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QUITUS AU SYNDIC? ATTENTION! Il ne s'agit pas d'une mesure de défiance mais de préservation de droits à faire valoir dans le futur qui ne nous sont pas connus à ce jour ( erreurs, négligences, actes portant préjudice...). Surtout, lors de l’Assemblée Générale, ne pas donner quitus sur les comptes, même si la Copropriété les approuve. Un quitus n’est pas obligatoire. L’absence de quitus permettra une action contre l’ancien syndic si les comptes ne sont pas exacts lorsqu’il aura récupéré le dossier de la Copropriété ( ou contre le syndic maintenu ). Le syndic est couvert par une assurance obligatoire de responsabilité civile qui couvre ses erreurs pendant trente ans: voter le quitus tous les ans n'a donc aucun sens, sauf pour le syndic qui - ainsi - négocie des primes d'assurances MOINS élevées (dans la mesure où ce quitus PURGE sa responsabilité et permet à l'assureur de ne pas être appelé en garantie…)
La jurisprudence applique avec rigueur le strict respect de la règle : une décision = un vote (Cass. 3e civ., 11 mars 1998 - CA Paris, 23e Ch. B, 16 dec. 1999). On ne doit donc pas avoir dans la même résolution le quitus au Syndic et l'approbation des comptes par exemple.
"QUITUS??? PRUDENCE!!! (tiré de "Le Particulier") EN RESUME NE JAMAIS LE DONNER Chaque année, comme la loi l'exige, le syndic soumet à l'assemblée générale des copropriétaires l'approbation des comptes. Il profite de l'occasion pour demander le quitus. Cette formalité, qui n'a rien d'obligatoire cette fois, lui permet de se libérer de toute éventuelle réclamation. Mais ce n'est pas forcément l'intérêt de la copropriété d'accorder ainsi sa bénédiction. La gestion du syndic peut, en effet, avoir des conséquences préjudiciables qui ne se révèlent que bien après le vote du quitus: le syndic a payé l'URSSAF avec retard et le syndicat se voit réclamer des pénalités; il n'a pas fait opposition au paiement du prix de vente d'un lot et la copropriété n'a pu récupérer sa créance; il n'a pas payé la prime d'assurance, etc. Vote ou plébiscite? En votant le quitus, le syndicat des copropriétaires non seulement approuve la gestion passée, mais se prive, en même temps, de toute possibilité de mettre en cause la responsabilité du syndic. Information succincte
Le syndic n'a pas l'habitude de fournir un rapport de gestion. Pour éclairer leur vote, les copropriétaires ne disposent que d'une information imparfaite, provenant notamment des comptes de la copropriété présentés à l'assemblée générale; Gestion occulte exclue Seuls les actes dissimulés par le syndic (comme le serait un accord «d 'exclusivité» passé entre le syndic et une entreprise moyennant ristourne, par exemple) sont exclus des actes de gestion couverts par le quitus.( NDLR: en effet dans ce cas il y a fraude patente) Quitus ou pas quitus? Considéré comme une marque de confiance, les copropriétaires ont parfois du mal à envisager de refuser le quitus. Ils ont tort. Validation. Une fois le quitus donné, la responsabilité du syndic ne peut plus être mise en cause. Ses actes sont validés. Bien sûr, si le syndic reste en place. Le syndicat pourrait tenter d'obtenir, malgré le quitus voté, qu'il répare ses erreurs. La menace du non-renouvellement du contrat, voire d'une révocation, peut suffire à motiver un syndic fautif. Le rôle du conseil syndical est, sur ce plan, essentiel. Quitus refusé. L'assemblée des copropriétaires peut, enfin. refuser le quitus par précaution, simplement parce que leur connaissance de la gestion n'est pas totale. C'est ce qu'elle devrait systématiquement faire lorsque la copropriété change de syndic, à l'amiable ou non. Préserver l'avenir Refuser de donner le quitus n'a aucune incidence sur le mandat donné au syndic (seule une décision spécifique de révocation ou de non-renouvellement peut y mettre fin). En revanche, le syndicat se réserve le droit de mettre en cause le syndic pendant 10 ans s'il est commerçant, 30 ans dans le cas contraire Approbation des comptes Les actes de gestion du syndic ont très souvent une traduction comptable: par exemple, les salaires versés correspondent à la gestion du pal,. En approuvant les comptes, le syndicat approuve, de ce fait, tous les actes de gestion correspondants. Si la copropriété veut contester un acte de gestion traduit comptablement ( par exemple, travaux engagés sans autorisation). elle doit refuser de voter non seulement le quitus, mais également approuver la dépense correspondante figurant dans les comptes ."
Erreurs du syndic Un syndic n'a pas profité de l'occasion qui lui était donnée de récupérer les dettes d'un copropriétaire lors de la vente de son lot ? Le syndicat de copropriété est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts. A condition de ne pas lui avoir donné quitus lors de l'assemblée générale mettant fin à l'exercice. Car cela revient à renoncer à contester l'ensemble de ses actes pour la durée concernée.
