Portuguese method for buildings' condition assessment

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______. 8. Caixilharia e portas. □. □. □. □. □. □ x 2 = ______. 9. Dispositivos de protecção contra queda. □. □. □. □. □. □ x 3 = ______. 10. Instalação de ...
CIB World Congress 2010 | 2010-05-12

Portuguese method for buildings’ condition assessment Analysis of the first three years of application

António Vilhena João Branco Pedro

Delft University of Technology

1. Framework

> In Portugal there were in 2001 420,000 tenancy agreements signed before 1990

> Rents of these agreements were, on average, 50 Euros per month

1. Framework

> The low rents led to decades of neglect and under-funded maintenance on the part of the landlords

> The progressive deterioration of buildings impaired the urban image of Portuguese cities and undermined the habitability of many rented units

1. Framework

> In 2006, the government approved a new Urban Tenancy Regime in a bid to change this situation (Law no. 6/2006)

> The new regime allowed an extraordinary update of rents for tenancy agreements signed before 1990

1. Framework

NRAU – NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO Ficha de avaliação do nível de conservação de edifícios

____________|____________ código do técnico

(Portaria n.o 1192-B/2006, de 3 de Novembro)

número da ficha

A. IDENTIFICAÇÃO Rua/Av./Pc.: ....................................................................................................................................................................................................................... Número: ................... Andar: ....................... Localidade: ........................................................ Código postal: ............... - ............ ................................... Distrito: ............................................................. Concelho: .......................................................... Freguesia: .................................................................................................... Artigo matricial:.................................................. Fracção: ............................................................ Código SIG (facultativo): .......................................

B. CARACTERIZAÇÃO N.º de pisos do edifício |__|__|

> To regulate the rent increase a formula defines the maximum annual of the rent: 4% x PV x MC PV - patrimonial value of the rented unit MC - maintenance coefficient

> A method to assess the condition of buildings was developed and has been in application since November 2006

N.º de unidades do edifício |__|__|

Tipologia estrutural __________________

Época de construção __________________

C. ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS

Edifício 1. Estrutura 2. Cobertura 3. Elementos salientes

N.º de divisões do locado |__|__|

Anomalias Muito ligeiras (5)

Ligeiras

Médias

Graves

(4)

(3)

(2)

Muito graves (1)

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Não se aplica

Uso do locado __________________

Ponderação Pontuação

x 6 =

_______



x 5 = x 3 =

_______ _______

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x x x x x x x x x x x x x x

3 2 2 3 2 3 1 1 1 1 1 3 1 1

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x x x x x x

5 3 2 4 4 4

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x x x x x x x x x x x x x x

5 3 2 4 3 3 3 3 3 3 1 2 2 2

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Outras partes comuns 4. Paredes 5. Revestimentos de pavimentos 6. Tectos 7. Escadas 8. Caixilharia e portas 9. Dispositivos de protecção contra queda 10. Instalação de distribuição de água 11. Instalação de drenagem de águas residuais 12. Instalação de gás 13. Instalação eléctrica e de iluminação 14. Instalações de telecomunicações e contra a intrusão 15. Instalação de ascensores 16. Instalação de segurança contra incêndio 17. Instalação de evacuação de lixo Locado 18. Paredes exteriores 19. Paredes interiores 20. Revestimentos de pavimentos exteriores 21. Revestimentos de pavimentos interiores 22. Tectos 23. Escadas 24. Caixilharia e portas exteriores 25. Caixilharia e portas interiores 26. Dispositivos de protecção de vãos 27. Dispositivos de protecção contra queda 28. Equipamento sanitário 29. Equipamento de cozinha 30. Instalação de distribuição de água 31. Instalação de drenagem de águas residuais 32. Instalação de gás 33. Instalação eléctrica 34. Instalações de telecomunicações e contra a intrusão 35. Instalação de ventilação 36. Instalação de climatização 37. Instalação de segurança contra incêndio D. DETERMINAÇÃO DO ÍNDICE DE ANOMALIAS Total das pontuações

(a)

Total das ponderações atribuídas aos elementos funcionais aplicáveis

(b)

Índice de anomalias

(a/b)

2. Purpose

> Analyse the first three years of application of the method

> Five research questions are addressed

3.1 To what extend has the MAEC been applied? Example

> In two years, only 2 % of the tenancy agreements signed before 1990 had been assessed or were under assessment

> The main reason for this low application is that landlords are not requesting the extraordinary update of the rents because it is not economically attractive

A rented unit with a patrimonial value of 55,420 €

Free market rent 1,000 € per month

Maximum value of the rent (if agreements signed before 1990) 221 € per month

3.2 Do results correctly convey the condition of buildings?

> According to Local Committees and surveyors, the results of the method correctly convey the condition of the buildings

NRAU – NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO Ficha de avaliação do nível de conservação de edifícios

____________|____________ código do técnico

(Portaria n.o 1192-B/2006, de 3 de Novembro)

número da ficha

A. IDENTIFICAÇÃO Rua/Av./Pc.: ....................................................................................................................................................................................................................... Número: ................... Andar: ....................... Localidade: ........................................................ Código postal: ............... - ............ ................................... Distrito: ............................................................. Concelho: .......................................................... Freguesia: .................................................................................................... Artigo matricial:.................................................. Fracção: ............................................................ Código SIG (facultativo): .......................................

B. CARACTERIZAÇÃO N.º de pisos do edifício |__|__|

N.º de unidades do edifício |__|__|

Tipologia estrutural __________________

Época de construção __________________

C. ANOMALIAS DE ELEMENTOS FUNCIONAIS

Edifício 1. Estrutura 2. Cobertura 3. Elementos salientes

N.º de divisões do locado |__|__|

Anomalias Muito ligeiras (5)

Não se aplica

Uso do locado __________________

Ponderação Pontuação

Ligeiras

Médias

Graves

(4)

(3)

(2)

Muito graves (1)

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x 6 =

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x 5 = x 3 =

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x x x x x x x x x x x x x x

3 2 2 3 2 3 1 1 1 1 1 3 1 1

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x x x x x x

5 3 2 4 4 4

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x x x x x x x x x x x x x x

5 3 2 4 3 3 3 3 3 3 1 2 2 2

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Outras partes comuns

> The number of disagreements with the results of the method is very low

4. Paredes 5. Revestimentos de pavimentos 6. Tectos 7. Escadas 8. Caixilharia e portas 9. Dispositivos de protecção contra queda 10. Instalação de distribuição de água 11. Instalação de drenagem de águas residuais 12. Instalação de gás 13. Instalação eléctrica e de iluminação 14. Instalações de telecomunicações e contra a intrusão 15. Instalação de ascensores 16. Instalação de segurança contra incêndio 17. Instalação de evacuação de lixo Locado 18. Paredes exteriores 19. Paredes interiores 20. Revestimentos de pavimentos exteriores 21. Revestimentos de pavimentos interiores 22. Tectos 23. Escadas 24. Caixilharia e portas exteriores 25. Caixilharia e portas interiores 26. Dispositivos de protecção de vãos 27. Dispositivos de protecção contra queda 28. Equipamento sanitário 29. Equipamento de cozinha 30. Instalação de distribuição de água 31. Instalação de drenagem de águas residuais 32. Instalação de gás 33. Instalação eléctrica 34. Instalações de telecomunicações e contra a intrusão 35. Instalação de ventilação 36. Instalação de climatização 37. Instalação de segurança contra incêndio D. DETERMINAÇÃO DO ÍNDICE DE ANOMALIAS Total das pontuações

Total das ponderações atribuídas aos elementos funcionais aplicáveis Índice de anomalias

(a) (b) (a/b)

3.3 Is it necessary to control results of inspections?

> The results of inspections carried out by surveyors are controlled by: 



Landlords and tenants, who check out the results and may appeal against them before they become definitive Local Committees, when deciding the maintenance coefficient

> It is not necessary to perform random re-inspections to control results of inspections

3.4 Do the surveyors have an adequate level of expertise?

> Most surveyors have an adequate level of expertise

> The lack of a specific training course is the main reason for some deficiencies in the application of method

3.5 Do the instructions provide enough information? > According to Local Committees and surveyors, the instructions are very useful

> The description of the inspection procedure and the illustrated classification of common defects were considered particularly helpful

> No improvements were asked in the instructions

4. Improvements > The implementation of method has not raised unforeseen situations which justifies a revision of its technical aspects

> Some improvements are suggested to its application procedure: 1) Surveyors should have to attend a training course on the method 2) Training courses on construction pathology should be organized for less experienced surveyors 3) The payment for each inspection should be increased to attract more qualified surveyors

4) Surveyors should have to take liability insurance 5) A program to run in a PDA should be developed to register information during inspections

Thank you for your attention

Delft University of Technology