town of Greenwich

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

In Glenville, retail uses are primarily located on the north side of Glenville Road, which is zoned  LBR‐2. The Local Business Retail District (LBR) encourages ground‐floor retail, as well as housing,  as appropriate to meet the needs of the neighborhood’s residents and to provide a market that  supports and strengthens the business community. LBR is intended primarily to serve and attract  clientele for retail stores from the surrounding neighborhood. Thus, its scale, with a maximum  building  height  of  2.5  stories  and  35  feet,  is  meant  to  be  compatible  with  the  character  and  density of the surrounding residential areas. In Pemberwick, LBR‐2 is mapped for a small area  between Monica Road and Den Lane.    As shown in Figure 7, areas in Glenville south of Glenville Road are zoned Local Business (LB),  which is intended to provide for a greater variety of retail, service, community and business needs  and serve a larger geographic area. LB supplies merchandise and services but is less dependent  on  pedestrian  traffic  and  storefront  exposure.  While  the  zone  serves  the  surrounding  neighborhoods  and  the  community  at  large,  for  the  most  part  it  is  not  intended  to  attract  clientele from beyond the town. The building scale (2.5 stories, 35 feet) and the uses are intended  to be compatible with the character and density of surrounding areas. The LB and LBR districts  allow restaurants by special permit from the Planning and Zoning Commission.   In addition to the above zones, two overlay districts are designed to identify and conserve key  features in Greenwich. The conservation zone is designated with a “C” and is meant to provide  alternatives to the regulations in the underlying district to ensure that development will maintain  the appearance, character and natural beauty of an area. The Historic Overlay Zone, designated  with “HO,” promotes protection and enhancement of valuable buildings, structures and views.  As seen in the insert map on Figure 7, a number of properties in Glenville Village  area are in  Historic Overlay Zones.   Table 5: Area and Bulk Residential Zoning Regulations (For Districts in Study Area)     ZONE 

MAXIMUM HEIGHT 

MINIMUM LOT SIZE 

FLOOR AREA RATIO  (FAR) 

Stories 

Feet 

Area 

Frontage  125 ft.

RA‐2 

3‐1/2 

47.5 

2 acres 

Lot width 200 ft. to be measured  at house location 

.09 

RA‐1 

2‐1/2 

40 

1 acre 

125 ft. 

.135 

R‐20 

2‐1/2 

37.5 

20,000 sf 

100 ft. 

.225 

R‐12 

2‐1/2 

35 

12,000 sf 

80 ft. 

.315 

R‐7 

2‐1/2 

35 

7,500 sf 

65 ft. 

.36 

2‐1/2 

35 

7,500 sf 

60 ft. 

.55 



35 

4,200 sf/ unit 

60 ft. 

.55 

R‐6 

  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

32 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

32 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning      Table 6: Area and Bulk Commercial Zoning Regulations (For Districts in Study Area)   MAXIMUM HEIGHT 

Frontage 

MAXIMUM  BUILDING  AREA 

FLOOR AREA  RATIO (FAR) 

 

 

 

25 ft. 

30% 

0.5 

25 ft. 

30% 

0.5 

MINIMUM LOT SIZE 

ZONE  Stories 

Feet 

 

 

LBR‐2 

2‐1/2 

35 ft. 

LB 

2‐1/2 

35 ft. 

 

Area 

See Note 1. 

Note #1: The allowable number of dwelling units on any lot shall be computed as follows:  Required Lot Area Per Dwelling Unit Containing Not  Additional Lot Area Required Per Unit for  Zone  More Than 1 Bedroom  Each Bedroom in Excess of 1  LBR  2000  400  LB 

3000 

500 

In  general,  zoning  in  Glenville  and  Pemberwick  appears  to  be  functioning  reasonably  well.  However,  feedback  at  the  public  workshop  indicated  a  perception  that  too  many  retail  and  business uses require special permits or are otherwise restricted in the neighborhood. The Town  has  updated  its  regulations  regularly  and  has  enacted  some  zoning  best  practices  including  overlay zones and density bonuses for moderate‐income housing, and new recommended zoning  changes are in process for moderate‐income housing. Single‐family residential neighborhoods  are stable and attractive, and are not a focus of this Plan, but there are several other areas where  targeted changes could have substantial benefits for the neighborhood.  1. Village District: A Village District is a tool adopted by the Connecticut General Assembly in  1998 to assist municipalities in preserving and enhancing their community character and his‐ toric development patterns. The law allows towns to designate Village Districts to protect  areas with distinctive character, landscape and historic structures, through the use of regu‐ lations on the design and placement of buildings and maintenance of public views. While a  Village District is similar to a historic district in that they both can act to preserve historic  resources, the process for designating historic districts is much more complex, and actions  affecting properties within historic districts are subject to regulation by a historic preserva‐ tion  commission  rather  than  a  zoning  commission.  A  municipality’s  Planning  and  Zoning  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

33 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

33 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

Commission can establish a Village District by amending its zoning regulations, whereas es‐ tablishment of a local historic district requires the passage of an ordinance following a study  of the proposed district and the vote of property owners in the affected area, in which at  least two‐thirds vote in favor of creating the district.   Village District regulations require that all development within the district be designed to be  compatible with other uses in the immediate neighborhood, and specifies that all applications  for new construction and substantial reconstruction in the district that are visible from the  street be subject to review by an architect selected by the Planning and Zoning Commission.  Traditional zoning does not typically incorporate these reviews.  Village  Districts  can  be  created  as  overlays  or  stand‐alone  zoning,  and  can  replace  zoning  regulations that are not compatible with existing conditions. Correction of unviable zoning  can  result  in  a  decrease  in  the  number  of  variances  requested  from  the  Zoning  Board  of  Appeals, and can thus streamline the approvals process for developers.  Enactment of a Village District in the Glenville area was a concept specifically recommended  for review by Greenwich’s 2009 Plan of Conservation and Development, and the idea also  received general support in the online survey and the public workshop for this Plan. A key  benefit of such a district is the ability to allow a wide range of uses appropriate to a Village  Center (a request made at the public workshop), but with the capability to control the design  of buildings, structures and landscaping. In essence, a Village District is a type of form‐based  zoning that regulates design but allows a wide variety of land uses. As discussed in Chapter  6,  some  of  these  controls  can  also  be  achieved  using  design  guidelines.  However,  unlike  design guidelines, Village District regulations have the force of zoning, and can also control  other elements such as setbacks and parking. An issue with Village Districts is that they can  be difficult to implement, due to the rigorous process and the need to gain approval from  affected  property  owners.  Therefore,  while  this  Plan  recommends  the  Village  District  in  combination with design guidelines as the most comprehensive and effective toolbox, it is  recognized  that  the  creation  of  design  guidelines  may  be  an  appropriate  shorter‐term  approach while a Village District is being pursued.   2. Neighborhood‐oriented businesses: Participants in the public workshops for this Plan in‐ dicated a desire for additional small‐scale stores, bars and restaurants. However, there  was no consensus on where such additional uses would go, particularly given the need to  provide sufficient parking. There are several businesses in Pemberwick that are within the  R‐6 or R‐7 zones: the Castle View  Deli at the  corner of Comly and Morgan Avenues, a  vacant business at Comly Avenue and Pemberwick Road, and the Partridge & Rockwell  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

34 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

34 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning   

appliance  store  and  Pemberwick  X‐Change  Deli  on  Pemberwick Road  opposite  Monica  Road. It does not appear that these uses are permitted in the R‐6 or R‐7 zones. In addition,  there are several other properties in Pemberwick that are former commercial uses which  have either transitioned to residential use or are currently vacant. The Planning and Zon‐ ing Commission should explore ways to support these current businesses, including po‐ tential revitalization and expansion as appropriate, recognizing that at this time there it  not support for changing the zoning of these properties. This issue requires further study.   

 

  3. Non‐Conforming Uses and Zoning Enforcement: Participants in the workshops indicated  concerns  about  non‐residential  uses  in  the  R‐6  zone  in  Pemberwick.  It  is  not  known  if  these complaints stem from illegal uses or from existing non‐conforming uses that have   the potential for negative impacts on the surrounding residential neighborhood. At the  same  time  members  of  the  community  identified  problems  of  illegal  apartments  and  building maintenance, especially in Pemberwick. While existing non‐conforming uses are  permitted by the Building Regulations to remain, they cannot be altered or expanded in  a way that increases the degree of non‐conformity. In particular, an alteration or expan‐ sion that either 1) causes the floor area ratio or building coverage permitted in the zone  to be exceeded, or 2) results in a use that does not provide sufficient parking, is deemed  an increase in the degree of non‐conformity and is not permitted. The Town should un‐ dertake a concerted enforcement effort aimed at identifying both illegal apartments and  non‐conforming uses that may have changed over time contrary to zoning regulations.    

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

35 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

35 

 

 

Section 3: Land Use and Zoning           

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

36 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

36 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Introduction  This chapter presents a summary of the existing transportation network along with recommendations to  guide the Town’s transportation programs for Glenville and Pemberwick. There are a number of plans and  reports that address existing conditions, community goals and transportation opportunities in the study  area. The analysis and recommendations in this Plan have considered these prior initiatives, including:   



Studies/plans by the Town of Greenwich  o Greenwich Safety Study (FHI, 2012)  o POCD Transportation Committee Final Report (2011)  o Sidewalk Priority Map (2010)  o Bicycle Master Plan (Wilbur Smith Associates, 2001)  o Neighborhood Traffic Calming Program (Town of Greenwich, 2007)  Studies from other agencies/non‐profits  o Route 1 Operational Improvements Study (South Western Regional Planning  Agency, 2010)  o Greenwich Safe Cycling 10‐year Plan (2005) 

Roads are classified by two basic functions: through movement and access to adjacent land. Some roads  are intended to carry high volumes of through traffic, while others are for local traffic and providing access  to  properties.  Ideally,  as  through  traffic  increases,  the  degree  of  land  access  decreases.  Glenville  and  Pemberwick’s functional roadway classification is shown in Figure 8 and described below.    Limited Access Highways (Freeway/Expressway) provide regional access and primarily carry high‐ speed and long‐distance traffic. Access and egress occurs via grade‐separated interchanges, and  access to individual properties along the right‐of‐way is prohibited. The Merritt Parkway is the  only limited access highway, and the interchange is located at the border with Rye Brook at Glen  Ridge Road and King Street.     Arterial Roads are generally high‐capacity urban roads with the primary function to deliver traffic  from  collector  roads  to  freeways  or  expressways,  and  between  urban  centers.  As  such,  many  arteries are limited‐access roads, or feature restrictions on private access. Principal arterials in  the study area include U.S. Route 1 (West Putnam Ave) and King Street.   EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

37 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

37 

 

DA VE ER WO O SH

15 V U

LE IL SV ER IV R

12,500

D R

IT

PA R

KW AY

5,800

ST

D

ER

IDG

GLENVILLE

NV ILL E

R LEN

ST

ME

NG

KI

RR

6,400* RD

4,900*

LE

G

10,800*

G

R VE EA W

8,200*

KING ST

ST

VE YA ML

Average Daily Traffic *2011 Count (not counted in 2014)

CO

R

D

Roadway Classification Freeway/Expressway HICKORY D R

IRA

ALM

ST DR

PL

Major Collector

NE OLI

Minor Arterial

CAR

Principal Arterial

ER

SHI

MO

VAL LE Y DR

X,000

ICK RW BE M PE

Traffic Volumes (2014)

Minor Collector Local Road

1

Study Area 0

400

800

1,600 Feet

´

S.

21,600

U.

1

GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

E AV

UT

.P -W

2,600

17,700

Figure 8: Roadway Network

M NA

¦ ¨ § 95 9 5

Source: Town of Greenwich, Connecticut DOT

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Collector Roads connect local roads to arterial roads, balancing access and mobility. These roads  are typically somewhat wider than local roads to permit the passage of one lane of traffic in each  direction without interference from parked or standing vehicles.    Local Roads are all other streets. They provide direct access to the properties located along them,  and  should  not  be  designed  to  carry  through  traffic.  They  have  limited  mobility,  with  average  speeds  in  the  range  of  20‐30  mph.  Local  roads  connect  residential  neighborhoods  to  collector  roads. In Greenwich, local roads are found primarily in residential neighborhoods. 

Traffic circulation in Glenville and Pemberwick is generally adequate, but there are a number of  areas  of  concern  expressed  by  residents  having  to  do  with  speeding  on  local  and  connecting  residential streets; cut‐through traffic; vehicle congestion at peak hours of the day; and limited  pedestrian and bicycle facilities. Residents commented that traffic has steadily increased in the  past  decades  with  the  rise  of  development  in  the  surrounding  area,  especially  along  the  King  Street corridor. Emergency traffic to Greenwich Hospital and cut‐through traffic from the Merritt  Parkway were both identified as contributors to the north‐south traffic in the neighborhoods.  Speeding was also a significant concern for many residents. Specified areas include Pemberwick  Road,  Caroline  Place/Fletcher  Avenue,  Glenville  Road,  Riversville  Road,  Glen  Ridge  Road  and  Weaver Street.  Reducing speeding and improving safety for motorists and pedestrians on these  roads was a priority identified by many residents.   Traffic volumes in Figure 8 are Annual Average Daily Traffic (AADT)10 data available for Glenville  and Pemberwick. The data show that the highest volumes are on principal arterial roads, followed  by the minor arterial streets. The highest volume in the study area is along Route 1 at the border  with Port Chester. This intersection, called Byram Circle, is discussed later in the chapter.    In  2012,  Greenwich’s  Engineering  Division  completed  the  Town  of  Greenwich  Safety  Study  to  identify safety‐deficient locations in the roadway network and mitigation measures at prioritized  locations.  The  study  used  crash  data  from  2007  to  2009  to  determine  generally  the  highest  concentrations of accidents (see Figure 9).11 Priority locations were identified by considering the  total three‐year crash count, estimated rate of crashes, history of complaints, harmful events and  vulnerable populations. Based on these criteria, none of the intersections in the study area were                                                          10 AADT is an estimate of the total volume of traffic on a road segment for one year, divided by the number of days 

in the year. The number shown is the total two‐way traffic volume.  11 Intersections along Route 1 were excluded from the study due to the high number of accidents and the fact that 

the corridor was being studied by SWRPA.   EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

39 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

39 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

found  to  be  high‐priority  areas  for  improvement  compared  to  intersections  elsewhere  in  the  Town that had higher crash rates. However, more recent crash data as well as comments from  the public show that within the neighborhood, there are problematic areas in need of attention,  including the Glenville Village area along Glenville Road, Route 1 and at the intersection of King  Street with the Merritt Parkway. These problematic areas are discussed below.  Glenville Village Area  The Glenville Village area was cited as problematic for vehicles and pedestrians. Peak congestion  is  mostly  on  weekday  mornings  and  is  most  severe  at  the  intersection  at  Glenville  Road  and  Pemberwick  Road  and  at  Glen  Ridge  Road  at  Glenville  Street.  Potential  traffic  operational  improvements will be addressed as part of a recently awarded $2 million grant from the state.  The grant was awarded under the Federal Highway Administration’s Congestion Mitigation and  Air  Quality  Improvement  (CMAQ)  Program,  which  funds  projects  that  improve  air  quality  and  reduce traffic congestion. The study will look at improvements to lane configurations, signage,  striping, signalization enhancements and pedestrian accessibility. This project is anticipated to  start design in 2017, with construction to be completed in 2019‐2020.               

 

Glenville Center  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

40 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

40 

SH ER WO OD AV E

SV

ER

IV

R

Glenville Rd & Riversville Rd LE

IL

20 PDO D

R

2 Injuries

PA RK WA Y

U.S. 1 & Valley Dr 2 Injuries

ST

ME

NG

RR

KI

IT

21 PDO

GLENVILLE

11 PDO

ST

ICK RW BE M PE

Motor Vehicle Crashes 2012-2014

R

1

2-5

2-3

6 - 10

4-5

53 PDO

11 - 20

6-7

2 Injuries

41 - 55

400

U.S. 1 & Holly Hill Ln/ E Weaver St

D

Injury Crashes

DR

1

21 - 40

0

VALLE Y

2 Injuries

Total Crashes

RD

R VE EA W

King St & Anderson Hill Dr/ Stonehedge Dr

800

U.S. 1 & Byram Rd

Pedestrian Injuries

½ 1,600 Feet

´

51 PDO

½

3 Injuries

S.

U.

M NA

E AV

UT

.P W 1-

U.S. 1 & Western Jr Hwy 7 PDO 3 Injuries

½ Figure 9: Crash Map GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

3 Injuries

Source: Town of Greenwich

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure    Byram Circle  Byram Circle, the large traffic circle  on Route 1 at the entrance to the  Town  from  Port  Chester,  has  a  complicated  geometry,  which  is  problematic  for  drivers.  Circulation issues are made worse  by  the  businesses  located  within  the circle, which cause queueing in  the  intersection  during  peak  congestion  periods.  The  Byram  Circle was studied in detail as part  of  the  U.S.  Route  1  Greenwich/Stamford  Operational  Improvements Study by the South  Western Regional Planning Agency  (SWRPA,  now  the  Western  Connecticut  Council  of  Governments or WestCOG).  The concept which came out of a  series  of  public  workshops  and  includes the following features:  

Route 1 traffic would cross  the river using the existing  southbound bridge;  



Two  roundabouts  to  help  Operational Improvements Study (2011)  address existing safety and  operational issues by eliminating high speed conflict points and making speeds through  the area more consistent; 



Consolidation and re‐organization of intersections and driveways reducing the number  of conflicts; 



A limited‐access local, multimodal friendly street on the east side of the circle topromote  a walkable village feel;  

Byram Circle, SWRPA U.S. Route 1 Greenwich/Stamford 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

42 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

42 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure    

A modified access point for the “Nestle” site (777 West Putnam Avenue) to help encour‐ age redevelopment; 



The Thomas Lyon House would be given a more prominent location at the gateway to  Greenwich and New England; and 



Safer pedestrian crossings and connections to trails and sporting facilities. 

Potential solutions are limited by complicating factors such as municipal and state boundaries,  environmental concerns including the Byram River, numerous access points, and residential and  commercial properties including businesses located within the center of the circle. There is also  the historic Thomas Lyon House, reported to be the oldest house in Greenwich (c. 1695), located  adjacent to the circle.   This Neighborhood Plan supports the SWRPA concept for the Byram Circle, with one key change:  the center turn lane shown on Route 1 could be eliminated on the bridge and bridge approaches,  as it is not needed given the lack of turning movements. Pursuing implementation of this project  will require coordination with the Village of Port Chester and both the Connecticut and New York  Departments of Transportation, as well as an identified funding source.   Merritt Parkway Interchange at King Street/Glen Ridge Road  In 2005, the Town recognized an  area of particular concern at the  King Street intersection with the  Hutchinson  River  and  Merritt  Parkways.  This  area  was  the  subject of a joint study between  the Town and the Village of Rye  Brook. The study recommended  that  the  New  York  State  Department  of  Transportation  (NYSDOT)  look  at  measures  to  improve  traffic  flow,  such  as  reconfiguring  the  intersection  into  a  dual  roundabout  interchange  and/or  developing  a roadway striping plan.  

Dual Roundabout Concept, King Street Interchange Report (2005)

To  date,  NYSDOT  has  not  taken  significant  action  on  improvements  at  this  intersection.  Representatives  from  Greenwich  and  Rye  Brook  meet  periodically  as  part  of  a  Westchester‐ EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

43 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

43 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Greenwich task force, to discuss issues along the King Street corridor, and Rye Brook’s recent  (2014) Comprehensive Plan expressed support for a dual roundabout. It is recommended that  the Town of Greenwich continue to emphasize the importance of addressing traffic conrerns at  this  location,  an  effort  that  will  require  coordination  with  the  Village  of  Rye  Brook  and  the  NYSDOT. 

There are two bus routes that run along Route 1.  The CT Transit Route 11 bus runs east‐west  along Route 1 from Port Chester to Stamford. There is also a commuter shuttle route operated  by  Norwalk  Transit  District  which  provides  service  between  the  Greenwich  train  station  and  Byram Circle.

Glenville and Pemberwick’s residential  character and natural beauty make walking and biking  attractive options for travel and recreation within the neighborhood. In the electronic survey, the  vast majority (87%) of respondents reported that they walk in their neighborhood, and almost all  of respondents who walk (95%) do so for exercise or recreation, while another 28% may also walk  to shopping or dining. Dog walking is also quite common in Glenville and Pemberwick and was  mentioned by several respondents.  Although walking and bicycling are popular activities, residents expressed concern about areas  within the neighborhood where safety and accessibility are significant concerns. Residents stated  that many sidewalks were in disrepair and there are gaps in the sidewalk network which provides  links  to  schools,  parks  and  commercial  centers  such  as  Glenville  center  and  downtown  Greenwich.  Frequently cited areas for sidewalk improvements include:           

Pemberwick Road between Pemberwick Park and Comly Avenue,  Glenville Road at Pemberwick Road (and Glenville Pizza)  Weaver Street,   Riversville Road south of Bailiwick  Route 1,   Caroline Place,   Fletcher Avenue,  King Street, and   Roads adjacent to public parks (i.e. Moshier Street)  

  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

44 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

44 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Sidewalk Initiatives  The Town is exploring a number of initiatives to improve the conditions for walking and biking in  Glenville and Pemberwick. Figure 10 shows identified priority sidewalk improvements, reflecting  recommendations made by the First Selectman’s Pedestrian Safety Plan. The criteria for choosing  these links reflect their proximity to pedestrian generators (e.g. school, train station or park) as  well as other factors such as traffic volume and street width. Some of the previously identified  roads  include  Caroline  Place,  Riversville  Road  and  Glenville  Road  (see  below).  Figure  10  also  shows potential locations for new sidewalks as identified in the public outreach process. These  sidewalk initiatives are described further below.  

Caroline Place 

Glenville Road 

Riversville Road 

Weaver Street 

   

 

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

45 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

45 

AV E OO D

SH ER W

NU

TM EG

DR

15 V U RD D

DR

DR

ST ON

AN DR

EH ED G

DR

BA I L W I ICK RD

H UT SO

PL

N

HARKIM RD

RD

ANGE LUS DR RIV ER SV ILL E RD

ER

GE RID

ST

DR

LN AN LLM E T U RN

ANGU

S LN

W

RS

T

EX

ALD

CK D R

H

DEN LN

HA

A #3 TN RD PU ST T P O WES

M

E AV

NOL

DS P

L

1

LN TEAD

HOMES

DALE AVE RIVER

Potential off-street path enhancement

RD

LD

VE DA

A

E LST

Potential locations for new sidewalks

REY

KNLS

QU

RD

VE TA AR OB

DR

N

ER ST

L

MONICA

D AR INT

EN

ER L

N

EP

LUCY ST

NL

EE

DALE DR

ST ER SHI MO A DR M IR AL

ARTH

REX ST

GARDEN PL

GR

HICKORY DR

A LO

OLIN

Existing Town Identified location for new sidewalk

W

DR

H

T

DS

AN UPL

CAR E RD AV K IC AN E RG AV RW MO ER BE E CH AV ET DR AS IM OL GR LN CH PIL NCIS FRA NI

LL

DSA

BUR

FLO

FL

VE YA ML

A ND DR

M PE

RD CO

Sidewalk Connections

VAL LE YD

VE EA

LN

GUIL FO RD ES S

DR

D R

R

F

K C

DR

RD

Y LN

LE NED

O TL LIN

DE EP GO RG E

FA

TE

R

R

EW

VI IR

N

ST

CT

OU

LE N

G

LN

STI

NG

Y ROCK G RE

KI

TL

ET

R

RD

VI L

SH

WA LK E

GLE NV ILL E

LE

N YL AD

CU RT T

N GLE

LH

KW PA R ME

RR

ITT

E AV AY BYW ST EA

LN

LN

LIE

N

W LA

KIP

LES

AY

ELS

CA

MA

UPL

N SIO

H NORT DR

E

E DG HE NE STO

DR

AN

WM

NC DU

BO

O

H

VAL LEY

FRE

IE ETT

ST

N RU

CHAPEL

W LO

WIL

AY KW

ST

WINDY

NG

PAR ITT

RR

ME

KI

Study Area 0

400 800

1,600 Feet

´

Figure 10: Sidewalk Priorities Map GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

Source: Town of Greenwich, BFJ Planning

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure    Pemberwick Road and Pemberwick Park  Improving  pedestrian  access  to  Pemberwick  Park  was  seen  as  a  priority  in  the  outreach  process.  This  has also been an expressed goal by the  Pemberwick  Glenville  Association.  Residents discussed the need to “knit  the  two  communities  together  and  provide  access  to  Pemberwick  Park  and west of the river.” The Town has  identified  this  as  a  three‐phased  project  to  connect  Pemberwick  Park  with Comly Avenue and make the park  itself  accessible  by  wheelchair  or  by  stroller. Phase I of the project includes  the  addition  of  100  feet  of  sidewalk  along  Pemberwick  Road  with  a  connection  to  the  playground.  This  phase  also  includes  minor  improvements  to  the  parking  area  near the playground.

Pemberwick Park: Planned Improvements 

Phase II will continue the new sidewalk  northerly  either  along  Pemberwick  Road  or  within  the  Pemberwick  Park  for another +/‐ 1,300 feet. Phase III will  continue  this  new  sidewalk  along  Pemberwick  Road  to  Comly  Avenue  (and  connect  to  an  existing  sidewalk)  for +/‐ 670 feet. Development of Phase  III has significant physical obstacles, as  this  segment  of  road  is  constrained  between  a steep  slope  leading  to  the  Byram  River  on  the  west  side  and  a  Pemberwick Park: Future Sidewalk Connections  rocky  outcrop  and  overhead  utility  poles  along  the  east  side.  There  is  no  shoulder  on  either  side,  making  the  road  extremely  unfriendly to walkers and casual bikers. In order to create the path, a significant amount of rock  would have to be chipped away from the east side. A preliminary estimate completed by the  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

47 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

47 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure    Town’s  DPW  found  that  the  approximately  $1.5  Million  would  be  needed for the excavation and creation  of the sidewalk. 

While  it  was  agreed  that  the  Pemberwick Road option was the best  from  a  circulation,  access  and  safety  standpoint,  other  options  were  considered due to the cost of Phase III  of the project. One option was to build  a  pedestrian  bridge  across  the  Byram  River  from  Halock  Drive  to  Upland  Pemberwick Road: Existing Conditions along Phase  Street East. This option did not receive  III portion of road   a  consensus  of  support  during  the  public outreach process. This  option also faces  physical and permitting obstacles because the  bridge would have to be built on fill soil that is regulated by the U.S. Army Corps of Engineers  (USACE). It is unclear whether USACE would allow this bridge to be built due the fact that the fill  may be unstable and the area is in a floodplain.   A third option for Phase III would involve the creation of a path over the rocky outcrop, through  Pemberwick Park. This option would require a switchback path up and down the steep terrain to  allow for wheelchair and stroller accessibility.  It was agreed that it would be safer and better for  accessibility to have a sidewalk along the road that is always usable rather than one only open  during park visitation hours.    Funding for phase I improvements was included in the Town’s 2016/2017 Capital Budget. Due to  the extensive cost per linear foot of the Phase II and Phase III sidewalks, it us unclear whether  funding will be provided in the near‐term to complete the project.   Residents  also  expressed  concern  about  pedestrian  safety  in  the  immediate  vicinity  of  Pemberwick Park, due to speeding traffic, and requested that the Town investigate the potential  to  add  one  or  more  stop  signs  along  Pemberwick  Road  in  this  area.  The  Town  has  previously  looked into whether stop stigns are needed here and part reviews have not indicated that they  would be warranted. However, once the new park driveway and additional parking is created at  Pemberwick  Park  (see  detailed  discussion  in  the  next  chapter),  the  DPW  will  review  the  new  entrance for sight lines and traffic volumes to determine if a stop sign is needed.     

  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

48 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

48 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure    King Street   Crossing  King  Street  at  Glen  Ridge  Road  is  reportedly  problematic because of the high vehicular speeds, notably  from cars entering and exiting the Merritt Parkway. A new  sidewalk  on  the  east  side  of  King  Street,  south  of  Glen  Ridge Road, could be created to the traffic light at the Rye  Brook  Firehouse,  with  a  new  crosswalk  at  that  location,  conencting to the continuous sidewalk on the west side of  King  Street  in  Rye  Brook.  A  new  sidewalk  and crosswalk  would  require  coordination  with  the  New  York  State  Department of Transportation and the Village of Rye Brook.    Route 1 at Old Post Road  Residents  have  expressed  the  need  for  continuous  sidewalks  on  Route  1.  One  gap  where  sidewalks  are  missing  is  the  Town‐owned  narrow  property  between  Route 1 Old Post Road (shown below). Additionally, there  are  a  number  of  areas  where  sidewalks  are  not  clearly  delineated.  Sidewalks  should  be  required  by  the  Town  whenever  properties  along  Route  1  are  redeveloped.   Sidewalks on the north side should be consistent with the  design  on  the  southern  side  with  5  foot  wide  sidewalks  and a green buffer.  

 

Route 1: North Side 

 

Route 1: South Side 

     

  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

49 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

49 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure    Off‐Street Pedestrian Pathways  Stairs at Moshier Street  The  stairs  from  Moshier  Street  to  Pemberwick  Park  are  currently  closed,  reportedly for safety reasons because there  is  no  railing.  The  Town  should  consider  necessary  improvements  to  open  this  pathway, as it was cited by residents as an  important connection to the Park. There is  also  no  sidewalk  on  Moshier  Street,  so  opening the stairway will allow pedestrians  to walk through the park rather than along  the  narrow  road  where  there  is  no  sidewalk.  Access  improvements  at  Pemberwick  Park  are  also  discussed  in  Section 5.2. 

Closed stairs at Moshier Street/Pemberwick Park

Stairs at Glenville School  There  is  an  existing  pathway  through  the  trees  between  the  Glenville  School  and  Glenville  Road.  This  is  an  important  connection  for  students  walking  to  and  from the Civic Center and Glenville Center.  The  pathway  is  in  disrepair  and  is  poorly  marked  and  lit.  Improving  maintenance,  signage  and  lighting  can  help  to  make  the  path  a  more  utilized  segment  of  the  pedestrian  network  for  students  and  the  community overall.      

Existing pathway at Glenville School 

   

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

50 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

50 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure    Pemberwick Road/Green Lane/Byram Terrace Drive Connection 

Pedestrian  and  vehicular  access  to  Pemberwick  Road  from  the  east  is  limited  on  the  half‐mile  stretch between Almira Drive and  Route 1. There is an opportunity  to create a pedestrian connection  from  the  neighborhoods  to  the  east at Byram Terrace Drive (be‐ hind  the  Pemberwick  X‐Change  Deli).  At  this  location,  there  ap‐ pear to be the remnants of an old  path  down  the  hill  from  Byram  Terrace  Drive  to  Pemberwick  Road. The property connecting Green Lane and Byram Terrace to Pemberwick Road is owned by  the Town. Restoring this pathway would provide a more direct path for residents south of Reyn‐ olds Place walking to Pemberwick Road, Pemberwick Park and Caroline Place Pond. 

Glenville and Pemberwick’s residential  character and natural beauty make walking and biking  attractive  options  for  travel  and  recreation  within  the  neighborhood.  Approximately  36%  of  survey respondents reported that they bike in the neighborhood. Almost all of the respondents  that bike do so for exercise or recreation. Residents stated that there were a number of roads  that don’t feel comfortable for bicyclists including Weaver Street, Pemberwick Road, Glenville  Road, Fletcher Avenue and Riversville Road. Bike lanes were identified by more than two‐thirds  of respondents as desired actions, with another 49% interested in share‐the‐road signage. Nearly  one‐third  of  respondents  would  like  to  see  more  bike  racks  in  key  locations  around  the  neighborhoods,  while  almost  a  quarter  of  respondents  supported  biking  education.  Several  respondents also mentioned enforcement of speeding regulations as important.  Bicycle Infrastructure  In 2001, the Town released a Bicycle Master Plan, with the goal of making Greenwich a bicycle‐  and pedestrian‐friendly community where bicycling and walking are accepted as convenient and  comfortable alternatives to other  modes of transportation and recreation.  The Plan identifies 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

51 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

51 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

potential bicycle routes and education strategies, and includes a phased improvement program  to upgrade unsafe routes and provide bicycle friendly amenities.12   Figure 11 shows the network of routes identified in the Bicycle Master Plan that would be suitable  for bicycling if certain improvements are made. The Plan considered factors such as lane width,  traffic  volume  and  observed  traffic  speed  to  determine  how  well  a  roadway  accommodates  cyclists.  The  links  in  green  (i.e.  Caroline  Place)  are  those  roadways  that  currently  meet  recommended  guidelines  for  bike  lanes  and  could  be  striped  and/or  signed  as  bicycle  routes.  Orange links (i.e. Weaver Street and Glenville Road) are those that could meet the recommended  guidelines with a street widening or may be suitable for a sharrow, which is a pavement marking  used  to  remind  motorists  that  bicyclists  are  permitted  to  share  the  lane.  The  blue  links  are  undesignated bicycle lanes which means that they are roads that do not meet the requirements  for a bike lane; however they are direct routes to destinations throughout town and are likely to  be traveled by bikers.   Weaver  Street  has  been  cited  by  residents  as  a  priority  area  for  pedestrian  and  bicycle  improvements,  because  it  connects  Glenville  and  Pemberwick  to  Route  1  and  downtown  Greenwich. The Town’s Bicycle Master Plan recommends a widening to improve conditions for  bicyclists.  The  Town  should  consider  implementing  this  recommendation  with  striping  as  appropriate to improve safety for bicyclists and pedestrians that choose to walk in the shoulder.  If feasible, sidewalks should also be considered for Weaver Street during the widening process.  

Traffic Calming and Traffic Congestion:   Traffic  and  pedestrian  safety  emerged  as  a  significant  transportation  issue  in  Glenville  and  Pemberwick. Transportation‐related issues appeared to be of greatest significance to the survey  respondents, and none more so than traffic. Glenville and Pemberwick experience a great deal  of high‐speed traffic resulting from drivers cutting through this part of town. Speeding is a strong  concern expressed by respondents, with Weaver Street, Pemberwick Road and Riversville Road  around Bailiwick Road most often cited. The Glenville Road/Pemberwick Road intersection was  noted as an issue, particularly with the heavy usage of the Bendheim Western Greenwich Civic  Center  (Civic  Center)  and  Glenville  Pizza.  This  intersection  is  among  those  the  Town  plans  to  improve using a recently awarded grant. Traffic congestion was also cited as a major concern at                                                          12 Town of Greenwich Bicycle Master Plan. 

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

52 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

52 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Byram Circle (along Route 1) and the King Street/Merritt Parkway interchange. These issues were  discussed previously in Section 4.1.   Pedestrian and Bicycle Infrastructure   Walking  and  biking  are  very  popular  recreational  activities  in  the  neighborhood.  Residents  commented  in  the  workshops  and  in  the  online  survey  that  continued  efforts  are  needed  to  improve bicycle and pedestrian connectivity and safety in Glenville and Pemberwick, particularly  in the areas around the schools, parks, Glenville Center, and the north‐south roads connecting to  Route  1.  The  execution  of  bike  sharing  lanes  or  designated  lanes  should  be  undertaken  with  safety in mind.   Sidewalks  Existing  sidewalks  that  connect  activity  centers  in  the  study  area  should  be  improved  and  expanded  to  the  greatest  extent  practicable.  This  includes  providing  continuous  sidewalks  on  arterials and collectors and within a half‐mile radius of schools, village areas and parks. Priority  areas  for  sidewalk  improvements,  as  identified  by  the  Town  and  through  the  public  outreach  process, are identified in Figure 10.    Off‐street paths  The plan recommends four locations where there are commonly used off‐street paths that can  be enhanced or formalized to improve pedestrian circulation options. This includes maintaining  and providing access to the stairs at Moshier Street/Pemberwick Park and the stairs behind the  Western Greenwich Civic Center, enhancing the path between the Glenville School and Glenville  Road, and creating a new pathway at Pemberwick Road, Green Lane and Byram Terrace. These  improvements are shown in Figure 10.  Bicycle Lanes  The Town should continue to make improvements to the bicycle network by adding designated  bicycle lanes and shared bicycle/automobile lanes on the roadways it maintains as identified in  the  Bicycle  Master  Plan.  Creating  shared  bike  lanes  (sharrows),  rather  than  designated  lanes,  does  not  necessarily  require  major  capital  improvements  such  as  road  widening,  but  can  be  accomplished with more inexpensive measures like road striping and signage.   Bicycle Parking  The Town’s Bicycle Master Plan recognized the need to provide additional bicycle parking at key  destinations  such  as  schools,  shopping  areas,  train  stations,  municipal  buildings  and  parks.  Potential locations for bicycle parking include Glenville Green and Pemberwick Park.   EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

53 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

53 

AV E

SH ER W

OO D

East Branch Converse Pond Brook Round Hill Golf Club

NU

TM EG

DR

15 V U

St. Paul Roman Catholic Church

ME RR

RD D

DR

E

LL RD

DR

BA I L W I ICK RD

H UT SO

L

NP

MA

HARKIM RD

ELS

ANGE LUS DR RIV ER SV ILL E RD

Glenville Green Bendheim Western Greenwich Civic Center

RWICK

F

K C

D R

ANGU

S LN

W

VE EA

T

EX

RS

LN

GUIL FO RD ES S

Eagle Hill School

E T U RN

R

LN

O TL LIN

VAL LE YD

LEY

NED

RD

FA

TE

DR

R

EW

VI IR

DR

PEMBE

CT

N

LE N

LN

LN AN LLM

ST

TL

ET R

RD

STI

NG

G

KI WA LK E

GLE NV ILL E

Greenwich Oaks

ST

LN

R

CU RT T

ER

Glenville FD

VI L

Y AD

SH

GE RID

LE

ME

RR

ITT

E AV AY BYW ST EA N GLE

Glenville School

OU

KW PA R

RD

AY

Bailiwick Club LIE

LN

LN

LES

N

W LA

KIP

LH

IO NS

AN DR

EH ED G

VI

ST ON

E

RTH R NO ED DG HE NE O T S

RS

DR

VE

AN

WM

NC DU

BO

RI

H

CA

FRE

IE ETT

DE EP GO RG E

N RU

RD

W LO

WIL

AY KW

ST

PAR

NG

ITT

KI

VAL LEY

DR

ALD

RD

ER ST LD

M

E AV

O

REY

DS P

ST

L

CHAPEL

KNLS

NOL

WINDY

K RD

A #3 TN RD PU ST T P O WES

1

TEAD LN

PUTNAM

HOMES

´

E AV

EN

N

2,400 Feet

AD

E LST

HA

NL

600 1,200

H

EE

QU

GR

A INT

DALE AVE RIVER

0

VE TA AR OB

R

D RD

Institutional Use Study Area

CA

Public Open Space

er/ d n m Riv Byra Place Po line Caro LINE PL RO

High Priority Widening

ST ER SHI MO DR A R MI AL

ARTH

T

DS

AN UPL

Pemberwick Park

PEMBERWIC

Undesignated Bike Route

DR

HICKORY DR

LL

DSA

BUR

UPL

NI

Route Prioritization (Town of Greenwich)

Route Meets Guidelines

E AV AN E RG AV MO ER E CH AV ET DR AS IM OL GR LN CH PIL NCIS FRA

VE YA ML

FL

CO

A ND DR

RD

Greenwich Hills

AVE

Source: Town of Greenwich, BFJ Planning

Figure 11: Bicycle Route Prioritization Map (Town of Greenwich) GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Town‐maintained infrastructure and facilities support Glenville and Pemberwick’s residential and  commercial uses and play a significant role in its character and quality of life. Intradepartmental  coordination  and  regular  maintenance  are  critical  to  ensure  that  these  assets  continue  to  function properly and remain sources of community pride.   With the limited potential residential build‐out for Glenville and Pemberwick and the moderate  population  growth,  it  is  unlikely  that  municipal  infrastructure  and  facilities  will  experience  substantial increases in demand that would require construction of major new facilities. Rather,  the  Town’s  focus  will  be  on  maintaining  and  enhancing  existing  resources.  The  Greenwich  Department  of  Public  Works  (DPW)  is  responsible  for  the  construction,  development  and  maintenance of Town properties, except for parks and school properties, which are under the  jurisdiction of the Parks Department and Board of Education. In addition, the DPW handles long‐ term planning for drainage, traffic and other infrastructure projects to address specific issues. 

A critical issue for Glenville, Pemberwick and Greenwich as  a whole – one that was covered extensively in the Town’s  POCD and also raised by participants in the public outreach  for  this  Neighborhood  Plan  –  is  flooding.  Glenville  and  Pemberwick face drainage and stormwater issues, stemming  from their location adjacent to the Byram River. As shown in  Figure  12,  significant  portions  of  Pemberwick  are  within  a  100‐year  floodplain  established  by  the  Federal  Emergency  Management Agency (FEMA). The presence of developed areas within floodplains has important  planning implications because of risks to personal safety, potential damage to personal property  and infrastructure and the costs of recovery and redevelopment after major flooding events. As  Figure 12 illustrates, the flooding issue is particularly problematic in Pemberwick in the areas east  and south of Caroline Place Pond.      

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

55 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

55 

AV E O SHOD ER AV W E OO D

SH ER W

NU

East Branch Converse Pond Brook

Round Hill Golf Club

TM E

G

D

R

15 V U R ME

NG

W LO

WIL

N RU

RD RED

RD

HE

RTH NO

RD

DR

E

N SIO

GE

LL VI

D HE NE STO

DR

RS

AN

WM

N DR NCA DU

BO

VE RI

F TTIE

AY KW

ST

AR TP

KI

RIT

St. Paul Roman Catholic Church

BAI LI

W ICK RD

PL

N MA

KIM R HAR D

ELS K

ER

ER D

GLEN VI LL E

RD

LL

Greenwich Oaks

ST

TL

ET

LN

ME

RR

G

LE N

VI

AY

NG

KI

KW

Glenville Green

ES T

L DY HA

S

Glenville School Glenville FD

D

N

PA R

RIV ER SV ILL

ANGE LUS DR

ME

AY YW

RR

ITT

B ST EA

PA R

KW

AY

Bailiwick Club

IDG NR GLE

ITT

N IP L

PUTNAM

Figure 12: Floodplain Map (FEMA, 2010) GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

AVE

ND LH

DR

VALL EY DR

ALD

RD EN

VAL LEY

O

LD

LN

´

DEN LN

TEAD

2,400 Feet

NOL

DS P

ST

E AV

HOMES

600 1,200

CA

A ND D R UP L AD

HA

REY

KNLS

H

LN

CHAPEL

VE TA AR OB

LUCY ST MONICA

RDALE AVE RIVE

0

OU

GO R

DE EP

OL

DALE DR

E LST

Study Area

ST ER SHI MO DR A R MI AL

REX ST

Pond lace line P INE PL

100-year Floodplain 500-year Floodplain

Pemberwick Park

CAR

LEGEND

LOCK DR

HA

Caro

HICKORY DR

DR

WINDY

LL

DSA

BUR

E AV AN RG E AV MO E ER AV CH DR AS ET IM OL GR CH NI PI L

E AV LY

FL

M CO

S LN

T RS

er Riv Greenwich Hills

ANGU

VE EA W

m ra

By

K RD WIC ER

GE

R

RD

P EM B

Eagle Hill School

L

VE #3 A RD AM ST TN O U P P T ES W

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Riverine stormwater‐related flooding has been a longtime issue for the Byram River and nearby  areas, most recently during the flooding events of an April 2007 storm, Hurricane Irene in August  2011, and Hurricane Sandy in October 2012. In 2012, the Town of Greenwich and the U.S. Army  Corps of Engineers (USACE) initiated a cost‐shared feasibility‐level study to determine if flood risk  management opportunities are advisable for the Byram River Basin. The purpose of the ongoing  study  is  to  identify  flood  problems  along  the  river  and  develop  effective,  economical  and  environmentally  acceptable  plans  for  reducing  or  preventing  flooding.  In  January  2013,  the  USACE  held  the  first  public  information  meeting  to  present  the  alternatives  that  are  being  considered as part of the study. In February 2014, a second public meeting was held to present  the results of the questionnaire, work completed to date, and the specific alternatives considered  in the study. A third workshop was held in May 2015. A copy of all presentation materials can be  found on the Town’s website. A draft report is anticipated to be released by USACE in 2017, and  an approved feasibility report will be completed by the end of 2018. 

Another  strategy  for  addressing  flooding,  stormwater  runoff  and  drainage  issues  is  implementation of green infrastructure, a type of low‐impact development that is intended to  maintain or restore stormwater’s natural flow pattern by allowing the water to slowly permeate  into  the  ground  and  be  used  by  plants.  Natural  green  infrastructure  measures  incorporate  preservation of natural areas that provide habitat and flood protection and can mitigate air and  water pollution. Engineered green infrastructure practices can include rain gardens, vegetated  swales, green roofs and porous pavements. In addition to managing stormwater at a typically  lower  cost  than  hard  infrastructure,  green  infrastructure  can  recharge  groundwater,  provide  wildlife habitat, enhance community aesthetics, cool urbanized areas, improve air quality and  reduce stress on combined sewer systems. The Town should continue to encourage the use of 

Examples of green infrastructure include bioswales in parking lots and in rights‐of‐way and green roofs.  Source: Perkins Eastman Architects, New York City Department of Environmental Protection 

these measures in development and redevelopment, as consistent with its Stormwater Drainage  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

57 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

57 

 

 

Section 4: Transportation and Infrastructure   

Manual. For example, the 2009 POCD includes a recommendation that the Town require that all  new municipal construction projects use techniques to reduce long‐term energy requirements  with  the  use  of  green  energy  materials  and  Leadership  in  Energy  and  Environmental  Design  (LEED©) program designs and materials. The Town has recently completed a pilot program of  pervious sidewalks at Bruce Park; similar measures may be explored elsewhere as appropriate.     

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

58 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

58 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character   

In  general,  Glenville  and  Pemberwick’s  built  environment  appears  to  be  functioning  well.  Residents  are  largely  satisfied  with  the  way  their  neighborhoods  look  and  feel,  and  want  to  preserve  the  existing  character  that  defines  this  extremely  attractive  area  of  Greenwich.  This  section provides guidelines that build upon the existing character in each neighborhood to make  them more attractive, pedestrian friendly communities with well‐maintained homes, businesses  and streetscapes.  Residents in both neighborhoods saw their parks as major assets in the community. However,  many respondents expressed concern about the condition of the park facilities and how they  could be improved upon. While some comments from the public called for new park amenities  such as new playgrounds or a running track – additions which can certainly be explored based on  established recreational needs and available funding – most supported the more basic concept  of maintaining the existing facilities and ensuring their functional and aesthetic value. Glenville  Green  and  Pemberwick  Park,  in  particular,  were  often  mentioned  as  needing  improvements.  Clearly,  Parks  and  Recreation  will  need  to  be  actively  involved  in  planning  for  future  park  improvements, and funding may not be readily available. However, nonprofit entities such as the  Boy Scouts and Audubon Society, as well as potentially private‐sector groups, could be engaged  for fundraising and implementation of improvements.  Residents also expressed the need to improve waterfront access along the Byram River (including  Caroline Place Pond and Byram Pond). The Town should look for ways to leverage the waterfront  access  already  in  place  and  develop  a  strategy  for  improving  and  maintain  publicly  owned  waterfront  lands,  to  unlock  their  full  potential  for  the  community.  A  particular  area  of  opportunity is Byram Pond, which is an important asset for Glenville and the Town as a whole. A  plan should be developed to clean up the lands adjacent to the Pond behind the Glenville Fire  Department. This area could potentially be connected to a larger greenbelt path that follows the  Byram Pond and the River.   

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

59 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

59 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character   

Streetscape refers to the elements in or near the street right‐of‐way, including buildings, building  setbacks, lawns, sidewalks, street furniture, street trees, signs, streetlights and public art. These  elements can be designed to improve the relationship of the built environment to promote a  more human scale and improve quality‐of‐life in the community. An articulated and attractive  streetscape can also benefit local business by attracting a diversity of users.   A  community  design  review  of  the  Glenville  revealed  several  important  and  notable  existing  conditions  and  opportunities  with  regard  to  the  streetscape,  some  highlighted  in  the  image  below. 

 

     

  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

60 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

60 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character    Sidewalks 

Sidewalks help define community character and are essential components of pedestrian friendly  streets.  Recommended  improvements  to  the  pedestrian  network,  including  improvements  to  both sidewalks and off‐street pathways, are discussed in the Transportation Section.  There are a few locations in the study area where sidewalks need maintenance; these should be  identified and improved by the Town. Sidewalks should be at least 5 feet wide. Landscaping such  grass buffer areas and street trees should be incorporated where possible. All sidewalks should  be ADA accessible with ramps for wheelchair and stroller access.   Lighting  Lighting is another community design element that could be improved in Glenville. Presently,  there is intermittent cobra head lighting (arms mounted on wood utility poles) in the village area.  Attractive,  pedestrian‐scaled  lighting  could  be  used  to  enhance  streetscape  character  and  improve safety conditions for cars and pedestrians alike. Pedestrian‐scaled light fixtures should  be considered in areas with higher pedestrian volumes, such as in Glenville Green, Pemberwick  Road  and  along  Glenville  Road.  Pedestrian‐scaled  lighting  should  also  be  used  near  building  entryways and parking lots.   Signage  Signage should be used primarily to identify a business or residential complex rather than serving  as advertising. Signage should be complementary and well integrated to the surrounding area  while  also  being  readable  to  vehicular  traffic.  Glenville  Village  already  has  a  tradition  of  high  quality signage in the village area, many utilizing a green and gold theme. However, there are a  number  of  areas  where  signage  is  inconsistent  or  poorly  maintained.    A  more  uniform  and  aesthetically pleasing look to signs should be considered for the Glenville Village area. Examples  of attractive signage and unattractive signage (both public and private) are shown below.    

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

61 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

61 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character      Attractive signage examples 

Unattractive signage examples 

 

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

62 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

62 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character    Parking Lots 

Parking  in  the  Glenville  area  was  a  stated  concern  by  some  residents.  Specifically,  residents  commented that additional parking was needed at the Glen Ridge shopping center and at the  Bendheim Western Greenwich Civic Center. Access issues were also reported at the parking area  in front of Glenville Pizza.   Glen Ridge Shopping Plaza  At the Glen Ridge shopping plaza, six additional parking spaces  will be added when the USPS is reconfigured to accommodate  two  new  retail  storefronts.  As  part  of  future  redevelopment,  signage, lighting and landscaping should be used to encourage  users to use the spaces on the eastern part of the lot that are  reportedly underused, even during peak hours.   Glenville Green Parking Lot  Many people walk back and forth between the Glenville Green parking lot and the Civic Center,  as the lot serves both areas. The layout of the parking lot behind the Fire Department should be  reconfigured with the following considerations:   

Parking needs for Glenville Fire Department 



Improved pedestrian connections to Civic Center and surrounding commercial uses 



Improved access to Byram Pond 



Improved landscaping  



Better defined curb cuts to reduce area of conflicts between pedestrians and vehicles  



Enforcement of long‐term vehicles parked in lot 

Improve parking area behind at Glenville Green EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

63 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

63 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character      Gateways 

More could be done to denote arrival in (and departure from) the two neighborhoods through  the creation of gateways. Gateways and public/open spaces play an important role in creating a  sense  of  place  within  a  neighborhood.  Gateways  create  a  sense of arrival and provide residents and visitors with a first  impression  of  a  neighborhood.  Public/open  spaces  provide  important opportunities for recreation, neighborhood events  and casual interactions among residents that contribute to the  neighborhood  quality‐of‐life.  Streetlights,  landscaping  and  street  signs  that  use  the  same  font  or  logo  can  also  convey  Glenville’s identity and connectivity. One potential location for  gateway  signage  and/or  landscaping  is  the  entrance  to  Glenville center at Pemberwick and Glenville Roads.   Design Guidelines  Design  guidelines  may  be  used  on  their  own  or  as  a  supplement to a Village District (discussed in Section 3.2) to  guide architectural style, building form, site design, access and  parking  configurations,  lighting,  signage,  landscaping  and  other design concepts that the Town would like to encourage.  Such guidelines would promote development that:  

Is high‐quality and visually appealing from adjacent  streets and the surrounding neighborhood with an  emphasis on building placement and orientation as  well as site landscape;  



Has an appropriate mix of uses; 



Has open spaces, parking areas, pedestrian walks,  signs, lighting, landscaping and utilities that are well  related to the site and arranged to achieve a safe,  efficient and contextually sensitive development; 



Shows  high  inter‐connectivity  between  proposed  uses and adjacent areas; and 



Incorporates  infrastructure  including  pedestrian  scale  lighting,  appropriate  landscaping,  ground  floor activity that provides eyes on the street, etc. 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

64 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

64 

 

Section 5: Urban Design and Community Character 

 

 

Participants in the public workshops and in the  online  survey  expressed  the  need  to  improve  Glenville Green to make it more utilized by the  community.  Respondents  commented  on  the  quality  and  availability  of  amenities  such  as  benches,  picnic  tables,  water  fountains,  dog  waste  bags,  lighting,  a  bike  path  and  overall  landscaping.  Residents  expressed  a  desire  for  additional  cafes  and  other  restaurants  around  the green in Glenville, and many were open to  the  idea  of  utilizing  the  American  Legion  building within the Green as a concession space.  A  conceptual  plan  of  the  Glenville  Green  area  was developed to illustrate how the park could  be  redesigned  to  accommodate  some  of  the  suggestions from the public (see Figure 13). The  Byram  Pond  waterfront  adjacent  to  the  Fire  Department is Town‐owned, but the pond itself  is privately owned. Future work would require  coordination with this property owner, as well  as  potential  approval  by  the  Town’s  Inland  Wetlands  and  Watercourses  Agency  and  possibly CTDEEP and the USACE.  

Improve pathway behind Fire Department 

 

Clean up Byram Pond shore behind Fire Department EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN     65 

Consider new use for American Legion Building and        improve open space 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

65 

Figure 13: Glenville Green Concept GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character   

Residents  were  also  in  favor  of  improving  access  to  the  water,  including  the  creation  of  a  continuous  walking  path  around  Byram Pond. The parking lot abuts  the  shore  of  the  pond,  and  the  shore  is  poorly  maintained  with  fallen  trees  and  weeds,  with  little  opportunity  for  public  enjoyment  of the water. Sight lines of the pond  from  Pemberwick  and  Glenville  Roads  are  blocked  by  the  cars  in  the  parking  lot.  Cleaning  and  opening  up  the  Byram  Pond  shoreline to the public would help  Potential for continuous green loop around Byram Pond  to improve the visual and physical connection to the water. Landscaping and amenities at the  privately  owned  Mill  development  should  be  seen  as  an  example  for  how  to  facilitate  visual  access to the water. The Town should explore the potential to create a continuous public access  trail around Byram Pond, working with private property owners as necessary. In addition, the  Glenville Green parking lot could be improved through restriping, potentially reconfiguring the  driveway to address pedestrian safety and parking enforcement to discourage cars from using  the lot for long‐term parking. These parking lot improvement and management strategies could  greatly enhance the aesthetics and functionality of the parking lot, without the need to reduce  the number of spaces.   

Create continuous green loop around the Byram Pond

 

  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

67 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

67 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character   

The Bendheim Western Greenwich Civic Center and Park was also cited by residents as one of  the  community’s  most  important  assets.  While  many  felt  the  facility  was  fine,  some  were  interested in amenities such as benches, better access to trails, improvements to the playground,  dog waste bags and better lighting.   More  than  half  of  respondents  in  the  electronic  survey  were  interested in a walking track or trail. A track on the level portion of  the park is shown in Figure 14. The path could be built with porous  materials such as crushed stone or pervious rubber. If placed at the  bottom  of  the  hill,  the  softer  pervious  materials  (compared  to  asphalt) would be less of an obstacle to people sledding on the hill  in the winter months.  

Rubber running track

Nearly a third of respondents thought there should be more parking at the facility. The current  parking lot is situated adjacent to a steep hill, making the possibility of expanding the lot difficult.  Improving pedestrian connections to the Glenville Green parking lot will help to manage demand  during Civic Center events. The concept plans for Glenville Green include improved sidewalks and  a  pathway  re‐aligned  toward  the  Civic  Center.  The  intersection  of  Glenville  and  Pemberwick  Roads was also noted by residents as a safety issue for drivers and pedestrians. This intersection  is being studied by the Town using a recently awarded grant. Improving pedestrian safety is a key  goal for the study.   Opportunities to improve pedestrian connections to the Civic Center are shown in Figure 14. The  figure  shows  improvements  discussed  in  the  Transportation  section,  including  increased  maintenance and signage for the off‐street paths on the hill of the Civic Center and between  Glenville School and Glenville Road. Sidewalk connections are also recommended for the areas  adjacent  to  Glenville  Pizza.  Sidewalks  in  this  location  could  be  evaluated  as  part  of  the  intersection study undertaken by the Town.   The  figure  shows  a  walking/running  track  in  the  Civic  Center  Park,  which  was  an  amenity  requested by a number of residents. A track could be built with porous materials such as crushed  stone  or  pervious  rubber.  If  placed  at  the  bottom  of  the  hill,  the  softer  pervious  materials  (compared to asphalt), would be less of an intrusion to sledding on the hill in the winter months.    

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

68 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

68 

Figure 14: Potential Pedestrian Connections in Glenville GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character   

Pemberwick  does  not  have  the  same  concentration  of  neighborhood‐oriented  businesses  as  Glenville, and those businesses that are located in Pemberwick lack a unified “look” as is found  in Glenville. Pemberwick’s commercial node has a more eclectic character, but shows a strong  foundation of building materials, including brick, stone and clapboard, which could be built upon  with future revitalization of this area through the addition of neighborhood retail uses. Many of  the  streetscape  recommendations  for  Glenville  are  also  applicable  to  Pemberwick,  including  maintenance  and  creation  of  sidewalks  and  off‐street  paths  (see  the  Transportation  section);  improved  lighting  and  signage  (particularly  at  Pemberwick  Park)  and  the  establishment  of  gateways (such as on Pemberwick Road at Comly Avenue or Halock Drive North and Pemberwick  Road at Route 1). 

Pemberwick Park was frequently cited as being the heart of the Pemberwick Neighborhood. As  discussed in Section 3.1, the L‐shaped park is comprised of three separate 15‐acre portions, with  an active recreation area, a natural conservation area and a managed conservation area. The  Yantorno Community Center in the active area has a large room for community use and events  and serves as office space for Greenwich Green and Clean.   Some of the concerns with the active area of the park concern maintenance, general aesthetics  and accessibility for wheelchair and strollers. Parking near the Park was a frequently cited issue.  The Community Center was noted as in need of upgrades, specifically to the bathrooms and the  community room. Some residents stated a desire for more children’s activities.   The  Town  has  two  projects  to  improve  access  to  the  Park  for  pedestrians  and  vehicles.  An  underutilized garage north of the Community Center will be demolished and replaced with six  parking spaces. The Town has also allocated funds for the first phase of a project to design and  construct a sidewalk on the east side of Pemberwick Road from Halock Drive to Comly Avenue  (discussed  in  Section  4.3).  Phase  I  of  the  project  includes  a  short  segment  of  sidewalk  along  Pemberwick Road (about 100 feet) immediately adjacent to the park along with a connection to  the  playground.  Phase  I  will  also  provide  wheelchair  and  stroller  access  to  the  park  and  playground without mounting steps. One of the goals for the sidewalk project (all three phases)  is to knit the Glenville and Pemberwick together and provide access to Pemberwick Park from  areas west of the Byram River. The Town has currently only allocated funds for the portion of the  sidewalk near the park (Phase I).    EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

70 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

70 

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character   

Figure 15 illustrates a design concept for the playground area and the Community Center. The  design features a new access road and parking area with 10 spaces for the Community Center.  While the driveway and lot shown would require space in the existing park, new usable space  would be created adjacent to the Community Center by filling in the existing driveway. A patio  area connected to the building could be developed in this area, which would help to facilitate  parties  and  community  events  in  the  park.  A  new  ADA  access  ramp  would  be  located  at  the  entrance to the park opposite the Community Center. It should be noted that these potential  improvements could require tree removal and grading and would require compliance with the  Town’s drainage manual.    

 

Potential usable space gained with removal and re‐grading of driveway area

  Some  residents  also  requested  a  conceptual  plan  for  Pemberwick  Park  that  provides  for  a  relocation of the community center, recognizing that a newly constructed facility could better  serve the community as well as Greenwich Green & Clean, and that the building’s current location  divides the playground area from the athletic fields. This is particularly a problem for parents of  younger children using the playground and older children participating in field events, as there is  no line of sight between the two park areas due to the community center and its driveway.  In response to this request, a second concept for Pemberwick Park was developed that relocates  the community center to the north, enlarges its footprint and reorients it to open up a larger area  for a playground and seating, establishing a more direct connection to the athletic fields. In this  concept, 14 new parking spaces are created, in addition to the six spaces the Town is planning to  develop, as discussed above. Clearly, this concept would be a more expensive undertaking than  the first concept which retains the current building; however, it could also improve Pemberwick  Park’s  overall  functionality.  The  more  substantial  park  improvement  project  could  be  funded  through a combination of the Town’s capital budget and privately raised funds.  EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

71 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

71 

 

Figure 15: Pemberwick Park Concept 1 GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

Figure 16: Pemberwick Park Concept 2 GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN

 

 

Section 5: Urban Design and Community Character   

With regard to parking, it is important to note that both Pemberwick Park concepts maximize the  number  of  new  parking  spaces,  responding  to  the  need  expressed  by  the  community  for  additional  parking.  However,  the  Town  could  ultimately  choose  to  provide  for  fewer  spaces,  based on further community input, if the desire for green space is more critical. Alternatively,  new parking could be built in pervious pavement, to mitigate stormwater and drainage impacts.  Some residents expressed a desire for the creation of more on‐street parking on Pemberwick  Road  at  the  park.  While  there  may  be  potential  to  add  some  on‐street  spaces  if  the  existing  community center driveway is filled as illustrated in the concepts above, the existing trees and  sloped berm along the roadway present a challenge. The Town does not plan to add any on‐street  parking spaces north of its proposed new driveway/new parking area, as the roadway narrows in  this location and then begins to curve, presenting potential sight line issues if on‐street parking  is added.  The  passive  areas  of  Pemberwick  Park  are  relatively  underutilized;  some  residents  were  not  aware that there were publicly accessible trails from the Weaver Street side. It is recommended  that  the  Town  improve  trail  markings  and  signage  to  advertise  these  areas  and  create  better  linkages with the active area of the park.                 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

74 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

 

 

74 

 

 

Section 6: Action Plan   

  The following is a summary of all recommendations made in this plan,  presented as an action  plan, identifying preferred timing and implementing authority.     

Key 

 

Immediate Action:  Local Laws and Regulations 

Medium Term Action:  Town Capital Investment Plan 

Long Term Action:  Further Study 

  = Priority Recommendation    Responsible Agency  Inter‐ Town  governmental/ Private 

Land Use and Zoning 

 

 



 

Initiate the process of establishing a Village District for the  Glenville business district, by including an inventory of the  area’s  structures,  landscape  and  settings  to  identify  any  problems; establishing design standards unique to Glenville  that should be common to the area as a whole; and assisting  in drafting the required zoning regulations. 

P&Z  Commission 



Explore  ways  to  recognize  and  support  existing  non‐ conforming commercial uses in Pemberwick.  

P&Z  Commission 



Undertake  an  enforcement  effort  to  identify  illegal  apartments  and  existing  non‐conforming  uses  that  may  have changed over time contrary to zoning regulations. 

P&Z  Department 

 

 

 

 

 

 

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

75 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN  SEPTEMBER 15, 2015 

 

75 

75 

 

 

Section 6: Action Plan   

Responsible Agency 

Transportation and Infrastructure 

 



 



 

    



DPW 

 

  DPW, Fire  Department 

       

Consider  areas  prioritized  for  sidewalks  and  crosswalks  (Figure 10) including:  o Pemberwick Road between Pemberwick Park and Comly  Avenue,  o Glenville  Road  at  Pemberwick  Road  (and  at  Glenville  Pizza)  o Weaver Street,   o Riversville Road south of Bailiwick  o Route 1,   o Caroline Place,   o Fletcher Avenue,  o King Street, and   o Moshier Street (adjacent to Pemberwick Park)    

 

Inter‐ governmental/  Private 

Improve the layout of the Glenville Fire Department Parking  lot, with consideration for the following:   o Reduce size of access driveway to lot to reduce area of  conflicts between pedestrians and vehicles;  o Improve enforcement of long‐term vehicles parked in lot; o Improve access to Byram Pond; and  o Redevelop the lot through milling, paving, restriping and  improved landscaping. 

 

 

Explore  alternatives  to  improve  circulation  and  safety  for  the  Glenville  Center  intersections  (improvements  to  be  identified in study of intersection improvements).  

Town 

DPW 

 

DPW 

 

Consider improving/formalizing off‐street path connections  (Figure 10) to parks including:   o Pemberwick Road/Green Lane/Byram Terrace Drive,  o Stairs at Moshier Street, and  o Stairs at Glenville School 

 

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

76 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN  SEPTEMBER 15, 2015 

 

76 

76 

 

 

Section 6: Action Plan   

Responsible Agency  Town 

Inter‐ governmental/  Private 

Focus  on  improving  and  expanding  sidewalks  along  Pemberwick Road to enhance pedestrian linkages between  Glenville and Pemberwick. 

DPW 

 

Transportation and Infrastructure (cont.) 

 



 



Continue to make bicycle infrastructure improvements such  as the bike priority lanes identified by the Town (Figure 11).

DPW 

 

 



Explore  ways  to  expand  bicycle  parking  in  the  Glenville  Village area and in commercial areas. 

DPW 

 

 



Promote  the  use  of  green  infrastructure,  particularly  on  Town‐owned  property  such  as  Glenville  Green,  Bendheim  Western  Civic  Center,  Glenville  School  and  Pemberwick  Park. 

DPW, Parks  &  Recreation 

 

Continue to emphasize the importance of addressing traffic  concerns  at  the  King  Street  interchange  of  the  Merritt  Parkway. Explore the potential to establish a sidewalk along  the eastern side of King Street south of Glen Ridge Road, to  a  new  crosswalk  at  the  Rye  Brook  Firehouse  Significant  coordination will be required from the Village of Rye Brook  and NYSDOT.  

DPW 

NYSDOT,  V. Rye Brook 

Advance proposal for redesign of Byram Circle along Route  1. Significant coordination will be required from the Village  of Port Chester, NYSDOT and CTDOT.  

DPW 

V. Port  Chester,  NYSDOT,  CTDOT 

Support the USACE study on flooding along the Byram River  and  coordinate  with  the  USACE  on  implementation  of  the  study’s recommendations. 

DPW 

USACE 

 

 

 







   

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

77 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN  SEPTEMBER 15, 2015 

 

77 

77 

 

 

Section 6: Action Plan    Responsible Agency 

Urban Design and Community Character 

Town 





Implement public access to the Byram River, particularly at  Byram Pond and Caroline Place Pond, as a high priority, as  identified by residents. 





Facilitate the cleanup of invasive vegetation and dumping  along the banks of Byram Pond through public‐private  partnerships, such as Greenwich Green and Clean and the  Greenwich Land Trust. 

 



Glenville Green: 



o Consider redesign concept for Glenville Green (Figure 13).  o Facilitate the cleanup of invasive vegetation along the  bank of the Byram Pond adjacent to the Glenville Fire  Department through public‐private partnerships such as  DPW, Parks &  Greenwich Green and Clean and the Greenwich Land  Recreation  Trust.  o Develop continuous greenway around Byram Park that  connects to path at The Mill.  o Consider ancillary uses (i.e. concession space) for  American Legion building.   Pemberwick Park 



o Consider redesign concept for Pemberwick Park  playground and community center (Figure 15).   o Enhance open space connections at Pemberwick Park  through trail maintenance and creation, including  wayfinding and signage improvements.  Bendheim Western Greenwich Civic Center and Park 

   

         

 

o Develop a walking/running track around the park  o Improve sidewalks and re‐align pathway in conjuction to  potential redesign of Glenville Green.  

 

Inter‐ governmental/  Private 

Conservation  Commission,   Parks &  Recreation 

 

Conservation  Commission,   Parks &  Recreation,  Tree Warden 

 

DPW,   Parks &   Recreation 

Greenwich  Green &  Clean,  Greenwich  Land Trust,  American  Legion,  private  property  owners 

Greenwich  Green & Clean 

  DPW, Parks &  Recreation 

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

78 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN  SEPTEMBER 15, 2015 

 

78 

78 

 

 

Section 6: Action Plan    Responsible Agency 

Urban Design and Community Character (cont.)  

 



 

Town 

Consider gateway improvements at Glenville Road and  Riversville Road if changes are made to that intersection (as  recommended by traffic study).   Continue to explore additional opportunities for  enhancements to all existing public areas Glenville and  Pemberwick, including planned improvements at  Pemberwick Park. 

Inter‐ governmental/ Private 

  DPW 

DPW,   Parks &   Recreation 

 

 

 

 

EASTERN GREENWICH NEIGHBORHOOD PLAN  

 

79 

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN  SEPTEMBER 15, 2015 

 

79 

79 

 

Section 6: Action Plan 

 

  In addition to the above Action Plan, there are other measures that are consistent with the Glenville and  Pemberwick Neighborhood Plan goals and objectives that involve completion or implementation of other  existing plans or activities by Town entities. The Planning and Zoning Commission, through this Plan, sup‐ ports the following actions to be undertaken primarily by the DPW; this list is not intended to preclude  other actions of Town boards, commissions or departments that may further goals of this Plan:     Consider the use of traffic calming measures along identified problem roadways, consistent with  their functional classification and the Neighborhood Traffic Calming Program (NTCP);   Look into implementing an ongoing traffic management/speed enforcement program to highlight  the need for safety and “train” speeders to expect enforcement of the speed limit.   Continue to implement sidewalk improvements in the priority areas previously identified by the  Town. Where full sidewalks are not feasible or desired due to lack of right‐of‐way or width or  removal of trees and vegetation, explore the use of a paved pathway; and   Continue to improve the  bicycle network by adding designated bike lanes and/or sharrows on  roadways, as appropriate and available.    In determining the timing and order of the above Action Plan items, the Town Planner will be responsible  for completing an annual action plan for implementing these recommendations and those of the other  approved neighborhood plans in Greenwich.  The annual action plan will set timeframes and priorities  of  all  neighborhood  planning  action  items,  similar  to  the  process  used  by  the  Town’s  Plan  of  Conservation and Development (POCD) Plan Implementation Committee.   

 

  GLENVILLE AND PEMBERWICK NEIGHBORHOOD PLAN   

80