La stima del valore di costo I costi del progetto

La stima del valore di costo 14.XI.2005

Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

I costi del progetto • Due sono i casi con produzioni di beni per progetto: – un primo caso riguarda la produzione di beni intesa come promozione immobiliare – un secondo caso riguarda la produzione intesa come costruzione

• Il primo caso contiene il secondo – in una promozione immobiliare il costo di costruzione rappresenta una voce del costo totale di produzione immobiliare


Costi e soggetti • Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti

I soggetti Imprenditore Promotore

Imprenditore Costruttore

Costo totale di produzione Ctot

Costo di costruzione Cc


Il costo di produzione

• Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: CP = Ca + CC + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up

• dove: – – – –

Ca: costo dell’area Cc: costo di costruzione St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Oneri concessori suddivisi in: • Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria • Ccc: contributo sul costo di costruzione – I: interessi sul capitale finanziario – Sc: spese di commercializzazione – Up: utile dell’imprenditore promotore Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

Il costo di costruzione • Il costo di costruzione è parte del costo complessivo del processo di trasformazione e riguarda la sola componente edilizia di tale processo • Il costo di costruzione deve prevedere la remunerazione – dei costi variabili sostenuti dall’imprenditore costruttore – dei costi fissi che quest’ultimo sostiene per gestire la propria attività imprenditoriale – dell’utile di impresa che remunera la sintesi dei fattori di produzione Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

Procedimento e progetto • La – – • La –

stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto

Livello di definizione progettuale

Procedimento

Progetto preliminare attività di ideazione

Sintetico

Progetto esecutivo

Obiettivo

Preventivo sommario

Analitico


CME

Il procedimento sintetico • Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato • Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all’analisi dei dati e all’analisi della distribuzione di frequenza – cfr. principio di ordinarietà/principi dell’estimo

• Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti – i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore


La fonte del prezziario del Collegio di Milano • Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano – Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione

• I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione • Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

Un caso di applicazione • Dobbiamo stimare il più probabile valore di costo di un edificio destinato a residenza da realizzarsi nella periferia di una città di media dimensione • Il tipo di intervento previsto si distingue per i seguenti aspetti: – si tratta di un intervento di nuova costruzione (siamo in una ZTO C del Piano regolatore) – la densità prevista dal PRG è elevata – il progetto è destinato ad una domanda capace di un investimento contenuto Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

La formulazione di una stima orientativa • Una volta posto il quesito di stima, posso verificare la disponibilità di casi relativi a progetti analoghi nell’ambito del Prezziario specifico – Prezzi Tipologie Edilizie, 2004, DEI Tipografia del Genio Civile

• Rilevo nel prezziario tre valori di costo che posso considerare relativi a beni analoghi a quello oggetto di stima


Primo caso: edificio di civile abitazione • L’intervento –della durata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio di 10 piani fuori terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a box auto e cantine)


Primo caso: edificio di civile abitazione • Il terreno su cui sorge l’opera è di circa 9.400 mq e di questi 5.000 sono destinati a superficie verde • Le principali caratteristiche quantitative dell’edificio in progetto sono le seguenti: – La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq – Il volume totale: 16.400 mc • Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: – €/mq: 951,00 – €/mc: 198,00


I costi del primo caso Cod. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Descrizione Scavi e movimenti di terra Sondaggi e diaframmi Fondazioni Strutture c.a. più trattamento a vista Murature e tramezzi Vespai, sottofondi e pavimenti Opere in pietra Rivestimenti e zoccolini Intonaci e tinteggiature Canne e fognature Coibentazione Impermeabilizzazioni e copertura Opere e serramenti e lattonerie Serramenti in legno Impianto di riscaldamento/condizionamento

16 17 18

Impianto idrosanitario e sollevamento acque Impianto elettrico Impianto ascensori

Costo Totale Costo a mq Costo a mc

Costo in Euro Incidenza 81.361 2,50% 99.858 3,07% 103.098 3,17% 691.349 21,27% 64.374 1,98% 235.646 7,25% 42.413 1,30% 231.624 7,12% 181.499 5,58% 60.015 1,85% 63.424 1,95% 71.638 2,20% 310.414 9,55% 342.601 10,54% 245.649 7,56% 116.845 205.974 103.098

3.250.882 951 198

3,59% 6,34% 3,17% 100,00%


Secondo caso: edificio di civile abitazione industrializzato • L’intervento riguarda la costruzione di un edificio costituito da 4 piani di abitazione e un piano seminterrato nel quale sono ubicati gli ingressi principali, le cantine e parte dei box per autovetture oltre i servizi generali • L’edificio verrà costruito in 16 mesi


Secondo caso: edificio di civile abitazione industrializzato • L’edificio è realizzato con il sistema di prefabbricazione industrializzata ad alta affidabilità tecnologica • Le principali caratteristiche quantitative del progetto sono le seguenti: – La superficie lorda di pavimento: 5.964 mq – Il volume: 17.415 mc

• Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: – €/mq: 494,00 – €/mc: 169,00


I costi del secondo caso Cod. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Descrizione Scavi e rinterri Struttura prefabbricata in elevazione Tavolati Isolamenti sottofondi e pavimenti Intonaci interni ed esterni Canne fumarie e fognature Rivestimenti e zoccolini Carpentiere e lattonerie Opere in legno e ferro Impianto di riscaldamento Impianto idrosanitario, gas e antincendio Impianto elettrico Impianto ascensori


Costo in Euro Incidenza 11.108 0,38% 1.043.328 35,44% 312.105 10,60% 236.641 8,04% 186.999 6,35% 46.778 1,59% 136.499 4,64% 65.616 2,23% 310.788 10,56% 223.930 7,61% 156.826 5,33% 114.513 3,89% 98.596 3,35%

2.943.727 100,00% 494 169


Terzo caso: edificio residenziale pluripiano • L’intervento – che sarà realizzato in 19 mesi riguarda la costruzione di un edificio di 6 piani abitabili e un piano seminterrato nel quale sono sistemate le cantine (36) e i box (36) con il relativo corsello di manovra


Terzo caso: edificio residenziale pluripiano • Il terreno su cui sorge l’opera è di 2.300 mq, di cui 1.759 da destinare a verde • Le principali caratteristiche quantitative sono le seguenti: – La superficie lorda di pavimento: 3.184 mq – Il volume: 10.508 mc

• Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: – €/mq: 506,00 – €/mc: 153,00


I costi del terzo caso Cod. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Descrizione Scavi e rinterri Opere in c.a. Vespai, sottofondi e pavimenti Isolamenti e impermeabilizzazioni Murature e tramezzi Intonaci e rasature e tinteggiature Canne e fognature Rivestimenti e zoccolini Coperture e lattonerie Opere in legno e ferro Impianto di riscaldamento Impianto idrosanitario, antincendio e gas Impianto elettrico Impianto ascensori Finitura di facciata Opere in pietra


Costo in Euro Incidenza 34.640 1,75% 601.537 30,37% 102.317 5,17% 22.616 1,14% 140.851 7,11% 146.691 7,41% 18.552 0,94% 66.932 3,38% 79.816 4,03% 213.051 10,76% 103.748 5,24% 211.735 10,69% 100.142 5,06% 51.645 2,61% 66.017 3,33% 20.269 1,02% 100,00% 1.980.559

506 153


La stima • I tre casi considerati, riferiti a progetti analoghi a quello oggetto di stima, riportano valori convergenti – sia con riferimento ai valori per metro quadro di SLP – che ai valori riferiti al metro cubo

• La stima sommaria del più probabile valore di costo potrà essere effettuata con riferimento alla collocazione più appropriata nella scala dei valori noti Caso 1 Caso 2 Caso 3

costo €/mq 951 494 506

costo €/mc 198 170 153

costo totale in € 3.250.882 2.943.727 1.980.559


I limiti di impiego delle fonti • E’ necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l’impresa nel nostro progetto • Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra

– Zona climatica: Lombardia – Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm – Terreno pianeggiante – Assenza di manufatti nel terreno di intervento – Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h – Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti – Normale accessibilità ai cantieri


Progetto esecutivo e CME • Il progetto esecutivo prevede la descrizione completa del progetto sotto il profilo – Della forma: il progetto deve essere descritto nei suoi esiti attraverso gli opportuni elaborati grafici – Della tecnologia: Il processo della sua realizzazione deve essere descritto in tutte le sue fasi attraverso il capitolato speciale – Del suo valore di costo: Il suo costo deve essere precisato attraverso il Computo metrico estimativo

• Cfr. lezione sulla realizzazione delle opere pubbliche Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

Le fasi di realizzazione del CME • Il CME procede a: – descrivere le fasi di realizzazione del progetto – misurare le quantità delle lavorazioni necessarie – Stimare il prezzo di tali lavorazioni – Stimare il costo totale dell’opera • E’ utile sottolineare come il CME rifletta la definizione proposta del criterio del valore di costo (cfr. aspetti economici del bene) Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

Una formalizzazione del CME • La stima del più probabile valore di costo ottenuto per via analitica può essere rappresentata sotto il profilo formale dalla formula di sinistra • Il costo totale consiste nella somma dei prodotti delle quantità (Q) per i rispettivi prezzi unitari (Pu) di ciascuna lavorazione (i)

n

Ct = ∑ (Qi × Pi ) i =1

• dove: – Qi Quantità di ciascuna lavorazione – Pi Prezzo unitario di ciascuna lavorazione


La descrizione del processo edilizio • La prima fase necessaria alla realizzazione del CME consiste nella descrizione del processo edilizio necessario alla realizzazione del progetto • Le lavorazioni o opere compiute sono elencate secondo il loro sviluppo cronologico di cantiere – Si comincia dalle lavorazioni necessarie alla predisposizione del cantiere (Opere provvisionali, Scavi, demolizioni, rimozioni e trasporti) – Si conclude con le lavorazioni legate alle finiture (Opere metalliche, opere in PVC) Corso di Estimo - CLA - Prof. E. Micelli - Aa 2005-06

Elenco base delle classi di lavorazioni: un esempio Le opere compiute sono classificate per gruppi omogenei • Opere provvisionali • Scavi demolizioni rimozioni e trasporti • Malte e calcestruzzi • Tariffe trasporto merci in conto terzi • Solai • Opere murarie di sottofondo • Intonaci • Rilievo fotogrammetrico • Opere di consolidamento statico

• Opere di protezione termica e acustica • Risananti e impermeabilizzanti • Tetti opere da lattoniere • Pavimenti, Rivestimenti ed opere in pietra • Controsoffitti • Opere da pittore • Canne fumarie • Opere metalliche • Opere in legno e PVC • Opere in vetro


Le lavorazioni di una classe: due esempi Ogni classe di opere compiute contiene lavorazioni specifiche • Opere da pittore • Preparazione dei sottofondi • Tinteggiatura a calce, lavabile, a tempera, pittura minerale, smalti • Rivestimenti plastici • Verniciatura su legno • Tappezzerie

• • • • • • •

Opere metalliche Riparazioni Carpenteria metallica Infissi in ferro Infissi in alluminio Serrande e cancelli Porte e portoni
